Destacada

Requisitos para la división de un piso de la comunidad de propietarios

Entre los requisitos para la división de un piso perteneciente a una Comunidad de propietarios se exige autorización administrativa y la aprobación por la Junta.

Los requisitos para la división de un piso se han visto ostensiblemente modificados por la reforma llevada  a cabo en junio de 2013 en la Ley de Propiedad Horizontal.  A partir de 27 de junio de 2013 (entrada en vigor) la división de un piso ya no exige el acuerdo unánime en la Junta de todos los propietarios del edificio, sino que como veremos se ha rebajado este quórum a la necesidad de contar con el voto favorable de los 3/5 del total de los propietarios y de las cuotas de participación.

Como sabéis en el régimen de propiedad horizontal, los propietarios de los elementos privativos integrantes de la Comunidad (pisos, locales, trasteros, plazas de aparcamiento, etc.) no gozan  de plenas facultades para realizar una serie de actos, entre las que se encuentra por ejemplo la posibilidad de dividir el piso, que es el título del presente artículo.

¿Dónde está regulada la división del piso en la LPH?

El artículo 10.3, b) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), tal como está actualmente redactado, dispone lo siguiente:  «Requerirán autorización administrativa, en todo caso: … b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes,…»

OBSERVACIÓN: 

Al margen de lo anterior, considero que si en el Título constitutivo o en los Estatutos de la Comunidad se hizo constar la posibilidad de división o segregación de los pisos, NO SERÍA NECESARIO CONTAR CON LA AUTORIZACIÓN de la Junta de propietarios, pues cuando los propietarios firmaron las escrituras de sus pisos o locales aceptaron dichas normas complementarias, aunque no está de más que se comunique la división, aparte de la autorización del permiso administrativo.

Requisitos para la división de un piso:

1.- AUTORIZACION ADMINISTRATIVA. Se exige que antes de llevar a la Junta la aprobación del acuerdo de división de un piso, el propietario interesado deberá tener concedida la autorización administrativa pertinente. A estos efectos deberá solicitar y obtener del Ayuntamiento los permisios necesarios para dividir el piso.  En el supuesto de que el Ayuntamiento no exiga autorización administrativa, considero conveniente que se obtenga algun documento expedido por el Consistorio donde se haga constar que dicho municipio no exige tal requisito.

2.- La Ley de Propiedad Horizontal, exige una vez tengamos la autorización administrativa favorable, que se obtenga el CONSENTIMIENTO DE LOS PROPIETARIOS QUE PUDIERAN VERSE AFECTADOS por la división del piso (si es que los hubiere). A tal efecto dispone el artículo 10.3, b), párrafo 2º lo siguiente: « En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados,…». En el supuesto de que existan perjudicados por la división y éstos acrediten que sufren un perjuicio, se determinará el importe de la indemnización que el propoietario que va a dividir deberá de abonarles.

3.- Superadas estas dos cuestiones, el último de los requisitos para la división de un piso que se exigen, es la APROBACION POR LA JUNTA DE PROPIETARIOS.  El quórum exigido será el de mayoría de las TRES QUINTAS PARTES DEL TOTAL DE PROPIETARIOS que, a su vez representen las TRES QUINTAS PARTES DE LAS CUOTAS DE PARTICIPACION. Se trata de una mayoria doble, debiéndo de reunir el acuerdo el voto favorables de ese procentaje (3/5) en el número de propietarios como de cuotas.

Volvemos a hacer la OBSERVACIÓN de que no se necesitará la mayoria de las 3/5 partes de los votos (propietarios y cuotas) si en el Título constitutivo o en los Estatutos se permite la división del piso o local.

IMPORTANTE:

Una gran parte de la doctrina entiende que el voto de los ausentes no se computará a los efectos de reunir los porcentajes de los 3/5 de propietarios y cuotas, por lo que solo será válido cuando se alcancen estos porcentajes con los presentes o representados en la Junta. De todas formas, iremos viendo más adelante como se interpreta esta cuestión por los Tribunales.

© mundojuridico.info – Requisitos para la división de un piso

¿Qué se puede hacer y qué no en la ‘nueva normalidad’? Uso de mascarillas, aforos, actividades…

Canarias

En el archipiélago canario no se permitirán eventos con más de 1.000 personas al aire libre o de más de 300 en espacios cerrados. Aunque en bares, restaurantes y alojamientos turísticos no se contemplan limitaciones de aforo, deberá mantener 1,5 metros de separación entre mesas, grupos de mesa o en la barra. En las bodas no se superará el 75% del aforo y se mantendrá la distancia de seguridad entre invitados que no convivan juntos. También habrá que mantener la citada separación —o bien usar mascarilla— para asistir a eventos deportivos o espectáculos públicos, así como para acudir a la playa, donde la práctica deportiva será individual o en parejas, sin contacto.

https://www.ecestaticos.com/file/98a3936b3047d5daad902f3812e20790/1592817226-nueva-normalidad-1.pdf

Administradores de Fincas informan de nuevas normas en piscinas y gimnasios

Madrid, 22 jun (EFE).- El Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) ha trasladado a las comunidades de propietarios y urbanizaciones madrileñas las obligaciones extraídas de la nueva orden de la Consejería de Sanidad en lo que respecta a uso de piscinas e instalaciones deportivas comunes.

Tras la publicación en el BOCM de la Orden S668/2020, de 19 de junio, que regula desde este domingo la ‘nueva normalidad’ en la Comunidad de Madrid, CAFMadrid ha hecho una serie de indicaciones a sus asociados sobre cómo regular el uso de las piscinas, los gimnasios y otras instalaciones deportivas privadas comunes.

En lo que respecta al uso de las piscinas, que afectan a las 12.000 existentes en la Comunidad de Madrid, desde CAFMadrid recuerdan que el aforo permitido aumenta, con respecto a la anterior orden del Ejecutivo central, del 30 % al 50 % del existente en condiciones normales hasta nueva orden.

La ocupación tanto en el vaso como en la zona de descanso cambia de 4 metros cuadrados por persona a 3, la distancia de seguridad interpersonal disminuye de 2 metros a 1,5 metros y se habilitarán sistemas de acceso para evitar aglomeraciones, no habilitando turnos a no ser que fuera necesario para el control del aforo.

Además, la medición del cloro «ya no se debe realizar cada hora, pero se deberá llevar un control periódico del agua y si la concentración supera un límite determinado se deberá desalojar el vaso hasta que se recuperen los valores normales», indica CAFMadrid en una nota de prensa.

También «desaparece la prohibición expresa de la utilización de duchas y fuentes de los aseos», por lo que éstas se podrían utilizar, aunque «se recomienda minimizar su uso para evitar el riesgo de contagio».

Sobre el uso de los gimnasios, CAFMadrid explica que, hasta el 5 de julio incluido, se podrá realizar en estas instalaciones actividad deportiva «en grupos de hasta 20 personas, sin contacto físico y siempre que no se supere el 60 % del aforo máximo permitido», mismas normas que se aplican a las instalaciones al aire libre.

Desde el 6 de julio y hasta que la situación epidemiológica lo aconseje dicho porcentaje se ampliará al 75 % y a grupos de hasta 25 personas, tanto para los gimnasios como para las instalaciones deportivas al aire libre, añaden.

Por otro lado, estará permitido el uso de parques infantiles, «siempre y cuando se respete un aforo máximo de una persona por cada 4 metros cuadrados en el recinto y se cumplan las medidas higiénico-sanitarias establecidas al efecto».

También se permitirá hacer obras en el edificio, viviendas y locales, cumpliendo las medidas adecuadas de higiene y la distancia mínima de seguridad de «al menos» 1,5 metros.

Esta orden, que entró en vigor a las cero horas del día 21 de junio de 2020, es de aplicación en todo el territorio de la Comunidad de Madrid y mantendrá su vigencia hasta que el Gobierno de España declare la finalización de la situación de crisis sanitaria.

«La nueva normativa implica más flexibilización entre lo exigido en las fases de desescalada por el Ejecutivo central y lo que se exige a partir de ahora, pero debemos seguir atentos y tomar las máximas precauciones para evitar nuevos contagios», ha comentado la presidenta de CAFMadrid, Isabel Bajo. EFE

¿Se pueden celebrar Juntas de propietarios tras la finalización del estado de alarma y como consecuencia de la publicación del RDL 21/2020?

RESUMEN Plantea el autor de este comentario si las Comunidades de Propietarios podrán celebrar sus Juntas a partir del próximo 21 de junio, fecha en la que se habrá superado la Fase III y hayan quedado sin efecto todas las medidas del estado de alarma y, en caso afirmativo, en qué condiciones, todo ello tras la publicación del Real Decreto Ley 21/2020, de 9 de junio que establece las nuevas medidas de prevención, contención y coordinación que van a regir a partir de esa fecha.

1.- Ámbito de aplicación del Real Decreto Ley 21/2020, de 9 de junio, de medidas urgentes de prevención, contención y coordinación para hacer frente a la crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19 El RDL 21/2020, de 9 de junio (BOE nº 163, de 10 de junio), aunque entra en vigor el día siguiente a su publicación conforme a su Disposición Final Octava, tiene por objeto en su art. 1 establecer en todo el territorio nacional las medidas urgentes de prevención, contención y coordinación necesarias para hacer frente a la crisis sanitaria actual, así como prevenir posibles rebrotes.Por ese motivo, su art. 2 extiende su ámbito de aplicación, más bien de carácter temporal, que tendrá lugar una vez que se haya superado la Fase III y, en su caso, «hayan quedado sin efecto todas las medidas del estado de alarma» declarado por el RD 463/2020, de 14 de marzo, conforme a lo dispuesto en el art. 5 del RDL 555/2020, de 5 de junio que, bajo la rúbrica «Pérdida de efectos de las medidas derivadas de la declaración del estado de alarma», dispone que «La superación de todas las fases previstas en el Plan para la desescalada de las medidas extraordinarias adoptadas para hacer frente a la pandemia de COVID-19, aprobado por el Consejo de Ministros en su reunión de 28 de abril de 2020, determinará que queden sin efecto las medidas derivadas de la declaración del estado de alarma en las correspondientes provincias, islas o unidades territoriales».No establece dicho precepto hasta qué fecha se extiende su vigencia, por lo que parece evidente que, al menos, todas las medidas contenidas en dicho RDL 21/2020 tendrán validez hasta que no sea derogado, al menos «mientras no sea declarada oficialmente la finalización de la situación de crisis sanitaria» o «mientras perdure la crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19», como expresamente afirma en su introducción. 2.- ¿Han sido derogadas todas las medidas adoptadas desde la declaración del estado de alarma, incluidas las contempladas en cada una de las Fases? La Disposición Derogatoria Única del RDL 21/2020 objeto de análisis contiene una cláusula derogatoria expresa y genérica, bajo la fórmula «Quedan derogadas cuantas disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo dispuesto en este real decreto-ley» por lo que, una aplicación conjunta con el citado art. 2 permite interpretar que han quedado derogadas todas las normas dictadas antes de su entrada en vigor y que contengan medidas adoptadas desde la declaración del estado de alarma y, eso sí, hasta el momento temporal en que se supere la Fase III o finalice la última prórroga del mismo, incluidas las adoptadas durante cada una de las Fases.Por tanto, este nuevo RDL 21/2020 hace tabla rasa de todas esas medidas adoptadas desde la declaración del estado de alarma y hasta su finalización, incluidas las contenidas en cada una de las distintas Fases. 3.- ¿Se pueden celebrar Juntas de propietarios una vez que se supere la Fase III de la desescalada o finalice la última prórroga del estado de alarma? Una vez que llegue ese momento, lo que tendrá lugar previsiblemente a partir del próximo día 21 de junio de 2020, habiendo perdido vigencia todas las medidas adoptadas hasta entonces, surge la duda de si se pueden convocar y celebrar las Juntas de propietarios, uno de los órganos de gobierno de las Comunidades de Propietarios previstas con carácter obligatorio anual y, al mismo tiempo, potestativo en la Ley de Propiedad Horizontal.El RDL 21/2020 que comentamos no contiene ninguna disposición expresa al respecto, como ha ocurrido con el resto de las normas jurídicas durante toda la situación de pandemia, si bien su Disposición Final Cuarta modifica el apartado 1 del art. 40 del RDL 8/2020, ampliando hasta el próximo 31 diciembre 2020, que ya venía contemplada en su redacción anterior, aunque así no esté previsto en sus estatutos la posibilidad, de celebrar por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple las juntas o asambleas de asociados o de socios, así como «las sesiones de los órganos de gobierno y de administración de las asociaciones, de las sociedades civiles y mercantiles, del consejo rector de las sociedades cooperativas y del patronato de las fundaciones».Extiende la duración de esta ampliación, siempre y cuando se cumplan como condiciones que «todos los miembros del órgano dispongan de los medios necesarios, el secretario del órgano reconozca su identidad, y así lo exprese en el acta, que remitirá de inmediato a las direcciones de correo electrónico de cada uno de los concurrentes.»El apartado 2 de dicho RDL 8/2020 también resulta modificado por esta DF Cuarta, en el sentido de autorizar que puedan adoptarse los acuerdos de los órganos de gobierno y de administración de todas estas personas jurídicas incluso mediante votación por escrito y sin necesidad de celebrarse sesión, siempre que lo decida el presidente y cuando lo solicite, al menos, dos de los miembros del órgano.En su introducción, justifica el RDL 21/2020 que comentamos esta modificación al considerarla una «medida es coherente con la configuración de la nueva situación, siendo aconsejable que el tránsito al tráfico jurídico y social ordinario, acompañe de las máximas precauciones entre las que sin duda se encuentra la de evitar reuniones y aglomeraciones de múltiples personas en espacios reducidos como pudieran ser las sesiones de los órganos de gobierno y administración de las personas jurídicas.».Una primera lectura de este párrafo permitiría afirmar que, dado el analizado objeto contemplado en su art. 1, esta medida deberá extenderse también a las Juntas de propietarios, en las que se produce esas» reuniones y aglomeraciones de múltiples personas en espacios reducidos».Pero una lectura sosegada del citado art. 40 permite igualmente llegar a otra conclusión, la de la posibilidad de celebrar Juntas de propietarios a partir del próximo 21 de junio de 2020, conforme a los siguientes razonamientos:a) Este art. 40 modificado lleva por rúbrica «Medidas extraordinarias aplicables a las personas jurídicas de Derecho privado.» pues sólo y exclusivamente se refieren a las personas jurídicas y teniendo en cuenta que las Comunidades de Propietarios no tienen reconocida personalidad jurídica, podría entenderse que el legislador las excluyó, aunque solo sea por un criterio más jurídico que técnico.b) La nueva redacción de dicho art. 40 utiliza el vocablo «podrán» para referirse tanto a la posibilidad de celebrar por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple las juntas o sesiones, como a la de adoptar acuerdos mediante votación por escrito y sin necesidad de celebrarse sesión, por lo que se convierte en una norma de Derecho dispositivo, no de Derecho obligatorio o de ius cogens, una mera recomendación que permite obviar su aplicación celebrándolas de manera presencial, pues tan solo faculta a las personas jurídicas que relaciona a adoptar estas medidas.c) En virtud del principio de legalidad, lo que la ley no prohíbe expresamente está permitido y, desde luego, el RDL 21/2020 no prohíbe expresamente la celebración de Juntas de propietarios, ni limita ya el número de personas que pueden celebrar una reunión. 4.- Conclusiones I.- A partir del próximo 21 de junio de 2020, fecha en que coincidirá la finalización tanto de la fase III como de la vigencia de la última prórroga del estado de alarma, las Comunidades de Propietarios pueden celebrar de forma presencial Juntas de propietarios.II.- Esta posibilidad de celebración de las Juntas de propietarios de forma presencial tendrá lugar sin restricciones del número de asistentes, pues el RDL 21/2020 no contiene un derecho de reunión limitado numéricamente, eso si siempre y cuando se cumpla la exigencia de uso obligatorio de las mascarillas si la Junta se celebra en la vía pública, en espacios al aire libre y en cualquier espacio cerrado de uso público o que se encuentre abierto al público, siempre que no resulte posible garantizar el mantenimiento de una distancia de seguridad interpersonal de, al menos, 1,5 metros (art. 6.1,a).Y, en todo caso, si se considera de aplicación a las Comunidades de Propietarios lo dispuesto en su art. 16, que impone el deber de asegurar que se adoptan las medidas necesarias para garantizar dicha distancia interpersonal mínima, así como el debido control para evitar las aglomeraciones, incluso y cuando no sea posible mantener dicha distancia de seguridad, adoptar las medidas de higiene adecuadas para prevenir los riesgos de contagio.III.- Incluso si se considera aplicable a las Comunidades de Propietario lo dispuesto en el art. 40 del RDL 8/2020, se llega a la misma conclusión, pues dicho precepto no impone la prohibición de celebrar Juntas de forma presencial, solo faculta para ello.

REGIONAL/ Las comunidades de vecinos afrontan la Nueva Normalidad con cambiosREGIONAL/ Las comunidades de vecinos afrontan la Nueva Normalidad con cambios

Tras el fin del Estado de Alarma, aumenta el aforo de las piscinas al 50% y se permite el uso de jardines y de gimnasios

REGIONAL / 22 JUNIO 2020 / El Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) ha recordado este lunes los cambios de las normas que afectan a las comunidades de propietarios con el fin del estado de alarma este domingo, como el aumento del aforo de las piscinas a un 50 por ciento, el uso de jardines o el de gimnasios.

Según ha explicado CAFMadrid en un comunicado, con la Nueva Normalidad se comienzan a aplicar las medidas preventivas dictadas por la Consejería de Sanidad recogidas en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid (BOCM) del sábado.

“La nueva normativa de la Comunidad de Madrid implica más flexibilización entre lo exigido en las fases de desescalada por el Ejecutivo central y lo que se exige a partir de ahora, pero debemos seguir atentos y tomar las máximas precauciones para evitar nuevos contagios”, ha destacado la presidenta de CAFMadrid, Isabel Bajo.

Así, en el ámbito de las piscinas, 12.000 en la región, se aumenta el aforo a un 50 por ciento, la ocupación en el vaso será de 4 metros cuadrados por persona, la distancia interpersonal pasa a 1,5 metros y se habilitarán sistemas de acceso para evitar aglomeraciones.

La medición del cloro ya no se debe realizar cada hora, pero se deberá llevar un control periódico del agua y si la concentración supera un límite determinado se deberá desalojar el vaso hasta que se recuperen los valores normales. Además, desaparecerá la prohibición expresa de la utilización de duchas y fuentes de los aseos por lo que se podrían utilizar, aunque se recomienda minimizar su uso para evitar el riesgo de contagio.

Por otra parte, en el ámbito de las instalaciones deportivas al aire libre, hasta el 5 de julio incluido, se podrá realizar en estas instalaciones actividad deportiva en grupos de hasta 20 personas, sin contacto físico y siempre que no se supere el 60 por ciento del aforo máximo permitido. Desde el 6 de julio y hasta que la situación epidemiológica lo aconseje dicho porcentaje se ampliará al 75 por ciento y a grupos de hasta 25 personas. Asimismo, se permite el uso de parques infantiles, uso de los jardines, realización de obras y el uso de gimnasios.

La vivienda turística se vacía por la COVID: ¿habrá más casas en alquiler y más baratas?

Con unas previsiones de pérdida de 3000 millones de euros hasta final de año, el sector de viviendas de alquiler turístico es uno de los grandes afectados de la crisis. ¿Tendrá la menor demanda efecto sobre el alquiler de larga duración? Confinamiento de la población, comercios cerrados, fronteras selladas, tráfico interprovincial bloqueado… No cabe duda de que las medidas adoptadas para intentar frenar la curva de contagio del coronavirus han tenido, como es lógico, un impacto profundo en la mayoría de sectores de actividad. Pero hay uno que se lleva la palma y es crítico en España: el sector turístico.

Nadie se ha librado: empresas de transportes, restauración y por supuesto hostelería y alojamientos de uso turístico. Precisamente, la Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos (FEVITUR), que agrupa a 23 asociaciones de diferentes comunidades autónomas, ha alertado que el sector ha perdido ya 550 millones de euros y que esas pérdidas podrían alcanzar los 3000 millones a cierre de 2020.

Turista doméstico y huida hacia destinos de interior

Donde más se está notando la ausencia de inquilinos en vivienda turística es en “los archipiélagos (Baleares y Canarias), porque les han pillado en temporada media y alta. Además las islas tienen una gran dependencia del tráfico aéreo y el 70% de sus turistas son extranjeros, principalmente de Reino Unido, Alemania y países escandinavos. También ha habido un gran impacto en ciudades como Madrid y Barcelona, principalmente por el segmento de congresos, que va a tener además un recorrido complicado hasta que vuelva la confianza y las empresas celebren de nuevo eventos y conferencias”, detalla Tolo Gomila, presidente de FEVITUR.

Gomila afirma que “el poco cliente que podamos tener este año será doméstico”. Una demanda muy insuficiente para un país como España, que en 2019 recibió cerca de 84 millones de turistas. 

Además, por lo que observan desde FEVITUR, “en la demanda se está tendiendo a destinos de interior, con poca carga turística y a ofertas pequeñas o individuales. La gente está buscando su espacio, no tener que convivir o compartir espacios comunes con terceros”.

¿Más oferta de alquiler de pisos de larga duración?

Una de las preguntas del millón en esta situación es si la menor demanda de vivienda para uso turístico puede provocar un aumento de la oferta de viviendas en alquiler residencial y/o de larga duración. 

Lo primero que hay que comprender es quién alquila vivienda vacacional en España. Pedro Aznar, profesor de economía en Esade, explica que “cuando se habla de apartamentos turísticos, hay que diferenciar dos tipos de usuarios por el lado de la oferta: el no profesional, que es el que tiene habitaciones libres en su casa o es un pequeño inversor que compró un piso. Sin embargo, cuando te metes en plataformas como Airbnb y buscar, por ejemplo, en Barcelona, ves que son mucho más numerosos los pisos completos en alquiler. Y es que hay muchos inversores profesionales e inmobiliarias” en este negocio. Es decir, que son arrendadores con cierta capacidad e información sobre el mercado inmobiliario.

Javier Millán, CMO de Avalisto, asegura que “en Madrid, 1 de cada 4 inmuebles ya se han reconvertido a la modalidad residencial. Pero los datos son aún más llamativos en Barcelona, donde la cifra sube a casi el doble, un 40%. Son datos que acompañan a caídas de la demanda en el mes de mayo que se acercan al 90%”.

Tolo Gomila matiza que, pese a las cifras que se observan en Madrid y Barcelona, solo “el 6% del inventario nacional está yendo a alquiler residencial”. Y además añade que no están viendo tanto un crecimiento del alquiler de larga duración como “un aumento del alquiler por meses. La Ley de Arrendamientos Urbanos estatal en su artículo 3.2 contempla el arrendamiento por temporadas, superior a 32 días. Y muchos están adaptándose a ese formato”. ¿El motivo de que cueste ir a alquileres de 5 años? Que lo que más valoran, “a parte de la rentabilidad, que ha disminuido en los últimos dos años, es la flexibilidad, el poder recuperar la vivienda de forma inmediata. Lo que les asusta son las situaciones de inseguridad”.

En opinión de Millán tendremos que esperar para comprobar si estos datos “son una respuesta vinculada a la crisis mundial que la Covid-19 ha generado o nos encontramos frente a un punto de inflexión, porque no son pocas las fuentes que llevaban tiempo avisando sobre un agotamiento en este tipo de sector”.

La discusión sobre los precios

Con respecto a si el movimiento en el sector puede hacer que aumente la oferta de viviendas en alquiler residencial, y si ese aumento podría traer el ajuste de precios tan anhelado (sobre todo por los inquilinos en ciudades como Madrid o Barcelona) no hay consenso.

Tolo Gomila asegura que “en Madrid, según datos del Ayuntamiento, había 11.254 viviendas de uso turístico, lo que representa aproximadamente un 0,6% del parque de vivienda en alquiler de la ciudad. En Barcelona, hay 9.700, no llega al 2%, también según datos de su Ayuntamiento. Así que el efecto debería ser mínimo, porque tenemos poco impacto”.

Pedro Aznar, sin embargo, afirma que hay estudios académicos realizados “con datos empíricos que sugieren que sí hay cierta evidencia de que cuanto más alquiler turístico hay, menos oferta de alquiler hay para los residentes y esto hace que los precios suban”.

Y es que hay que tener en cuenta dos factores importantes:. Por un lado, “diferenciar la oferta legal y la oferta real. En Barcelona el Ayuntamiento decidió limitar o congelar la concesión de nuevas licencias de alquiler vacacional. Sin embargo, un cálculo sencillo te permite ver cuántas ofertas presentes en plataformas como Airbnb hay frente a las licencias otorgadas. Y hay una diferencia, por lo tanto está claro que no todos los pisos cumplen los requisitos legales”. Y, por otro, el efecto que se produce en ciertos barrios, sobre todo en las grandes ciudades. Es decir, lo que se llama efecto mancha de aceite: “si hay una zona muy valorada por el turismo, el alquiler residencial desciende en número y sube de precio, provocando que los residentes se trasladen a otras zonas y la demanda presione al alza también los precios de ese barrio”.

Pese a todo, matiza que partimos de volúmenes relativamente bajos. Y que el ver o no una corrección de precios en el mercado de alquiler residencial “puede tener que ver también con otros elementos, como la subida de paro de nuestra economía o la menor capacidad de los autónomos de generar ingresos”. Es decir, si la economía doméstica de la gente impide que accedan a un alquiler en las condiciones actuales, los precios tenderán a bajar de manera natural.

El futuro es digital

La crisis se prevé larga. En concreto, según Tolo Gomila “la normalidad, por llamarla de alguna forma, no vamos a empezar a vislumbrarla hasta la campaña de semana santa de 2021”.

Así, la reinvención del sector es casi obligatoria, aunque los casos de empresas metidas en el negocio del alquiler turístico que han intentado adaptarse a otros usos son testimoniales. Como la compañía canaria Spases, que durante el confinamiento anunció que ofertaba a las empresas de la región viviendas de uso turístico como “espacios de trabajo individuales en el mismo barrio en el que vivan los empleados”. En opinión tanto de Pedro Aznar como de Tolo Gomila, son casos aislados entre otras cosas por un problema legal: la licencia que se les otorga “es para uso residencial, no terciario”.

Lo que sí se está haciendo, según Gomila es “apostar aún más si cabe por la digitalización, sobre todo en el proceso post COVID, donde hay que limitar mucho el contacto personal con el cliente”. Javier Millán se muestra de acuerdo y explica que “cualquier tipo de método o tecnología que simplifique al máximo el número de interacciones entre la oferta y la demanda se antoja deseable.  Hay tecnologías muy interesantes que van desde la propia presentación del inmueble en las plataformas de alquiler hasta los análisis para la admisión de inquilinos sin necesidad de intercambiar documentación”, concluye.

“Se espera un repunte de morosidad en las comunidades de vecinos por la pandemia”

Salvador Díez Lloris es presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE) desde 2012 y posiblemente le haya tocado vivir ahora uesu época más dura profesionalmente al frente de este organismo, como consecuencia de la crisis del covid-19. Esta pandemia ha colocado a los administradores de fincas en el punto de mira de muchos ciudadanos que viven en urbanizaciones o edificios de viviendas por su importante gestión de las zonas comunes.

El decreto del estado de alarma y el consiguiente cierre de espacios comunes dentro de las urbanizaciones, como pistas de pádel, futbol, baloncesto o zona de juegos infantiles han provocado infinidad de consultas a los administradores de fincas para saber el porqué. Desde el CGCFE aseguran que, aunque la normativa aprobada por el Gobierno y el Ministerio de Sanidad no mencionara explícitamente las zonas comunes de las urbanizaciones, ellos siempre han primado la salud porque “cuando lo que está en juego es la salud, las necesidades sanitarias deben prevalecer” añade Díez.

Entrevistamos a Díez Lloris, licenciado en Ciencias Empresariales por la Universidad de Valladolid y administrador de fincas desde 1992. En 2005 fue elegido presidente del Colegio de Valladolid, cargo que sigue ostentando en la actualidad, junto con la presidencia del CGCAFE.

¿Cómo están afrontando los administradores de fincas esta crisis del covid-19?

Me gustaría destacar dos aspectos. Desde un punto de vista profesional ha supuesto un salto tecnológico hacia adelante dada la necesidad de incorporar el teletrabajo en un tiempo récord, como el resto de los sectores. El hecho de que el conjunto de la población se haya visto en la obligación de permanecer confinados en sus viviendas, ha determinado la necesidad de que todos los servicios funcionen perfectamente en un momento en el que buena parte de los proveedores han paralizado su actividad, lo que ha complicado enormemente cada gestión. Por otro lado, desde el punto de vista corporativo, también se ha dado un paso de gigante. Las necesidades profesionales han obligado a nuestra corporación a prestar servicios que hasta la fecha nos resultaban impensables. Tanto la actividad profesional como la corporativa han funcionado de manera ejemplar, lo que se ha traducido en una gran unión dentro del colectivo y una buena proyección hacia la sociedad.

¿Cuáles son las principales quejas de las comunidades de propietarios durante el estado de alarma?

Sin lugar a duda, la información. Lo excepcional y novedoso de esta situación nos ha colocado a todos en un escenario insólito y todos hemos sentido la necesidad de que alguien nos orientara en cada asunto.  La gran proximidad de los administradores de fincas colegiados con sus clientes, es decir, con el conjunto de la población, ha determinado innumerables consultas de todo tipo. Y cabe señalar que los criterios aportados por los colegiados a sus clientes han sido, en general, aceptados y muy bien recibidos.

¿Qué opina de aquellos abogados que aseguran que las zonas comunitarias no son públicas, sino privadas y que por tanto no deben regularse por las normativas del Ministerio de Sanidad?

Todo el ordenamiento jurídico es susceptible de interpretación. Cualquier norma, ley, decreto, instrucción, orden…, debe ser analizada para tratar de encontrar la mejor forma de aplicarla. Y cada interpretación debe ser respetada, puesto que nadie puede tener la certeza de acertar siempre al emitir un criterio sobre una determinada norma. Desde nuestra corporación, como señalaba antes, hemos tenido una gran demanda de información sobre el impacto de cada norma en los edificios y urbanizaciones, y nos hemos visto en la obligación de dar una orientación en cada momento analizando cada una de las diferentes posibles interpretaciones. El criterio que hemos seguido, desde el principio, ha sido el de optar por dar prioridad a los aspectos sanitarios porque creemos que en una situación de pandemia es lo más adecuado, sabiendo que recibiríamos críticas en el sentido que apunta esta pregunta. Lo trataré de explicar con un ejemplo. En ninguna Orden de Sanidad se dice que sea obligatorio clausurar las pistas deportivas de las comunidades de propietarios, pero ¿tendría sentido que en estas instalaciones privadas se pudiera seguir practicando deporte sin ningún tipo de norma o control? Sinceramente, en el CGCAFE pensamos que la respuesta es que esto no podía suceder y hemos aportado este criterio al conjunto de nuestros clientes a través de los colegiados/as.  Según nuestra percepción, la gran mayoría de los usuarios asumen este criterio, incluso agradecen tener una referencia basada en una fuente oficial.

¿De qué manera defiende legalmente que las piscinas comunitarias no son un espacio privado como dicen algunos abogados? Estos sostienen que al ser una piscina privada no debe regularse por las diferentes regulaciones de Sanidad para paliar el covid-19

Desde nuestro punto de vista, cuando lo que está en juego es la salud, las necesidades sanitarias deben prevalecer. A pesar de este firme convencimiento y con la intención de aportar la mayor certidumbre posible a nuestros criterios, en varias ocasiones nos hemos dirigido al Ministerio de Sanidad para pedir la interpretación de la Autoridad Sanitaria a este respecto. En el mes de abril consultamos sobre la situación de las zonas comunes de los edificios durante el Estado de Alarma. El Ministro Illa nos contestó a esta primera carta indicando que había que comprender la situación de excepcionalidad y que, en aplicación del Real Decreto por el que se declara el Estado de Alarma y mientras éste dure, no se permite el uso de las zonas comunes, citando expresamente los recintos deportivos y las piscinas. Por lo tanto, nuestro criterio está avalado por el propio Ministerio de Sanidad, motivo por el que hemos mantenido la misma línea de interpretación. No obstante, y para el caso concreto de las piscinas, hemos formulado nuevamente la consulta en dos ocasiones más, y hemos obtenido respuesta el pasado 29 de mayo confirmando que el criterio de los Administradores de Fincas colegiados se corresponde con el del Ministerio de Sanidad reflejado en la Orden SND/414/2020, de 16 de mayo, cuyo contenido considera debe aplicarse a las piscinas de las comunidades de propietarios.

¿Qué mecanismos se pueden articular para hacer que el vecino moroso pague la comunidad?

La Ley de Propiedad Horizontal establece un procedimiento concreto que requiere el previo acuerdo de la comunidad para proceder a una reclamación judicial. Tiene especial importancia que se cumplan con algunos requisitos formales: es necesario que las cuotas mensuales que debe pagar cada piso o local queden debidamente reflejadas en el libro de actas, un requerimiento previo de pago, que la deuda esté debidamente desglosada… Lo cierto es que se espera un repunte de la morosidad como consecuencia de la crisis económica derivada de la pandemia, y todos vamos a tener que realizar un importante esfuerzo para garantizar el correcto funcionamiento de los servicios comunes en todos los edificios.

¿Se puede sancionar al moroso?

La capacidad sancionadora de las comunidades de propietarios es muy limitada y no se puede prohibir el uso de ningún elemento común a un propietario moroso. Este criterio es el generalmente aceptado, a pesar de ser un debate que genera no pocos conflictos en el seno de las comunidades de propietarios.

¿De qué manera puede actuar la comunidad de vecinos para evitar las okupaciones?

Las comunidades de propietarios deben estar alerta respecto de las viviendas que están vacías para tratar de evitar que se produzca la ocupación.  En la práctica esto se está produciendo de un modo natural y en cuanto se aprecia algún cambio en una vivienda vacía los propios vecinos suelen contactar con los administradores de fincas colegiados o las fuerzas de seguridad para que se alerte a los propietarios. Una vez se ha producido este fenómeno, quien verdaderamente se ve afectado y debe actuar es el propietario del bien ocupado. Las comunidades son conscientes de que en una vivienda okupada generalmente hay un riesgo y por este motivo existe gran tendencia a colaborar para evitarlo.

¿En qué momento se encuentra la nueva Ley de Propiedad Horizontal? ¿Qué novedades traerá interesantes y fundamentales para los vecinos?

Los administradores colegiados consideramos que es muy necesaria una LPH que se corresponda con la realidad del Siglo XXI. Durante muchos meses hemos trabajado en un proyecto cuya redacción concluyó el pasado mes febrero. En el momento que la situación lo permita comenzaremos a presentarlo a los partidos políticos para promover su aprobación. Pretendemos con este proyecto simplificar el régimen de la adopción de acuerdos que, en la actualidad, es demasiado complejo; la eliminación de la segunda convocatoria de las juntas, que los propietarios nunca han apoyado su existencia; mayor desarrollo del procedimiento para la acción de cesación de las actividades prohibidas; regulación de las reuniones virtuales que tan necesaria se ha demostrado durante el estado de alarma. En definitiva, se han tratado de corregir las carencias de la actual regulación.

¿Qué se puede instalar en un edificio para hacer rentable la comunidad de propietarios?

Pueden existir diferentes fuentes de ingresos, entre las que cabe destacar los arrendamientos de elementos comunes previo acuerdo de la comunidad con el respaldo de las 3/5 parte de la comunidad (azoteas para publicidad o antenas, espacios vacíos para aparcamiento o trasteros, piso de portero cuando ya no se dispone de este servicio…). Hay que tener presente que todos los propietarios deben tributar en el IRPF por su participación en estos ingresos. Actualmente se ha regulado la posibilidad del autoconsumo eléctrico de manera que se puede invertir en fuentes de energía renovable que abaratan la factura eléctrica (fundamentalmente paneles solares). Las modificaciones de puntos de luz sustituyéndolos por alumbrado led también sirven de ahorro y, en muchas ocasiones, la simple revisión de los contratos de luz existentes.  Es importante ser muy rigurosos y antes de tomar ninguna decisión contactar con buenos profesionales que analicen la realidad de cada edificio y hagan las mejores recomendaciones, ajustadas a las necesidades de cada caso.

La crisis sanitaria demuestra por qué un administrador de fincas colegiado (AFC) es vital

Cuando la desescalada gradual comienza a traer la normalidad a nuestro día a día, es hora de reconocer el trabajo de quienes durante más de dos meses de crisis sanitaria han estado ejerciendo sus responsabilidades, adaptándose a las circunstancias.

Es en tiempos complicados cuando realmente se demuestra el valor de contar con un buen profesional como son los administradores de fincas colegiados (AFC), que han estado al lado de sus clientes ofreciendo todos sus servicios de manera telemática para ayudarles a superar del mejor modo las dificultades que han podido surgir durante el confinamiento. “Los Administradores de Fincas hemos tenido la oportunidad de medir nuestras fuerzas como colectivo profesional, reafirmado nuestro compromiso como prestadores de servicios esenciales y ejerciendo de canales de transmisión directa ante la sociedad y la Administración Pública” explica Anabel Miró, presidenta del Consell de Col·legis d’Administradors de Finques de Catalunya. Sus colegiados han velado por los intereses y la salud de propietarios, vecinos y comunidades con un nivel de compromiso y profesionalidad que han aportado confianza y seguridad a todos. “Desde el primer momento, los AFC han asumido con responsabilidad y rigor su misión, garantizando el buen funcionamiento de todos los servicios comunes en los inmuebles, trasladando las medidas y recomendaciones necesarias para la seguridad de las personas, coordinando y solucionando incidencias, resolviendo dudas y lanzando mensajes de tranquilidad”, destaca Miró.

Los administradores de fincas ofrecen la más alta calidad de servicio y de compromiso al cumplimiento de las necesidades de sus clientes y que se complementa, por su pertenencia a la organización colegial, con seguros profesionales que otorgan un plus de garantía a los consumidores y usuarios en todas sus actuaciones.

El trabajo de los administradores de fincas adscritos a los tres colegios que conforman el Consell de CAFCAT son el Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida, el de Tarragona y el de Girona; quienes desarrollan una intensa labor siguiendo cinco líneas estratégicas: el seguimiento de un código deontológico que garantice la buena praxis de los colegiados atendiendo para ello a la ciudadanía; la divulgación de la profesión y de la marca profesional; la formación continuada a sus colegiados; la información, trasladando y facilitando la abundante normativa que emana de los poderes públicos, así como los servicios que favorecen su actividad, como por ejemplo y entre otros, el de emisión de certificados electrónicos que tan útil se ha demostrado en esta etapa de tramitaciones virtuales.

Entre otras, la buena gestión de los edificios implica adoptar las medidas convenientes para conservar los bienes y funcionamiento de los servicios de los mismos, decidiendo incluso las obras de reparación y conservación de carácter urgente.

Otras funciones de gran importancia son las soluciones para controlar los problemas por morosidad, situaciones que habitualmente resuelve con eficacia un administrador de fincas, asesorando sobre cómo debe actuar la comunidad de propietarios ante un vecino moroso, qué pasa si este propietario es un banco, o cómo afrontar que se niegue a cumplir con sus obligaciones de pago.

Morosidad, ocupaciones, accesibilidad, seguros, control de mantenimiento del edificio… son algunas de las situaciones que habitualmente resuelven los administradores de fincas de Catalunya

Otra de sus labores es asesorar a los propietarios cuando se plantean problemas de accesibilidad, proponiendo las distintas soluciones para eliminar las barreras arquitectónicas. También la mediación ante los problemas de convivencia, ruidos o los derivados en casos de ocupación de una finca o inmueble y las dificultades asociadas de seguridad, mantenimiento o desórdenes que se pueden llegar a producir.

Asimismo, informan y asesoran en casos de incidencias que puedan surgir sobre la posible cobertura de la póliza de seguros del edificio y cualquier otra gestión relacionada con las reparaciones necesarias relacionadas con la conservación y mantenimiento del inmueble.

En todos los casos, los administradores de fincas dan la respuesta adecuada, respetando los intereses de todos los implicados, haciéndose cargo de todos los trámites y ajustándose a la legislación a aplicar en cada situación. Los administradores de fincas colegiados, sin duda, son los profesionales en quien confiar cuando se trata de un bien tan importante como la vivienda o gestión del patrimonio inmobiliario.

La oferta de alquileres en España crece en más de 27.000 inmuebles durante el estado de alarma

El estado de alarma para afrontar la crisis del coronavirus ha provocado un inusual aumento del número de viviendas que se ofertan en alquiler en la plataforma Idealista. Si cuando comenzó la crisis, la segunda semana de marzo, había 85.695 anuncios, a estas alturas de junio el número ha crecido hasta 113.613, casi un 33% más. Si los datos se comparan con los del año pasado por estas fechas el aumento es algo inferior, del 23%.

El motivo principal para esta subida sería, según el jefe de estudios de Idealista, Fernando Encinar, que durante tres meses la oferta ha estado «embalsamada», es decir, han ido entrado viviendas al mercado sin que tuvieran salida, ya que no se podían visitar. «El mercado ha estado tres meses roto, y en las viviendas en alquiler se ha generado una bolsa: herencias, propietarios que necesitaban liquidez…», explica a eldiario.es. 

El dato que él ofrece es que entre el 8 de marzo (vísperas del estado de alarma) y 10 de junio, en Madrid se ha pasado de 12.500 a 20.300 anuncios, una subida del 60%. En el caso del distrito centro, donde más ha crecido el número de inmuebles, se ha pasado de 2.400 a 5.400 viviendas disponibles en ese periodo. Según cálculos de la propia plataforma, alrededor del 40% de ellas provendrían del alquiler turístico. 

Además, para esta información, eldiario.es ha recopilado las estadísticas del número de anuncios de viviendas en alquiler publicadas en la página web de Idealista en cada semana desde el 27 de febrero de 2019. Los datos provienen de las «capturas» que la plataforma Internet Archive almacena con el histórico de millones de páginas web en todo el mundo

OCU RECUERDA QUE SUBARRENDAR LA CASA PARA ALQUILER TURISTICO CONLLEVARIA LA RESOLUCION DEL CONTRATO

Debido a las secuelas económicas que la crisis del coronavirus está dejando muchos consumidores buscan nuevas fuentes de generación de ingresos. Una de ellas es la tentación de subarrendar la vivienda alquilada como vivienda de uso turístico.

En este sentido, la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) recuerda que quien desee destinar un piso al alquiler turístico de corta estancia debe tener en cuenta algunos requisitos esenciales: el respeto a la regulación de la comunidad autónoma donde radique el piso, el acatamiento de las normas de la comunidad de propietarios de ese edificio y, en el caso de viviendas en alquiler, el cumplimiento del propio contrato de alquiler.

Todos estos aspectos son cumulativos e independientes, y resultan muy importantes para no tener problemas.

En el caso de viviendas alquiladas, OCU le aconseja que revise su contrato de alquiler. La mayor parte de los contratos bien confeccionados establecen que la vivienda se ha de destinar exclusivamente a vivienda permanente de los arrendatarios y pueden precisar que el inmueble no se puede destinar ni total ni parcialmente a otros fines como el hospedaje.

Aunque se conceda al arrendatario el derecho a subarrendar una de las partes de la vivienda, es esencial saber que el subarriendo parcial no ampara de por sí el alquiler turístico, donde hay una rotación continua de huéspedes con una finalidad comercial.

Aunque se hayan podido obtener las licencias administrativas oportunas, si el inquilino transforma por su cuenta un piso alquilado para su uso como vivienda, en un uso distinto del de vivienda, y esta transformación contradice lo pactado en el contrato, facultando a la propiedad a que solicite la resolución del contrato de alquiler.

Los jueces tienen declarado que la explotación de la vivienda como apartamento turístico efectuada por un inquilino sin prueba alguna del consentimiento por parte del arrendador propietario, constituye un incumplimiento contractual que debe llevar a la resolución del contrato.

Si además no se ha obtenido la autorización administrativa para el alquiler turístico, se podrían derivar graves sanciones. Para que dichas sanciones no alcancen al arrendador, este debe probar su desvinculación con esos alquileres turísticos.

De ahí la importancia de utilizar un buen contrato de alquiler y de estar bien asesorado para reaccionar prontamente ante actuaciones del inquilino contrarias a la normativa o al propio contrato de alquiler.