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Requisitos para la división de un piso de la comunidad de propietarios

Entre los requisitos para la división de un piso perteneciente a una Comunidad de propietarios se exige autorización administrativa y la aprobación por la Junta.

Los requisitos para la división de un piso se han visto ostensiblemente modificados por la reforma llevada  a cabo en junio de 2013 en la Ley de Propiedad Horizontal.  A partir de 27 de junio de 2013 (entrada en vigor) la división de un piso ya no exige el acuerdo unánime en la Junta de todos los propietarios del edificio, sino que como veremos se ha rebajado este quórum a la necesidad de contar con el voto favorable de los 3/5 del total de los propietarios y de las cuotas de participación.

Como sabéis en el régimen de propiedad horizontal, los propietarios de los elementos privativos integrantes de la Comunidad (pisos, locales, trasteros, plazas de aparcamiento, etc.) no gozan  de plenas facultades para realizar una serie de actos, entre las que se encuentra por ejemplo la posibilidad de dividir el piso, que es el título del presente artículo.

¿Dónde está regulada la división del piso en la LPH?

El artículo 10.3, b) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), tal como está actualmente redactado, dispone lo siguiente:  «Requerirán autorización administrativa, en todo caso: … b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes,…»

OBSERVACIÓN: 

Al margen de lo anterior, considero que si en el Título constitutivo o en los Estatutos de la Comunidad se hizo constar la posibilidad de división o segregación de los pisos, NO SERÍA NECESARIO CONTAR CON LA AUTORIZACIÓN de la Junta de propietarios, pues cuando los propietarios firmaron las escrituras de sus pisos o locales aceptaron dichas normas complementarias, aunque no está de más que se comunique la división, aparte de la autorización del permiso administrativo.

Requisitos para la división de un piso:

1.- AUTORIZACION ADMINISTRATIVA. Se exige que antes de llevar a la Junta la aprobación del acuerdo de división de un piso, el propietario interesado deberá tener concedida la autorización administrativa pertinente. A estos efectos deberá solicitar y obtener del Ayuntamiento los permisios necesarios para dividir el piso.  En el supuesto de que el Ayuntamiento no exiga autorización administrativa, considero conveniente que se obtenga algun documento expedido por el Consistorio donde se haga constar que dicho municipio no exige tal requisito.

2.- La Ley de Propiedad Horizontal, exige una vez tengamos la autorización administrativa favorable, que se obtenga el CONSENTIMIENTO DE LOS PROPIETARIOS QUE PUDIERAN VERSE AFECTADOS por la división del piso (si es que los hubiere). A tal efecto dispone el artículo 10.3, b), párrafo 2º lo siguiente: « En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados,…». En el supuesto de que existan perjudicados por la división y éstos acrediten que sufren un perjuicio, se determinará el importe de la indemnización que el propoietario que va a dividir deberá de abonarles.

3.- Superadas estas dos cuestiones, el último de los requisitos para la división de un piso que se exigen, es la APROBACION POR LA JUNTA DE PROPIETARIOS.  El quórum exigido será el de mayoría de las TRES QUINTAS PARTES DEL TOTAL DE PROPIETARIOS que, a su vez representen las TRES QUINTAS PARTES DE LAS CUOTAS DE PARTICIPACION. Se trata de una mayoria doble, debiéndo de reunir el acuerdo el voto favorables de ese procentaje (3/5) en el número de propietarios como de cuotas.

Volvemos a hacer la OBSERVACIÓN de que no se necesitará la mayoria de las 3/5 partes de los votos (propietarios y cuotas) si en el Título constitutivo o en los Estatutos se permite la división del piso o local.

IMPORTANTE:

Una gran parte de la doctrina entiende que el voto de los ausentes no se computará a los efectos de reunir los porcentajes de los 3/5 de propietarios y cuotas, por lo que solo será válido cuando se alcancen estos porcentajes con los presentes o representados en la Junta. De todas formas, iremos viendo más adelante como se interpreta esta cuestión por los Tribunales.

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Las terrazas o patios en las Comunidades de Propietarios

Dos artículos son fundamentales a este respecto; el art. 3.b) de la LPH y el 396 del Código Civil, el primero de ellos, señala que, en el régimen de propiedad establecido en el art. 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local: «La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, (entendiendo los no privativos) pertenencias y servicios comunes.»El citado art. 396 del Código Civil determina la necesidad de que existan elementos comunes, pues sin ellos no habría ninguna Comunidad. Este precepto hace una relación indicativa, nunca cerrada, de los elementos comunes por naturaleza, pero, a la vez, hay que añadir los llamados de destino y accesorios, de tal manera que podríamos calificar el concepto de «común» como todo aquello que no se ha asignado expresamente como elemento privativo y que sirva, además, para el servicio general. Se mantiene el criterio de que solamente puede reivindicarse individualmente lo que de forma concreta figura de esta forma en el Título y en las propias Escrituras, pues hay que partir de la base de que el resto siempre será comunitario, así se ha pronunciado, entre otras, la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de marzo de 2017 (SP/SENT/108615).El objeto del comentario del post anterior, era el destino o uso que la Comunidad podía hacer de estos elementos comunes; entre los que sin duda está el arrendamiento, teniendo en cuenta que, además, también podría ser utilizado por algún comunero, bien porque así apareciese en el Título, por acuerdo de la Junta o por uso continuado.Pues bien, dejando aparte el arrendamiento que al tratarse de una relación contractual habrá de estarse a la misma, si un determinado comunero utiliza de forma privativa un elemento común, tendrá una serie de derechos y obligaciones, ¿Cuáles son estos?Pensemos en las situaciones más habituales; las terrazas de los áticos o de los bajos.Posiblemente estos elementos sean unos de los que más problemas generan en las Comunidades de Propietarios quizá, en la mayoría de los casos, por la indefinición de su calificación, ¿son elementos comunes, privativos o comunes de uso privativo?, aunque, como veremos, en la mayoría de las ocasiones esta no va a modificar los derechos y obligaciones del comunero, propietario o simplemente usuario a titulo privativo, es interesante determinar cada supuesto.La respuesta, en principio, nos la dará el Título Constitutivo o escritura de división horizontal, aunque, la Comunidad podrá, mediante acuerdo, ceder el  uso privativo, bien a título gratuito, en cuyo caso, consideramos que se está modificando el Título y se necesitaría el acuerdo unánime, art. 17.6 de la LPH o mediante el correspondiente arrendamiento, por precio y plazo, para lo que será suficiente el acuerdo de las tres quintas partes de cuotas y propietarios, como señala la regla 3 del citado art. 17.El uso generará una serie de derechos y obligaciones que podrán variar dependiendo de la calificación. Veamos cada uno de los supuestos.Elemento común: En este caso, vendrá descrito como tal en el Título Constitutivo. Las obligaciones de los propietarios serán las fijadas en el art. 9.1.a) de la LPH y  el derecho serán igualmente de uso general, en la mayoría de los casos, el derivado del destino propio ya sea de paso, de recreo o etc., pudiendo delimitarse o fijarse por acuerdo de la Junta, (uso y abuso de los elementos comunes), en caso contrario se deberá hacer un uso responsable de los mismos.Las obligaciones serán, como en el resto de los elementos comunes, fachadas, portales, escaleras, ascensores, etc.., las de mantenimiento y reparación.Elemento común de uso privativo: Así debe constar en escrituras, bien de manera expresa o simplemente describiéndolo como parte de la propiedad, pues como hemos expuesto, en caso de no calificarse como privativo, deberá tener el carácter comunitario.El propietario será el responsable del mantenimiento y conservación ordinarias propias del uso, mientras de la Comunidad responderá de las extraordinarias, por ejemplo, las derivadas del forjado, al ser este un elemento común, serán responsabilidad comunitaria y no privativa en ambos casos.Por eso, en este tipo de cuestiones, lo importante siempre es, en caso de duda, un informe técnico que determine el origen de los daños, para que, una vez fijado, se puedan derivar las citadas responsabilidades.Elemento privativo: Como se ha venido exponiendo, así debe aparecer descrito.Con respecto a las obligaciones, poco se diferencia del supuesto anterior, el propietario es el obligado a la conservación y mantenimiento, ordinario, mientras que el extraordinario será responsabilidad de la Comunidad, teniendo en cuenta que se tratará de problemas estructurales y como tales consecuencias de elementos comunes.No obstante en el caso de daños, pensemos en las últimas lluvias del mes de agosto que han podido generar algún tipo de filtración, ¿quién será el responsable? Pues, habrá de estarse al supuesto especifico, pues aunque se trata, por ejemplo, de un problema de impermeabilización que derivaría en la responsabilidad de la Comunidad pero, si se demuestra que es consecuencia de un mantenimiento negligente del usuario, será este el que deba asumir la reparación y perjuicio ocasionado.En todos los supuestos merecen especial atención las obras, pues, aun fijándose en el Título que determinadas terrazas o patios son privativos, ello no supone que los propietarios puedan, por ejemplo, realizar obras de las denominadas de fábrica que alteran la estructura del inmueble, y que incluso suponen una modificación u obra de elementos comunes; el mejor ejemplo a este respecto será el cerramiento de una terraza de las denominadas a nivel, calificada como privativa, ya que no se pueden realizar obras de este tipo sin el consentimiento de la Comunidad, teniendo en cuenta que, a este respecto, en cuanto al acuerdo comunitario, tras la reforma de la LPH, por aplicación del art. 10.3 b), el quorum para aprobar estas obras es de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, no la unanimidad. No obstante, habrá de estarse al supuesto especifico, pues la Comunidad puede haber dado su autorización bien de forma expresa o tácita, pudiendo alegar el propietario ejemplos precedentes, cuando las obras consentidas son las mismas que las que se pretender realizar, en cuyo caso, la Comunidad no podrá negarse.De lo expuesto, podemos derivar las siguientes conclusiones:Con independencia de la calificación de estos elementos, si están siendo utilizados de forma privativa, el comunero que tiene el uso estará obligado a su conservación  y mantenimiento ordinario, aunque en el caso de que existan problemas derivados de la estructura, será la Comunidad la obligada a la reparación.No podrán realizarse obras que afecten a elementos comunes, luego habrá de entenderse que en prácticamente ningún supuesto podrán llevarse a cabo pues, al tratarse de un elemento exterior, siempre afectará a la fachada o al suelo, elementos comunes ambos, por lo que requerirá el consentimiento comunitario que podrá ser tácito, por el paso del tiempo, no existe un limite, pero ha de ser prolongado o haber prescrito la acción, es decir haber transcurrido más de cinco años, aplicando el art. 1964 del Código Civil, o por los denominados ejemplos precedentes, teniendo en cuenta que la Comunidad está obligada por sus propios actos de tal modo que la jurisprudencia viene admitiendo que si se han autorizado las mismas obras, de la misma naturaleza y consolidadas en el tiempo, no se podrán impedir otras obras.Esta claro que el uso permite su utilización, por el propietario, sin límites, es decir, la Comunidad no puede decidir si se pone una o dos mesas o si es un almacén o una terraza para negocio, todo ello con independencia de si luego derivan actividades molestas, como señala la sentencia de la AP Baleares, Sec. 4.ª, 131/2019, de 16 de abril (SP/SENT/1008996), pero ese será el objeto de otro post.

¿Cuándo se puede impugnar sin estar al corriente de pago de las deudas vencidas con la Comunidad?

Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal

Es un requisito para la impugnación que el propietario se encuentre al corriente de pago de estos gastos o, en su defecto proceda a la consignación de esta cantidad, teniendo en cuenta que la esta no debe estar condicionado, es decir, que se hará en beneficio de la Comunidad que podrá hacerse cargo de la misma. Se trata de un presupuesto necesario para la citada acción judicial, pero ni la Ley sustantiva ni la procesal exigen que el propietario impugnante deba hallarse al corriente de pago durante toda la tramitación del procedimiento. Es más, el art. 449.4 LEC, para el caso de recursos, establece la necesidad de consignar las cantidades debidas, pero solo cuando se trate de condenas al pago de cantidades dinerarias de un propietario de una Comunidad, y el apdo. 2 de este mismo precepto exige específicamente la necesidad de estar al corriente de pago durante toda la tramitación del recurso, aunque solamente en el caso de los procedimientos que lleven aparejado el lanzamiento.Ahora bien, esto lo será con respecto al procedimiento, pero si el propietario no paga los gastos de Comunidad, se le considerará moroso a todos los efectos, es decir, nuestro criterio es que teniendo en cuenta lo dispuesto en el art. 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, si el propietario que impugnó en su momento un acuerdo anterior de otra Junta no sigue consignando las cuotas siguientes en el mismo Juzgado o mediante notario, será moroso y no podrá votar en la Junta de Propietarios.Según establece la norma jurídica, pues, si no fuera así y el proceso de impugnación llegara hasta el Tribunal Supremo, se podría no pagar los gastos comunes durante varios años y, en cambio, seguir disfrutando de los servicios de la Comunidad.No obstante, el art.18.2 de la LPH estable una excepción en la que el propietario no está obligado al pago o consignación y es precisamente la interpretación de este precepto el objeto de este comentario derivado de la presente sentencia del Tribunal Supremo. La interpretación del citado artículo 18.2 LPH, referente a los requisitos necesarios para la impugnación de los acuerdos, ha dado lugar a diversas resoluciones judiciales, teniendo en cuenta que, como señala el citado precepto legal «… para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios».¿Podría entenderse que esta excepción se refiere también a los acuerdos que modifican el sistema de reparto de los gastos? Se podría aplicar esta excepción a ¿cualquier acuerdo de aprobación de cuentas o de nuevas derramas, acuerdos liquidatarios de deuda o cuando el impago se refiera a aquellas cantidades que se derivan del propio acuerdo impugnado? es decir, en estos casos, ¿el propietario estaría exonerado de pagar o consignar? El Tribunal Supremo ya había fijado doctrina a este respecto, en sentencia de 22 de octubre de 2013 (SP/SENT/740040), señalando que la excepción para impugnar cuando un propietario no está al corriente de pago se aplica también cuando el acuerdo se refiere a la modificación en el sistema de reparto de gastos, pero con respecto al acuerdos de aprobación de cuentas o liquidación de deudas, las Audiencias provinciales, en general, se han pronunciado en contra; destacamos, entre otras, las de AP Guipúzcoa, Sec. 2.ª, 147/2019, de 25 de febrero (SP/SENT/1005267), AP Vizcaya, Sec. 4.ª, 859/2018, de 5 de diciembre (SP/SENT/992525), AP Las Palmas, Sec. 5.ª, 108/2017, de 30 de marzo (SP/SENT/907823), AP Valencia, Sec. 8.ª, 243/2015, de 21 de septiembre (SP/SENT/833320), aunque también alguna otra, como la de AP Murcia, Sec. 1.ª, 462/2017, de 25 de septiembre (SP/SENT/923893), se ha pronunciado a favor de aplicar esta excepción Dado que la deuda del comunero deviene del acuerdo que se impugnó, no se exige el pago previo o consignación de la misma para la impugnación del acuerdo, es este caso se trata de un gasto que se establece por primera vez. La resolución ahora comentada y que nos sirve de excusa para poder ver como se están pronunciando también las Audiencias en este sentido, considera que no se debe pagar o consignar, cuando lo que se acuerda es aplicar un nuevo sistema de reparto derivado de una nueva configuración de la Comunidad, diferente a la que figura en el Título, lo que, de manera indirecta supone una modificación de la cuota, por lo que está claro que el propietario demandante podría impugnar el acuerdo sin necesidad de pago de la deuda.

¿Cómo deben redactarse los asuntos que se van a tratar en el orden del día?

Una buena redacción del orden del día es importante, lo que evitará posibles discusiones e incluso una impugnación judicial por este motivo, pero en el caso consultado consideramos que no puede ser más clara: «Debatir y decidir sobre limitar el ejercicio de actividades de tipo turístico en las viviendas del edificio, de conformidad con lo establecido en el Real Decreto Ley 7/2019».La consecuencia lógica de este acuerdo es la posibilidad de poder inscribirlo en el Registro, es decir, no es necesario otro acuerdo para hacerlo y, si se adopta por el quorum legalmente previsto en la regla 12 del art. 17, ya se prevé la posibilidad de modificar el Título Constitutivo, que se deriva de esta prohibición: «12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos».Naturalmente que el derecho de impugnación cabe, pero nos tememos que con pocas posibilidades de éxito, pues, aunque no figuró expresamente en el orden del día «(…) e inscripción en el registro», máxime cuando el quorum para el citado acuerdo de inscripción sería el mismo. Además, este acuerdo no tendría sentido sin la inscripción, pues lo que se pretende con esta prohibición es su eficacia no solo para los propietarios actuales, sino para terceros adquirentes y esto solo podrá hacerse si así figura registralmente.Son ilustrativas de este tema el artículo doctrinal de María José Polo Portilla, «¿Se puede adoptar algún acuerdo que no figure en el orden del día?» (SP/DOCT/22260), y el comentario, «La claridad en el orden del día de la Junta y los acuerdos adoptados» (SP/DOCT/17462), a la Sentencia del TS, Sala Primera, de lo Civil, 219/2013, de 15 de marzo (SP/SENT/711067).Se podría concluir que no hace falta que haya una coincidencia exacta entre lo que figura en el orden del día y los acuerdos que finalmente adopte la Junta de Propietarios. Lo señalan también las Sentencias de las AA. PP. Madrid de 16 de septiembre de 2015 (SP/SENT/834630) y Santa Cruz de Tenerife, Sección 1.ª, de 5 de septiembre de 2014 (SP/SENT/825221), bastando, por ejemplo, que en la convocatoria figure que se va a tratar el tema de los ascensores para que se puedan adoptar decisiones al respecto, tanto de reparaciones como, incluso, de instalar uno nuevo en una finca que no tiene este servicio. Así, la mera referencia a una situación de la finca que afecte a elementos o servicios comunes permitiría que la Junta adopte los acuerdos que considere oportunos al respecto, naturalmente, respetando los quorum que la ley establezca para cada caso.Pese a todo, lo aconsejable sería que, como hemos expuesto, al ser el marco de los asuntos a tratar, sea lo más específico posible, evitando con ello impugnaciones judiciales que, ya tengan o no una sentencia favorable para la Comunidad, supondrán siempre tiempo y dinero que sería fácilmente evitable, en este caso, con una buena redacción del orden del día como así ha señalado la Sentencia de AP Valencia, Sección 11.ª, de 17 de marzo de 2014 (SP/SENT/772480).

Consulta. Diciembre 2019

SP/CONS/90863

CONSULTAS

Reparaciones de elementos comunes de uso privativo

En primer lugar, debe tenerse en cuenta si el Título Constitutivo establece alguna indicación sobre las reparaciones necesarias de los elementos comunes de uso privativo. En caso de no contemplar nada, la jurisprudencia se indica que el mantenimiento y el cuidado del elemento corresponden al propietario que tiene atribuido el uso, mientras que las reparaciones necesarias por defectos estructurales serán a cuenta de la Comunidad. Si bien es cierto que la Comunidad podrá repetir contra el comunero si los daños son consecuencia de un uso anormal de los elementos comunes. En este sentido se pronuncian las siguientes sentencias: – STS, Sala Primera, de lo Civil, 265/2011, de 8 de abril (SP/SENT/630176): Es obligación de la Comunidad las obras de aislamiento de la cubierta del edificio, aunque esta sea de utilización privativa.- SAP Barcelona, Sección 17.ª, 102/2015, de 5 de marzo (SP/SENT/816498): Cuando las filtraciones son causadas por el mal estado de la impermeabilización de la terraza-cubierta de uso privativo, la Comunidad debe responder de las reparaciones correspondientes.- SAP Madrid, Sec. 10.ª, 68/2015, de 19 de febrero (SP/SENT/806794): La Comunidad debe asumir los daños causados por la deficiente impermeabilización de la terraza-cubierta cuando no ha acreditado que concurra un uso descuidado y negligente por parte de los propietarios que tienen el uso privativo de la misma.- DGRN, de 31 de mayo de 2013 (SP/SENT/729470): Los gastos de las reparaciones de la terraza y patio cuyo uso es privativo deben ser asumidos por todos los propietarios siempre que afecten a las condiciones estructurales de estanqueidad, habitabilidad o seguridad del edificio.

Instalación de cámaras en CP para detectar infractores

Sobre la instalación de cámaras de vigilancia en la Comunidad de Propietarios (extensible por lo que aquí interesa a una urbanización), ha establecido la Agencia Española de Protección de Datos que la misma no solo requerirá el pertinente acuerdo de la Junta y su reflejo en acta, sino que la Agencia recomienda que en el acuerdo se reflejen algunas de las características del sistema de videovigilancia, como el número de cámaras o el espacio captado por las mismas.Además, siendo esa captación de imágenes un tratamiento de datos, la Comunidad deberá incorporarlo a su «registro de actividades de tratamiento». Además, la AEPD impone, entre otras, las siguientes obligaciones:- Será obligatorio que se instalen en los distintos accesos a la zona videovigilada, y en lugar visible, uno o varios carteles que informen de que se accede a una zona videovigilada. El cartel indicará de forma clara la identidad del responsable de la instalación ante quién y dónde dirigirse para ejercer los derechos que prevé la normativa de protección de datos, y dónde obtener más información sobre el tratamiento de los datos personales. La AEPD dispone de un modelo. La información puede estar disponible en conserjería, recepción, oficinas, tablones de anuncios o ser accesible a través de Internet.- Las cámaras solamente podrán captar imágenes de las zonas comunes de la Comunidad. No podrán captarse imágenes de la vía pública, a excepción de una franja mínima de los accesos al inmueble, ni tampoco imágenes de terrenos y viviendas colindantes o de cualquier otro espacio ajeno.- Si se utilizan cámaras orientables y/o con zoom será necesaria la instalación de máscaras de privacidad para evitar captar imágenes de la vía pública, terrenos y viviendas de terceros.- La contratación de un servicio de videovigilancia externo o la instalación de las cámaras por un tercero no exime a la Comunidad de Propietarios del cumplimiento de la normativa en materia de protección de datos personales.- El acceso a las imágenes estará restringido a las personas designadas por la Comunidad. En ningún caso serán accesibles a los vecinos mediante canal de televisión comunitaria. Si el acceso se realiza con conexión a Internet, se restringirá con un código de usuario y una contraseña (o cualquier otro medio que garantice la identificación y autenticación unívoca), que solo serán conocidos por las personas autorizadas a acceder a dichas imágenes.- El sistema de grabación se ubicará en un lugar vigilado o de acceso restringido. A las imágenes grabadas accederá solo el personal autorizado que deberá introducir un código de usuario y una contraseña.Sobre el registro de la basura de un vecino, al margen de que dichos hechos pudieran generar algún tipo de responsabilidad civil o incluso penal por vulneración de la intimidad, desde el punto de vista estricto de la protección de datos, toda recogida de datos personales supone un «tratamiento», siendo necesario para que sea legítimo que se den alguno de los presupuestos habilitantes establecidos en el art. 6 del Reglamento Europeo de Protección de Datos (Reglamento UE 2016/679): consentimiento del interesado, tratamiento necesario para la ejecución de un contrato en el que el interesado es parte, tratamiento necesario para el cumplimiento de una misión realizada en interés público, etc. Por último, y respecto a la repercusión de los costes de la instalación de las cámaras a los infractores, entendemos que ello no es posible; la instalación será un gasto común al que deberán hacer frente todos los comuneros sin perjuicio de que, en el caso de que se acredite una infracción, la Comunidad pueda ejercer contra el propietario infractor las acciones legales que le correspondan.

Acuerdos para instalar un sistema de cierre y de apertura de puertas de entrada a la finca

En primer lugar, hay que tener en cuenta que todos los acuerdos comunitarios para ser correctamente adoptados deben aparecer en el «Orden del día», pues este será el marco en el que haya de desarrollarse la Junta de Propietarios, pues de ello dependerá que los propietarios asistan o no, es decir, todo comunero ha de saber previamente los asuntos a tratar y esto se consigue con la redacción de este «Orden del día». De este modo, si se adopta algún acuerdo que no figura en él, podrá ser impugnado por cualquier propietario disidente o ausente con todas las posibilidades de éxito.Con respecto al asunto a tratar (la instalación de un sistema de cierre y apertura de los elementos comunes), consideramos que es suficiente con el acuerdo de la mayoría simple de la regla 7 del art. 17 LPH, al tratarse de un acto de mera administración, pues este mismo «quorum» es admitido por la jurisprudencia cuando se trata de cerrar una Comunidad, y en el caso consultado, simplemente se pretende poner un cierre.

Los impagos de las comunidades de propietarios, al descubierto

Crean la primera plataforma digital para reclamar y publicar deuda comercial que hasta ahora no estaba disponible en ningún fichero de morosidad | El CEO de la startup Icired y presidente del Consejo Andaluz de Administradores de Fincas firman un acuerdo de colaboración

El socio fundador y CEO de la startup granadina Icired, Enrique Rodríguez Zarza, y Rafael Trujillo, presidente del Consejo Andaluz de Administradores de Fincas, firmaron esta pasada semana un acuerdo de colaboración.

Icired es la compañía española que ha revolucionado la lucha contra la morosidad en España con un innovador modelo de negocio basado en la economía colaborativa y en uso del BIG DATA, cumpliendo con la normativa vigente en materia de Protección de datos de Carácter Personal, así como con los requisitos exigidos por la Agencia Española de Protección de Datos.

Gracias a este acuerdo de colaboración, los administradores de fincas podrán hacer uso de esta novedosa plataforma digital, pionera en nuestro país, para reclamar deuda comercial que hasta ahora no estaba disponible en ningún fichero de morosidad. Además, podrán consultar la información compartida mediante un acceso on line. Esto supone que miles de impagos de las comunidades de propietarios saldrán por primera vez a la luz gracias a su publicación en el fichero Icired.

Esta información, a su vez, será difundida al sistema financiero y empresarial del país por Informa D&B, socio estratégico de la startup granadina y líder en el suministro de información comercial, financiera, sectorial y de marketing sobre empresas. Esta difusión permitirá una mayor transparencia financiera, lo que contribuirá a minimizar los riesgos de impagos en las comunidades de propietarios.

El método Icired

El fichero Icired es la primera plataforma privada online de morosidad accesible a cualquier persona física o jurídica, pudiendo consultarse, de manera sencilla, la información compartida por particulares, autónomos, empresas o entidades financieras en su web www.iciredimpagados.es.

La compañía surgió con la idea de democratizar los ficheros de morosidad, que eran muy restrictivos, siendo únicamente  accesibles a bancos y entidades financieras y hoy en día es una eficaz herramienta que permite recuperar las deudas y salvar la brecha entre el acreedor y los deudores, ayudando a  profesionales, empresas o particulares a recuperar ingresos perdidos y a mejorar su rentabilidad a la vez que ofrece soluciones a las personas endeudadas permitiéndoles alcanzar acuerdos de pago inmediatos y saldar deudas a través de su novedoso sistema.

El revolucionario modelo de negocio de Icired, basado en la economía colaborativa apoyada en la tecnología y en el uso de internet como método de comunicación universal, permite que miles de usuarios compartan información para beneficiarse recíprocamente del poder del big data, lo que supone para los administradores de finca un complemento que dota de mayor eficacia a sus reclamaciones de cantidad. 

La mercantil andaluza cuenta con el apoyo tecnológico e institucional de dos nuevos socios estratégicos: EVERIS, consultora con presencia internacional que forma parte del grupo NTT DATA e INFORMA D&B filial de CESCE (grupo de referencia en la gestión integral del riesgo comercial) y líder en el suministro de información Comercial, Financiera, Sectorial y de Marketing.

fuente: SEPIN

¿Deben contar las Comunidades con certificado digital? ¿Puede solicitarlo el Administrador?

Debemos recordar que, de conformidad con las previsiones del art. 14.2 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas (en vigor desde el 2 de octubre de 2016), están obligados a relacionarse electrónicamente con las Administraciones los siguientes colectivos:a) Las personas jurídicas.b) Las entidades sin personalidad jurídica.c) Quienes ejerzan una actividad profesional para la que se requiera colegiación obligatoria, para los trámites y actuaciones que realicen con las Administraciones Públicas en ejercicio de dicha actividad profesional. En todo caso, dentro de este colectivo se entenderán incluidos los notarios y registradores de la propiedad y mercantiles.d) Quienes representen a un interesado que esté obligado a relacionarse electrónicamente con la Administración.e) Los empleados de las Administraciones Públicas para los trámites y actuaciones que realicen con ellas por razón de su condición de empleado público, en la forma en que se determine reglamentariamente por cada Administración. Además, según el artículo 14.3, reglamentariamente las Administraciones Públicas podrán establecer otros sujetos con obligación de mantener relación electrónica con ellas.Dicha instauración de las comunicaciones electrónicas ya estaba vigente anteriormente en otros ámbitos, como en el tributario, donde ya existía la obligación de efectuar presentaciones y recibir notificaciones por medios electrónicos en los procedimientos ante la Agencia Tributaria o, igualmente, en el ámbito de la Seguridad Social, con el Sistema RED.Así pues, dado que las Comunidades de Propietarios deben relacionarse con la Administración por medios electrónicos, debemos concluir que deberán estar provistas de algunos de los sistemas de identificación y firma electrónica recogidos en los artículos 9 y 10 de la citada Ley 39/2015 (certificados de firma electrónica, de sello electrónico o cualquier otro sistema que las Administraciones Públicas consideren válido).¿Cómo solicitarlo?En el portal de la Fábrica Nacional de La Moneda y Timbre, pidiendo un certificado de representación de entidad sin personalidad jurídica. En este proceso, se indicará una dirección de correo electrónico a la que la FNMT enviará un código.Con este código y previa cita se deberá acudir a las oficinas de la AEAT. Deberá aportar también en ese momento una fotocopia de su DNI, del CIF de la Comunidad, el Acta de nombramiento como Presidente, si este cargo el que lo solicita y el Acta de la Junta donde se autorizó este trámite.Al realizar esta gestión, se recibirá un email de confirmación. En el mismo, figuran las instrucciones para descargar el certificado. Éste tiene que ser el mismo ordenador que obtuvo el código de solicitud.Finalmente, el Presidente puede apoderar al Administrador para que sea él quien reciba las notificaciones y quien realice las gestiones de la comunidad. Puede hacerlo cómodamente a través del portal de apoderamiento electrónico.Aunque lo más sencillo sería que lo solicite el Administrador en nombre de la comunidad, teniendo en cuenta que, en este caso, en Junta de Propietarios es necesario hacer constar en Acta el poder que le otorga la Junta para realizar los trámites necesarios para solicitar, descargar, renovar, etc.

La DGT publica una instrucción provisional sobre los patinetes eléctricos o Vehículos de Movilidad Personal

DGT VMP

La Dirección General de Tráfico ha emitido un nota de prensa sobre la instrucción provisional sobre los patinetes eléctricos o Vehículos de Movilidad Personal, de la que se presenta un resumen. Se reconoce que debido al aumento de vehículos de movilidad personal que están proliferando en las zonas urbanas, en la que estos vehículos se han convertido en un medio alternativo de desplazamiento para los ciudadanos, la Dirección General de Tráfico ha publicado una instrucción transitoria en la que establece una serie de criterios clarificadores dirigidos a los usuarios de estos vehículos, ayuntamientos y agentes de la autoridad, hasta que se publique la normativa correspondiente que va en la misma línea de lo que se está debatiendo en la Unión Europea. Ya que la regulación formal de los Vehículos de Movilidad Personal (VMP) se encuentra actualmente en fase de tramitación.

Concepto

Se definen a los VMP como: Un vehículo de una o más ruedas dotado de una única plaza y propulsado exclusivamente por motores eléctricos que pueden proporcionar al vehículo una velocidad máxima por diseño comprendida entre los 6 y los 25 km/h, por lo que quedan excluidos:Vehículos sin sistema de auto-equilibrio y con sillín.Vehículos concebidos para competición.Vehículos para personas con movilidad reducida.Vehículos incluidos en el ámbito del Reglamento (UE) N2 168/2013: patinetes con asiento, ciclo de motor, ciclomotores de dos ruedas…. Estos vehículos requieren de autorización administrativa para circular, deben tener una póliza de seguro, y se necesita carnet además del uso del casco.Este concepto se incluirá en el Real Decreto 1428/2003, de 21 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento General de Circulación para la aplicación y desarrollo del texto articulado de la Ley sobre tráfico, circulación de vehículos a motor y seguridad vial, aprobado por el Real Decreto Legislativo 339/1990, de 2 de marzo (en adelante RGC), pendiente de modificación. En relación con esto se debe entender que los aparatos que no sobrepasen la velocidad de 6 km/h tienen la consideración de juguetes

Comportamientos sancionables

En primer lugar, se aclara que, dado que a los VMP no se les exige autorización administrativa para circular, o para conducirlos, ni un seguro obligatorio, por lo que no se detraerán puntos al conductor sancionado.Se establecen como comportamientos indebidos y que serán objeto de denuncia:La negativa de los usuarios de vehículos de movilidad personal a someterse a las pruebas de alcohol y drogas, siendo sancionados, con la misma cuantía económica que si condujeran otro vehículo, en caso de sobrepasar las tasas de alcohol (500 o 1.000 € en función de la tasa) o en caso de que haya presencia de drogas en el organismo del conductor (1.000 €). Además, dicho comportamiento puede llevar a la Fiscalía competente de la provincia a establecer criterios para una posible imputación por el delito del art. 379.2 del Código Penal.Si el conductor da positivo a alcohol o droga, el VMP se inmoviliza, tal y como ocurre con el resto de los vehículos.Al equipararlos a conductores de vehículos, está prohibido conducir haciendo uso del teléfono móvil o de cualquier otro sistema de comunicación, y cascos o auriculares conectados a aparatos receptores o reproductores de sonido. Se sancionará con 200 € (art. 12.2.5A y B del RGC).Casco y otros elementos de protección. Al no estar regulado en el Reglamento General de Circulación, el uso de estos elementos se regirá por lo que disponga la correspondiente Ordenanza Municipal. Si se estableció en dicha norma el uso obligatorio de casco, se sancionará con 200 € (art 118.1 del RGC) y se procederá a la inmovilización del vehículo (art. 104.1.c) del RDL6/2015, de 30 de octubre, texto refundido de la Ley sobre Tráfico, Circulación de Vehículos a Motor y Seguridad Vial).Está prohibida la circulación por aceras y zonas peatonales, ya que el art. 121 del RGC prohíbe la circulación de cualquier vehículo por las aceras (excepto a monopatines, patines o aparatos similares que lo hagan exclusivamente a paso de persona) siendo sancionable con 200 €. Aquí se acepta que las Ordenanzas Municipales hayan podido establecer matizaciones.Sólo puede utilizarlos una persona, por lo que la circulación de dos personas en VMP es sancionable con 100 € de multa (art. 9.1.5.E del RGC).Si se conduce por la noche sin alumbrado ni prendas o elementos reflectantes, se considerará conducción negligente y por tanto punible, ya que el conductor no adopta la diligencia necesaria para ser visto por el resto de los conductores ni la precaución necesaria para evitar ponerse en peligro. La sanción es de 200 € (art. 3.1 del RGC)Las prohibiciones relativas a las paradas y estacionamientos de estos vehículos se regulan por las ordenanzas municipales. Desde la DGT, se aboga para que la acera sea del peatón, pero su regulación es exclusivamente municipal.Los padres, tutores, acogedores y guardadores legales o de hecho responderán solidariamente de las infracciones cometidas por menores de 18 años

Vehículos comercializados como VMP que no lo son

Finalmente, la DGT advierte que hay que, en la compra, por internet o físicamente, hay que fijarse en las características técnicas del aparato, que no puede superar los 25 km/h y a la potencia de este. Ya que, si ofrecen prestaciones superiores a un VMP, y no cumplen los requisitos del Reglamento (UE) nº 168/2013, dichos vehículos no pueden circular por las vías objeto de regulación y a sus conductores se les puede sancionar con 500 € y se procederá a la inmovilización y depósito del mismo. Dentro de este mismo grupo se incluyen los casos de VMP que hayan sido manipulados para alterar la velocidad o las características técnicas.

La responsabilidad del propietario por actividades molestas

En esta ocasión, presentamos un detallado estudio acerca de la responsabilidad civil del propietario ante las actividades molestas, donde hemos realizado una recopilación de diferentes tipos de actividades de esta clase y las consecuencias de su realización.En el primer bloque de jurisprudencia hemos diferenciado distintos supuestos de actividades molestas, como son la tenencia de animales, los humos y olores, los ruidos y, por último, las relacionadas con las viviendas turísticas (antiguo hospedaje), que tantos problemas están ocasionando actualmente a los vecinos de las Comunidades de Propietarios.En cuanto al segundo bloque de sentencias, hemos recogido las últimas resoluciones jurisprudenciales sobre la acción de cesación del art. 7, apdo. 2, de la Ley de Propiedad Horizontal y las posibles sanciones a los propietarios infractores. Para que las sanciones puedan ser impuestas a los comuneros es preciso cumplir previamente con una serie de requisitos por parte de la Comunidad, pues, tal y como indica el precepto citado anteriormente, es necesario el requerimiento previo por parte del Presidente; en este sentido, surgen varias cuestiones, como si es válido si lo realiza otra figura como el Secretario/Administrador, existiendo jurisprudencia a favor y en contra. Por otro lado, se plantea la duda, en los casos en los que la vivienda o local se encuentran arrendados, de si el escrito debe ir dirigido contra el propietario o contra el arrendatario ocupante, no existiendo un criterio unánime al respecto.Resulta conveniente indicar que dicho requerimiento previo es un requisito de procedibilidad; además, es necesario dar al propietario u ocupante la posibilidad de modificar su actuación, ya que el art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que corresponderá la posible privación cuando el «infractor persistiese en su conducta«, por lo que dicha actuación por parte de la Comunidad de Propietarios resulta totalmente necesaria.En cuanto a la legitimación activa para la interposición de la acción de cesación de las actividades molestas, la Ley indica que corresponde al Presidente, siempre que este se encuentre debidamente autorizado por la Junta, sustanciándose los trámites a través del juicio ordinario. Pero ¿qué ocurre en los casos en los que la Junta o el Presidente no actúan ante este tipo de situaciones? En este supuesto se ha pronunciado el Tribunal Supremo en el Auto de 18 de octubre de 2017 (SP/AUTRJ/924597) y en Sentencias como la de 18 de mayo de 2016 (SP/SENT/854896), que reitera la doctrina jurisprudencial, admitiendo, en ambos casos, la legitimación activa del comunero en beneficio propio ante la pasividad de la Comunidad. La legitimación pasiva suscita las mismas dudas que el requerimiento previo, no existiendo un criterio unánime sobre a quién ha de dirigirse la demanda.Si, una vez requerido el infractor, persiste en su actividad, judicialmente se podrá privar del uso de la vivienda o local como consecuencia de sus actos al propietario y/u ocupantes, como, por ejemplo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Álava de 21 de junio de 2017 (SP/SENT/918647), que priva al propietario por ruidos, suciedad ante la tenencia de animales durante un semestre, o la de la Audiencia Provincial de Asturias de 31 de marzo de 2017 (SP/SENT/904155), en la que se prohíbe el uso de la vivienda a los propietarios, incluyendo la extinción del contrato de arrendamiento por vulnerar las normas básicas de convivencia. Dicha sanción puede llevar aparejada una indemnización al resto de los comuneros por los daños ocasionados.

COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Cuando vivimos en un bloque de pisos todos estamos acostumbrados a usar la denominación Comunidad de Propietarios. Con ella nos referimos al conjunto de propietarios que si bien tienen la propiedad exclusiva de una vivienda o local, también son copropietarios  en otra serie de elementos que son comunes a todos los integrantes,  (jardines, terrazas, escaleras, pasillos, etc).

La Comunidad de propietarios se regula en la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960 de 21 de julio (LPH), que recientemente ha sido modificada en algunos artículos por la ley 8/2013.

A cada piso o local se atribuye una cuota de participación con relación al valor total del edificio, que sirve de módulo para determinar qué porcentaje de los gastos de la comunidad ha de abonar cada propietario. Así, cuando una persona compra, hereda…, un piso en Propiedad Horizontal, lo hace respecto a ambas cosas, es decir, no sólo el piso sino también, y conjuntamente, una determinada cuota de participación en los elementos comunes.

El título constitutivo y Estatutos de la Comunidad

El título constitutivo de la Comunidad de Propietarios es un documento que describe el edificio en general y cada piso o local en particular, indicando la extensión, planta, y los anejos ( plazas de garaje, buhardillas, trasteros…)

En el título constitutivo de la Comunidad de Propietarios  se fija la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, tomando como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma que el propietario en cuestión va a hacer de los elementos comunes. Igualmente suele contener los estatutos de la Comunidad de Propietarios, que recogen entre otras, determinadas reglas de utilización del edificio, sus pisos y locales, instalaciones y servicios, gastos, administración, conservación y reparaciones. Los estatutos, solo pueden ser modificados por unanimidad de todos los copropietarios.

Es importante a la hora de adquirir una vivienda consultar en el Registro de la Propiedad este título constitutivo.

Además de los estatutos, el conjunto de propietarios pueden fijar normas que regulen la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, es decir, lo que comúnmente se llama las normas de régimen interior, y que son de obligado cumplimiento por los copropietarios.

Las obligaciones del propietario y de la Comunidad

  • Por otro lado, la Comunidad está obligada a realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad.
  • Respetar las instalaciones generales de la Comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
  • Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del edificio y permitir en él las servidumbres (de paso, de luces, bajadas de aguas) imprescindibles para la creación de servicios comunes de interés general (como por ejemplo, ascensor, portería, conserjería, vigilancia, etc.), teniendo derecho a que la Comunidad le indemnice por los daños y perjuicios ocasionados.
  • Permitir la entradaen su piso o local a los efectos de lo anterior.
  • Contribuir, con arreglo a su cuota de participación, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades.
  • Resulta importante destacar que el comprador de la vivienda o local responde con el propio inmueble que adquiriere, de las cantidades adeudadas a la Comunidad de Propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que correspondan al año en el que se realiza la compra y al anterior.
  • Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que debe existir en la Comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca.
  • Comunicar al secretario de la comunidad el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de todo tipo relacionadas con la Comunidad. A falta de esta comunicación, se puede tener por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la Comunidad.
  • Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la Comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local. Es decir, si una persona vende su piso pero olvida comunicarlo al Secretario de la Comunidad o no lo hace saber de modo claro, esa persona seguirá respondiendo de las deudas de la Comunidad que surjan después de la venta junto al comprador (aunque luego podrá reclamarle después al comprador que le reembolse lo pagado).

¿Cuáles son los órganos de gobierno de la Comunidad?

La Ley de propiedad horizontal establece el régimen de gobierno de las comunidades de propietarios a través de los siguientes órganos:

a) La Junta de propietarios que reúne a todos los propietarios.

b) El Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes

c) El Secretario

d) El Administardor

Además de los estatutos, un acuerdo mayoritario de la junta puede establecer otros órganos de gobierno sin que esto suponga menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los anteriores.

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