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Requisitos para la división de un piso de la comunidad de propietarios

Entre los requisitos para la división de un piso perteneciente a una Comunidad de propietarios se exige autorización administrativa y la aprobación por la Junta.

Los requisitos para la división de un piso se han visto ostensiblemente modificados por la reforma llevada  a cabo en junio de 2013 en la Ley de Propiedad Horizontal.  A partir de 27 de junio de 2013 (entrada en vigor) la división de un piso ya no exige el acuerdo unánime en la Junta de todos los propietarios del edificio, sino que como veremos se ha rebajado este quórum a la necesidad de contar con el voto favorable de los 3/5 del total de los propietarios y de las cuotas de participación.

Como sabéis en el régimen de propiedad horizontal, los propietarios de los elementos privativos integrantes de la Comunidad (pisos, locales, trasteros, plazas de aparcamiento, etc.) no gozan  de plenas facultades para realizar una serie de actos, entre las que se encuentra por ejemplo la posibilidad de dividir el piso, que es el título del presente artículo.

¿Dónde está regulada la división del piso en la LPH?

El artículo 10.3, b) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), tal como está actualmente redactado, dispone lo siguiente:  «Requerirán autorización administrativa, en todo caso: … b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes,…»

OBSERVACIÓN: 

Al margen de lo anterior, considero que si en el Título constitutivo o en los Estatutos de la Comunidad se hizo constar la posibilidad de división o segregación de los pisos, NO SERÍA NECESARIO CONTAR CON LA AUTORIZACIÓN de la Junta de propietarios, pues cuando los propietarios firmaron las escrituras de sus pisos o locales aceptaron dichas normas complementarias, aunque no está de más que se comunique la división, aparte de la autorización del permiso administrativo.

Requisitos para la división de un piso:

1.- AUTORIZACION ADMINISTRATIVA. Se exige que antes de llevar a la Junta la aprobación del acuerdo de división de un piso, el propietario interesado deberá tener concedida la autorización administrativa pertinente. A estos efectos deberá solicitar y obtener del Ayuntamiento los permisios necesarios para dividir el piso.  En el supuesto de que el Ayuntamiento no exiga autorización administrativa, considero conveniente que se obtenga algun documento expedido por el Consistorio donde se haga constar que dicho municipio no exige tal requisito.

2.- La Ley de Propiedad Horizontal, exige una vez tengamos la autorización administrativa favorable, que se obtenga el CONSENTIMIENTO DE LOS PROPIETARIOS QUE PUDIERAN VERSE AFECTADOS por la división del piso (si es que los hubiere). A tal efecto dispone el artículo 10.3, b), párrafo 2º lo siguiente: « En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados,…». En el supuesto de que existan perjudicados por la división y éstos acrediten que sufren un perjuicio, se determinará el importe de la indemnización que el propoietario que va a dividir deberá de abonarles.

3.- Superadas estas dos cuestiones, el último de los requisitos para la división de un piso que se exigen, es la APROBACION POR LA JUNTA DE PROPIETARIOS.  El quórum exigido será el de mayoría de las TRES QUINTAS PARTES DEL TOTAL DE PROPIETARIOS que, a su vez representen las TRES QUINTAS PARTES DE LAS CUOTAS DE PARTICIPACION. Se trata de una mayoria doble, debiéndo de reunir el acuerdo el voto favorables de ese procentaje (3/5) en el número de propietarios como de cuotas.

Volvemos a hacer la OBSERVACIÓN de que no se necesitará la mayoria de las 3/5 partes de los votos (propietarios y cuotas) si en el Título constitutivo o en los Estatutos se permite la división del piso o local.

IMPORTANTE:

Una gran parte de la doctrina entiende que el voto de los ausentes no se computará a los efectos de reunir los porcentajes de los 3/5 de propietarios y cuotas, por lo que solo será válido cuando se alcancen estos porcentajes con los presentes o representados en la Junta. De todas formas, iremos viendo más adelante como se interpreta esta cuestión por los Tribunales.

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Comunidades de Propietarios.La importancia de la redacción formal del Acta de la Junta.

¿Procede la impugnación por defectos formales?

Daniel Loscertales Fuertes. Presidente del Consejo Editorial de sepín. Abogado

Artículo Monográfico. Agosto 2018 .

http://www.sepin.es

Referencia: SP/DOCT/75902

¿Tendría éxito una impugnación por irregularidades en la redacción de las actas de las comunidades de propietarios ?

SP/CONS/26599

Nuestro criterio siempre ha sido que, aunque el art. 19 de la Ley de Propiedad Horizontal marca unos requisitos para su confección y, asimismo, establece la obligación de su remisión a los propietarios, lo cierto es que no fija sanción por incumplir con estas normas, considerando, por ello, que no hay nulidad de la Junta por estos motivos, pues, si esto fuera así, estaría en manos del Presidente y Secretario la posibilidad plena de dejar sin efecto los acuerdos adoptados simplemente con no ajustarse a estos requisitos.

Por ello creemos que la impugnación solo será posible si realmente los acuerdos que figuran son diferentes en el fondo, pero no por la redacción. Entendemos que el plazo sería el de un año porque la actuación del Presidente es contraria a la Ley, conforme al art. 18.1 a), aunque habría que aplicar los tres meses si en el acta figuran acuerdos que se pueden incardinar en las letras b) y c) del citado precepto.

Realmente, la solución más rápida es que se convoque nueva Junta por el 25 % de las cuotas o la cuarta parte de los propietarios, aplicando el art. 16.1 LPH, con orden del día de cese del Presidente y ratificación en lo que proceda de las Juntas anteriores.

No vemos mucha dificultad en obtener este quorum si realmente la mayoría de los propietarios se ha dirigido al Presidente para hacerle constar su disconformidad con el contenido de las actas.

¿Se puede impugnar el acta por inexactitud del contenido?

SP/CONS/43722

En realidad, el art. 18.1 LPH solo contempla la impugnación para anular acuerdos adoptados por la Comunidad, no para modificar contenidos de la redacción de acta, que no supongan decisión alguna que incida en los derechos y obligaciones de un propietario.

Por eso, consideramos que la fórmula adecuada es pedir la subsanación del contenido con base en el art. 19.3 de la misma LPH, y, de no hacer caso el Presidente y el Secretario, esperar a la próxima Junta y exigir las explicaciones oportunas.

En definitiva, creemos que la actuación de la Comunidad de propietarios es un poco irregular, pero las peticiones de un propietario que no sean para solicitar una anulación de un acuerdo no tienen cabida en la impugnación, solo cabría interponer un juicio ordinario declarativo para que se cambie en contenido del acta de temas sin trascendencia jurídica, con posibilidades de obtener éxito solo si se acredita la razón con testigos. Sinceramente, creemos que no merece la pena.

¿Sería impugnable una Junta por haberse remitido el acta después del plazo legal?

SP/CONS/25781

En primer lugar, hay que señalar que el plazo de 10 días que establece el art. 19.3 es para «cerrar» el acta, con las firmas del Presidente o del Secretario, pero dicho precepto no establece nada relativo a su «remisión». En segundo término, indicar que, salvo que el acta no recoja la realidad de los acuerdos, los posibles defectos formales de falta de cierre en las fechas previstas o cuestiones similares son subsanables y así lo establece dicho precepto, por lo que no pueden llevar, según nuestro criterio, a la sanción de nulidad, pues eso sería tanto como dejar al Presidente y Secretario (en este caso, a la Junta de Gobierno) la facultad de pasar el plazo y, de esta manera, por su propia

conveniencia, hacer que la Junta fuera nula.

No es así y no es posible que se pueda declarar la nulidad por los Tribunales de unos acuerdos adoptados legalmente. Por otra parte, el aviso o carta de impugnación no tiene validez alguna, y para que esta acción se produzca no cabe otra cosa que la oportuna demanda ante el Juzgado, en el período y forma contemplados en el art. 18.1 LPH y a través del juicio ordinario previsto en el art. 249.1.6.º LEC.

Sea como fuere, habida cuenta de que se ha vuelto a citar otra reunión con el 25 % de los propietarios, según lo establecido en el art. 16.1 LPH, en esa Junta se podrán aclarar conceptos y contenidos, lo que allí se acuerde tendrá validez, salvo que los discrepantes acudan a la acción de impugnación conforme a lo indicado en el párrafo anterior.

Si en la convocatoria no se concreta el orden del día, ¿se puede impugnar?

SP/CONS/16028

Naturalmente que el derecho de impugnación cabe, pero nos tememos que, con pocas posibilidades de éxito, pues, aunque no figuró expresamente en el orden del día, por ejemplo, «Readmisión del portero», sí se hizo constar «Solución al tema del portero», por lo que, si los propietarios asistieron a la Junta, lo que debieron hacer los que estaban en contra es no entrar en la votación, pues no es lógico que participen en la discusión y solo cuando pierden consideren ilegal la convocatoria. Distinto sería si la impugnación la llevara a cabo alguno de los ausentes, también con ciertas reservas, alegando que no asistió porque dar solución al servicio de portería no tiene nada que ver con la posible readmisión del portero despedido.

La diferencia de asistentes entre los que se dice al principio y luego los que votan se puede deber a que el resto se abstienen. En todo caso, será un defecto formal que puede subsanarse sobre la base del art. 19 LPH, vemos muy difícil que ello sea motivo de impugnación con éxito, salvo que realmente suponga un fraude en el resultado de la votación.

De cualquier manera esta impugnación carece de efectos prácticos, pues, aunque se declarara nula la convocatoria y el acuerdo, lo cierto es que sobre la base del mismo se ha producido ya la readmisión oficial a través de la jurisdicción laboral, de ahí que lo que se necesita de verdad es otro acuerdo de despido. Lo que tienen que hacer, uno o varios propietarios, es utilizar las previsiones del párrafo segundo del apdo. 2 del art. 16 LPH, obligando al Presidente a que, en la próxima Junta, se incluya en el orden del día otra vez el asunto de «Despido del portero».

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