Destacada

Requisitos para la división de un piso de la comunidad de propietarios

Entre los requisitos para la división de un piso perteneciente a una Comunidad de propietarios se exige autorización administrativa y la aprobación por la Junta.

Los requisitos para la división de un piso se han visto ostensiblemente modificados por la reforma llevada  a cabo en junio de 2013 en la Ley de Propiedad Horizontal.  A partir de 27 de junio de 2013 (entrada en vigor) la división de un piso ya no exige el acuerdo unánime en la Junta de todos los propietarios del edificio, sino que como veremos se ha rebajado este quórum a la necesidad de contar con el voto favorable de los 3/5 del total de los propietarios y de las cuotas de participación.

Como sabéis en el régimen de propiedad horizontal, los propietarios de los elementos privativos integrantes de la Comunidad (pisos, locales, trasteros, plazas de aparcamiento, etc.) no gozan  de plenas facultades para realizar una serie de actos, entre las que se encuentra por ejemplo la posibilidad de dividir el piso, que es el título del presente artículo.

¿Dónde está regulada la división del piso en la LPH?

El artículo 10.3, b) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), tal como está actualmente redactado, dispone lo siguiente:  «Requerirán autorización administrativa, en todo caso: … b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes,…»

OBSERVACIÓN: 

Al margen de lo anterior, considero que si en el Título constitutivo o en los Estatutos de la Comunidad se hizo constar la posibilidad de división o segregación de los pisos, NO SERÍA NECESARIO CONTAR CON LA AUTORIZACIÓN de la Junta de propietarios, pues cuando los propietarios firmaron las escrituras de sus pisos o locales aceptaron dichas normas complementarias, aunque no está de más que se comunique la división, aparte de la autorización del permiso administrativo.

Requisitos para la división de un piso:

1.- AUTORIZACION ADMINISTRATIVA. Se exige que antes de llevar a la Junta la aprobación del acuerdo de división de un piso, el propietario interesado deberá tener concedida la autorización administrativa pertinente. A estos efectos deberá solicitar y obtener del Ayuntamiento los permisios necesarios para dividir el piso.  En el supuesto de que el Ayuntamiento no exiga autorización administrativa, considero conveniente que se obtenga algun documento expedido por el Consistorio donde se haga constar que dicho municipio no exige tal requisito.

2.- La Ley de Propiedad Horizontal, exige una vez tengamos la autorización administrativa favorable, que se obtenga el CONSENTIMIENTO DE LOS PROPIETARIOS QUE PUDIERAN VERSE AFECTADOS por la división del piso (si es que los hubiere). A tal efecto dispone el artículo 10.3, b), párrafo 2º lo siguiente: « En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados,…». En el supuesto de que existan perjudicados por la división y éstos acrediten que sufren un perjuicio, se determinará el importe de la indemnización que el propoietario que va a dividir deberá de abonarles.

3.- Superadas estas dos cuestiones, el último de los requisitos para la división de un piso que se exigen, es la APROBACION POR LA JUNTA DE PROPIETARIOS.  El quórum exigido será el de mayoría de las TRES QUINTAS PARTES DEL TOTAL DE PROPIETARIOS que, a su vez representen las TRES QUINTAS PARTES DE LAS CUOTAS DE PARTICIPACION. Se trata de una mayoria doble, debiéndo de reunir el acuerdo el voto favorables de ese procentaje (3/5) en el número de propietarios como de cuotas.

Volvemos a hacer la OBSERVACIÓN de que no se necesitará la mayoria de las 3/5 partes de los votos (propietarios y cuotas) si en el Título constitutivo o en los Estatutos se permite la división del piso o local.

IMPORTANTE:

Una gran parte de la doctrina entiende que el voto de los ausentes no se computará a los efectos de reunir los porcentajes de los 3/5 de propietarios y cuotas, por lo que solo será válido cuando se alcancen estos porcentajes con los presentes o representados en la Junta. De todas formas, iremos viendo más adelante como se interpreta esta cuestión por los Tribunales.

© mundojuridico.info – Requisitos para la división de un piso

Tarifas de suministro de agua más altas de lo que deberían en las comunidades de propietarios

La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) aconseja a los ciudadanos que vivan en comunidades de propietarios y tengan un solo contrato de suministro de agua, que revisen si esa tarifa se aplica correctamente o si se es más alta de lo que debería. En un comunicado, la OCU expone que las tarifas del agua están reguladas por normas administrativas y las aplican las sociedades de gestión del agua en cada demarcación.

Las tarifas, que son progresivas, se suelen establecer por bloques en función del volumen de agua consumida, de tal forma, añade la OCU, que, a más consumo, mayor tarifa y también tienen en cuenta el uso dado, ya que no es lo mismo el doméstico que el uso comercial o industrial.

Muchas comunidades de propietarios tienen contratado el suministro de forma conjunta para toda los vecinos, que se distribuye entre los propietarios en función del consumo marcado en el contador individual. Y el gasto común de agua constituye una partida de gasto en el presupuesto ordinario, y como tal es sufragado por las cuotas ordinarias de la comunidad de propietarios.

Así, advierte de que el hecho de establecer un pago conjunto para toda la comunidad, no significa que la compañía suministradora pueda imponer a la comunidad la tarifa por el bloque más alto de consumo.

Abunda en que en el caso de contratos de suministro de agua concertados por una comunidad de propietarios y destinados a una multiplicidad de viviendas y usuarios, donde el uso del agua es doméstico o asimilado, para determinar los límites de consumo debe individualizarse en función del número de viviendas que integran las comunidades, tal y como ha establecido el Tribunal Supremo.

Por ello, aconseja que revisen las tarifas de agua de la comunidad de propietarios con contrato único de agua para comprobar si están aplicando correctamente las tarifas de agua, y en su caso reclamar, ya que la diferencia del gasto «puede ser muy elevada»

En los acuerdos en los que el art. 17.8 LPH exceptúa el “voto presunto del ausente”, ¿es necesario que el quorum cualificado de la totalidad, por ejemplo, en los casos en los que se requiere las 3/5 partes, se obtenga en la Junta?

Alcalá Navarro, AntonioPresidente de la Sección 6.ª de la Audiencia Provincial de Málaga No hay duda de que se precisa, para los acuerdos en los que se exceptúa el «voto presunto del ausente«, el porcentaje de las 3/5 partes de la totalidad de los propietarios, y no solo de los presentes, por lo que, si no se cuenta al comenzar la reunión de la Junta de Propietarios con el quorum necesario presente, que tiene que ser forzosamente, al menos, igual a esos tres quintos para poder obtener el acuerdo consiguiendo todos los votos a favor, sería absurdo intentarlo.A esta conclusión se llega aplicando elementos de interpretación de naturaleza gramatical y lógica. Cuando en el citado art. 17 se regulan los distintos regímenes de mayorías, se refuerza la exigencia de mayorías cualificadas, como es esta de tres quintos, refiriéndola no simplemente al conjunto de los propietarios, sino acompañándola con «el total«, para que no quede duda de que se refiere a la totalidad del conjunto y no a la de los subconjuntos de presentes o ausentes. De ello puede ser ejemplo el apdo. 6 del citado artículo cuando, al referirse a los acuerdos que impliquen la modificación de las reglas contenidas en el Título Constitutivo o en los estatutos, para lo que es precisa la unanimidad de los propietarios, lo recalca hablando de «la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación«, como si la unanimidad no llevase implícito todo lo demás.El argumento tiene la lógica que se deduce del propio apdo. 8 del art. 17 referido en el enunciado de la pregunta, pues, si excluye estos supuestos a la posibilidad de computar como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta que no manifiesten su discrepancia, quiere decir que solo van a entrar en el cómputo los que asistan a la reunión, por lo que tienen que estar presentes los tres quintos del total de propietarios que voten el acuerdo para el que se exige dicha mayoría cualificada, pues estos, necesariamente, son el total de los que van a votar y que precisan para la aprobación del acuerdo esos tres quintos en su totalidad.Podemos utilizar la analogía con el Derecho político; así, para la elección en una cámara legislativa como es el Congreso de los Diputados, pueden exigirse dos tipos de mayorías: la mayoría simple y la mayoría absoluta, según la importancia y la trascendencia de la decisión. La mayoría simple se podría obtener solamente por tener más votos a favor que en contra sin contar las abstenciones, pero la mayoría absoluta solamente se obtiene sobre el cómputo de la totalidad de la Cámara, esto es, 176 votos de los 350 diputados que la forman, por lo que sería inútil y absurdo comenzar una votación para adoptar un acuerdo que precisa mayoría absoluta si no hay presentes en el hemiciclo, al menos, 176 diputados. Pues igual ocurre para la mayoría cualificada de 3/5 partes de los propietarios en la Ley de Propiedad Horizontal, y será preciso tener ese quorum mínimo en la Junta de Propietarios si se quiere intentar una votación de esa naturaleza. López Orellana, Manuel JoséMagistrado de la Sección 11.ª de la Audiencia Provincial de Valencia El art. 17 LPH somete para la aprobación de determinados acuerdos a la obtención de dobles mayorías especiales, como ocurre en los supuestos de sus n.os 3 y 4, exigiendo las 3/5 partes del «total» de los propietarios o el tercio «de los integrantes» de la Comunidad que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación, al igual que para los acuerdos que precisen unanimidad obliga para su validez a la consecución de la unanimidad del «total» de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación (n.º 6), a diferencia de los acuerdos contemplados en el n.º 7, para cuya validez solo se necesita el voto de la mayoría del «total» de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, pero con la salvedad, en segunda convocatoria, de poder conseguirse esta doble mayoría solo con los «asistentes», siempre que esta mayoría represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.Por tanto, a partir de la continua referencia en el art. 17 LPH al «total» de propietarios y cuotas, cabe considerar, como exigencia irremplazable, el que la doble mayoría de las 3/5 partes de cuotas y propietarios –precisa para aprobar el acuerdo cuando no es posible completarla con el voto presunto de los ausentes– debe conseguirse atendiendo a la totalidad de cuotas y propietarios y no solo a la de los presentes en ese momento en la Junta, pues en otro caso así lo habría indicado el Legislador expresamente, como lo hace en el caso del n.º 7 permitiendo el cómputo del voto de los asistentes. Y siendo que otra interpretación podría llevar a que, por vía subrepticia, un número reducido de propietarios dicten o varíen normas de convivencia o acuerdos de gran significación para los que la LPH tiene previsto el refrendo de una mayoría cualificada.En consecuencia, cabe entender que una cantidad inferior de asistentes y porcentajes no podrá adoptar en Junta el acuerdo que precise de la mayoría de las 3/5 partes de la totalidad de cuotas y propietarios. Ortiz Aguirre, José MaríaMagistrado del Juzgado de 1.ª Instancia n.º 4 de Talavera de la Reina En mi opinión, sí, de modo que, si no se alcanza el quorum, no podrá adoptarse el acuerdo de que se trate, sin perjuicio de poder acudir al mecanismo previsto en el apdo. 7, párrafo segundo, del art. 17 LPH.Como puede observarse, a lo largo de la redacción del art. 17, en todos los apartados en los que se hace referencia a la adopción de acuerdos por determinadas mayorías hay una remisión a una proporcionalidad que atañe al conjunto de la Comunidad y no solo al número de propietarios efectivamente presentes en la Junta. Así, se habla de un porcentaje en relación con el «total» de los propietarios en relación con el total de cuotas de la Comunidad.Esta exigencia no es baladí (ver apdo. 9 del art. 17 que estamos examinando) y pretende asegurar una mínima representatividad en la formación de acuerdos comunitarios, fiel reflejo de un régimen de copropiedad en el que se insertan las propiedades privativas de cada uno de los titulares.La interpretación sistemática, por otro lado, termina de llevarnos a esta solución. El apdo. 7 esclarece el sentido de la referencia a la totalidad cuando para el resto de los acuerdos permite que, en segunda convocatoria, puedan adoptarse acuerdos por la mayoría de los asistentes. Asimismo, en su párrafo segundo, prevé un sistema para resolver los supuestos en los que no puedan obtenerse las mayorías exigidas por la Ley, reenviando a los interesados al Juez y estableciendo un sencillo cauce de resolución, el cual es el «juicio de equidad». Puche Ramos, AurelioDoctor en Derecho. Profesor de Derecho civil. Abogado El art. 17.8 de la Ley de Propiedad Horizontal contiene una excepción a la regla general del sistema de votaciones en este régimen especial, conforme a la cual los acuerdos se adoptan solo y exclusivamente con el voto de los presentes cuando para su aprobación se exige mayoría simple y, excepcionalmente, además con el voto de los ausentes cuando exige alguna de las mayorías cualificadas y no se encuentren en ninguna de las excepciones relacionadas en dicho apdo. 8, a saber: «(…) En los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo«.Por tanto, para que puedan completarse las mayorías obtenidas con el voto de los presentes debe concurrir alguna de las siguientes condiciones, dada la utilización de la preposición o:1.ª De un lado, que se trate de acuerdos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que expresamente no hubieran votado a favor del acuerdo, entendiendo por tales a quienes hayan votado en contra o se hubieran abstenido [SAP Toledo, Sección 1.ª, de 27 de septiembre de 2017 (SP/SENT/924072)].2.ª Y, de otro, que la modificación o reforma tenga un aprovechamiento privativo.Con respecto al primero de los requisitos, se ha planteado si la expresión «supuestos expresamente previstos«comprende no solo los del art. 17, sino también si se extiende a los del art. 10.3 b).De lo que no cabe duda es de que, al menos, incluye los siguientes acuerdos:a) Del art. 17.1 para la instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación, por la remisión expresa que hace su párrafo segundo (último párrafo).b) Del art. 17.3 respecto al establecimiento o supresión de equipos o sistemas que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble y que sean de aprovechamiento privativo.c) Del art. 17.4 LPH referido a las mejoras, pues expresamente prevé que quien haya votado en contra de su instalación no resultará obligado ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja [(SAP Madrid, Sección 10.ª, de 28 de junio de 2018 (SP/SENT/968633)].Por tanto, en estos supuestos, pese a que para su aprobación se exija una mayoría cualificada, se aplica la regla general a la que me referí al principio, de tal manera que la mayoría solo puede alcanzarse con el voto favorable de los asistentes o representados con derecho a voto, sin que sea necesario el traslado a los ausentes para conformar dicha mayoría, pues simplemente su posible disconformidad no tiene trascendencia ninguna ni su silencio tendrá efecto de voto favorable a su aprobación de voto presunto.En este sentido se pronuncian las citadas Sentencias de las AA. PP. Madrid, pues «no cabe la apreciación del voto presunto del art. 17.8, debiendo estarse exclusivamente a la mayoría resultante de la Junta«; Pontevedra, Sección 6.ª, de 30 de mayo de 2016 (SP/SENT/866506), al afirmar que «si concurre alguna de estas situaciones no se podrá computar como voto favorable el del propietario que no asistió a la Junta ni se opuso a la adopción del acuerdo dentro de los 30 días siguientes a la fecha en la que le fue notificada el Acta«, y Guipúzcoa, Sección 3.ª, de 30 junio de 2017 (SP/SENT/920529), dado que «la ley excluye el cómputo del voto presunto en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, y el disidente en el art. 17.4 tampoco voto en junta expresamente a favor del acuerdo y no resulta obligado por el acuerdo, quedando excluido del ámbito de aplicación del voto presunto«.En tales casos, lo único que cabe es acudir al juicio de equidad previsto en el segundo párrafo del art. 17.7. Seoane Prado, JavierMagistrado de la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Aragón Cuando una propuesta sometida a votación en la Junta no alcanza la mayoría necesaria para su aprobación ha de entenderse rechazada.Para dar facilidad a la adopción de acuerdos, la LPH prevé dos sistemas: uno para los que no exigen mayoría cualificada y otro para los sujetos a ella.Para los primeros, la fórmula es la doble mayoría de votos y cuotas de los presentes en la segunda convocatoria, con el complemento, además, del juicio de equidad para el caso de bloqueo (art. 17.7 LPH).Para los segundos, la solución buscada no consiste, como en el supuesto anterior, en reducir la mayoría de votos necesaria en función de la asistencia a la Junta en segunda convocatoria, sino en el mecanismo del voto presunto de ausentes por el que se pregunta (art. 17.8), mediante el cual se unen a los votos afirmativos expresados en la Junta por los presentes los que corresponden a los propietarios ausentes que no manifiestan su oposición en el plazo dado.El problema que da lugar a la pregunta es que la Ley excluye de la posibilidad de aplicar este régimen a los acuerdos sujetos a mayoría cualificada que se refieran a instalaciones o servicios cuyo coste no se pueda repercutir a aquellos propietarios que «no hubieren votado expresamente en la Junta a favor» del acuerdo o en los casos en los que la «modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo«.Se pregunta por si hay algún mecanismo diferente a los indicados por el cuál se pueda entender aprobada una propuesta referida a las materias excluidas del voto presunto que no haya alcanzado la mayoría cualificada necesaria para ello, y mi respuesta es que no lo encuentro.La Ley no autoriza a reducir la mayoría cualificada necesaria en función del número de asistentes o de si se trata de la primera o la segunda convocatoria, y ya en otra ocasión he manifestado mi parecer de que, para los acuerdos que exigen mayoría cualificada, no vale la decisión judicial en juicio de equidad, pues ello implica prescindir de la voluntad de la Junta, que no otorga la mayoría necesaria al acuerdo, para imponer la del Juez.En resumen, mi respuesta es que, en los supuestos en que no pueda acudirse al voto presunto, no cabe que la Junta adopte un acuerdo que exige mayoría cualificada mediante el procedimiento de restringir el número de votos necesarios en función de los asistentes a la Junta que deba tomar la decisión. Se podrá adoptar por el quorum de los presentes y será válido si no se impugnaMartín del Peso, RafaelPresidente de la Sección 7.ª de la Audiencia Provincial de Asturias El sentido de la pregunta es el de determinar si en aquellos acuerdos en los que el quorum no se puede completar por el voto de los ausentes, y sujetos a la mayoría cualificada de 3/5, ha de existir ab initio, al momento de su adopción, dicha mayoría de asistentes y cuotas. El art. 17.8, en efecto, especifica que «(…) Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo«, se computarán como «votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el art. 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales«. Debemos tener en cuenta que el régimen de formación de mayorías, en todo caso, se rige por el art. 17.7 LPH, que, en segunda convocatoria, permite la toma de decisión de acuerdos por mayoría de asistentes que representen la mitad de las cuotas, sin perjuicio de que pueda completarse el quorum con los votos de los ausentes si el acuerdo no es uno de los exceptuados por el art. 17.8 (una obra de reparación necesaria en un elemento común, por ejemplo). Y este es el quorum mínimo y general para la adopción de acuerdos (excepto el de 1/3 al que se refiere el art. 17.1). Entendemos que, en este caso, dado que la mayoría de 3/5 no existe al inicio de la Junta y no es posible lograrla, puesto que la pregunta se refiere a aquellos supuestos en que no cabe computar el voto de los ausentes para formarla, la solución más conforme con la Ley sería la de no votar el acuerdo en cuestión y entrar a decidir otros que estén en el orden del día y se sujeten a la regla de mayoría simple.Ahora bien, esta no es la única solución, puesto que, si la Junta cuenta con el quorum mínimo en segunda convocatoria que prevé el art. 17.7, puede votar el acuerdo, que no alcanzaría la mayoría legalmente exigible, el cual podría, no obstante, tener eficacia si el resto de comuneros lo asumen o, en cualquier caso, no es impugnado en el plazo de un año previsto en el art. 18.3 LPH al convalidarse si no es impugnado en el plazo de caducidad señalado (como acuerdo contrario a la LPH, concretamente al régimen de mayorías precisas para su adopción), de modo que, a través de esta vía, podría alcanzar eficacia, subsanando el defecto inicial del que adolece.

Cansados de los ruidos de los vecinos durante el estado de alarma ¿Puede un propietario accionar directamente contra el infractor?

El respecto y la convivencia deberían ser los principios básicos en todas las Comunidades de Propietarios pero son difíciles de cumplir y, si es complicado en la cotidianidad, imaginamos que todo ha podido empeorar durante los meses en los que, consecuencia del decreto del Estado de Alarma, hemos tenido que estar confinados en nuestras residencias.No obstante, salvo las llamadas de atención, incluso requerimientos, nada se ha podido hacer durante estos meses en los que, plazos procesales, administrativos y sustantivos estaban suspendidos, exceptuando situaciones que hayan podido ser extremas y que, no son el objeto de estos comentarios.Ahora bien, llega el momento, el día del levantamiento de estos plazos y los propietarios afectados, cansados de esta situación y desde luego, siempre que se sigan produciendo estas actividades molestas, pretenden accionar judicialmente, teniendo en cuenta, que, el principal problema de todo este tipo de acciones es el de la prueba, pues no resulta sencillo acreditar la existencia de dichas molestias.Sin perjuicio de la denuncia oportuna, la Ley de Propiedad Horizontal, establece un procedimiento para estos supuestos, el artículo 7.2 de la LPH, señala: «Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de estas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.»De este modo, observamos que son necesarios unos requisitos previos para el ejercicio de la acción, que habrán de cumplirse obligatoriamente, de tal forma que, ¿los propietarios tienen que contar siempre con la Comunidad para poder proceder judicialmente contra el infractor?Veamos las distintas situaciones.- Si se trata de un problema que afecta a toda la Comunidad o ésta es conocedora de la situación y consciente de que debe poner fin a la misma.Este será el supuesto menos complicado,  el Presidente requerirá al que está causando las molestias. Esta notificación es imprescindible y supone un requisito de procedibilidad como reitera la jurisprudencia. La Ley no exige «fehaciencia», pero desde luego habrá que acreditar que el mismo ha llegado a su destino, en él se apercibirá dando un plazo prudencial para que se cese en la actividad señalando que, para el caso de que no lo hiciese, se procederá a la oportuna acción judicial.Según este precepto, el único que puede requerir es el Presidente, por propia iniciativa o por petición de cualquier propietario. No obstante, consideramos que podrá hacerlo igualmente el Secretario y/o el Administrador, indicando que lo hacen en nombre y siguiendo instrucciones del representante de la Comunidad, que naturalmente luego deberá ratificarlo, así se pronuncia la sentencia de la AP Álava, Sec. 1.ª, 488/2017, de 7 de noviembre (SP/SENT/944946)Si el causante de las molestias no ha cesado en las mismas en el plazo fijado en el citado requerimiento, la Comunidad, se podrá accionar judicialmente para lo que, será necesario el acuerdo comunitario de la mayoría, siendo aplicable el art. 17.7 de la LPH.– Si es un supuesto que atañe solo a un determinado propietario y el Presidente, en primer lugar, no accede al preceptivo requerimiento.En este caso y, aunque la jurisprudencia viene admitiendo la posibilidad de que cualquier comunero, ante la pasividad de la Comunidad, puede actuar en beneficio comunitario como señalan, entre otras las sentencias del Tribunal Supremo Sala Primera, de lo Civil, 30-10-2014 (SP/SENT/784872), y de 6-4-2006 (SP/SENT/87051), así como las de las Audiencias Provinciales de Santa Cruz de Tenerife, Sec. 3.ª, 319/2019, de 23 de julio (SP/SENT/1033325) y de Madrid, Sec. 13.ª,199/2019, de 14 de junio (SP/SENT/1026679), parece que, en el supuesto que estamos analizando, es necesario contar, al menos, con la ayuda del Presidente. ¿Nos encontramos, entonces, con una excepción de esta legitimación de los comuneros?Mucho se ha discutido sobre este supuesto, y aunque el Tribunal Supremo se ha pronunciado a este respecto, hay que estar al supuesto específico y cumplir con una serie de requisitos como veremos.Así el citado Tribunal, en sentencia de 18 de mayo de 2016. (SP/SENT/854896) reitera como doctrina jurisprudencial que, el comunero tiene legitimación activa para iniciar la acción de cesación del art 7.2 de la LPH, aunque en este caso lo hace en beneficio propio ante la inactividad del Presidente o de la Junta.El problema que plantea esta resolución es si la jurisprudencia que admite la legitimación de un comunero en caso de inactividad de la Comunidad, es aplicable en el supuesto que plantea el artículo 7. 2 de la Ley de Propiedad Horizontal y que requiere la actuación del Presidente de la Comunidad, señalando que,  el citado precepto, no la impone como exclusiva y excluyente. Así, si el Presidente o la Junta de propietarios, no toma ninguna iniciativa, el propietario individual que sufre en su persona o familia las actividades ilícitas de un copropietario u ocupante y tras los requerimientos oportunos, no puede quedar indefenso y privado de la defensa judicial efectiva, por lo cual tiene la acción de cesación que contempla dicha norma y ante la citada inactividad del Presidente o de la Junta (o de ambos) está legitimado para ejercer esta acción en interés propio (no en el de la Comunidad) y en defensa de su derecho, que no ha ejercido ésta.En el supuesto objeto de la sentencia, la demandada recibió dos requerimientos para que cesara sus actividades molestas y un propietario interpuso demanda para que se ordenara judicialmente la cesación de estas.De este modo, nuestra recomendación cuando un propietario se encuentra en esta situación es que deberá ponerlo en conocimiento del Presidente y solo si este no lleve a cabo el requerimiento que exige el citado art. 7.2 LPH, será cuando pueda actuar por su cuenta y de forma directa, aunque lo deberá hacer en su propio interés, debiendo acreditar en la demanda judicial que ha cumplido con este requisito previo y, por supuesto, habiendo notificado al infractor, para lo cual recomendamos que se haga de forma fehaciente, teniendo en cuenta que si todo ello no se produce se podría desestimar la demanda por falta de este requisito, como señala la reciente sentencia de la AP Valencia, Sec. 11.ª, 551/2019, de 11 de diciembre (SP/SENT/1043252).Todo ello sin descartar que, el propietario podrá dirigirse directamente y a títulopersonal contra el vecino que le causa las molestias fuera de las previsiones del citado artículo de la LPH.

¿Qué se puede hacer y qué no en la ‘nueva normalidad’? Uso de mascarillas, aforos, actividades…

Canarias

En el archipiélago canario no se permitirán eventos con más de 1.000 personas al aire libre o de más de 300 en espacios cerrados. Aunque en bares, restaurantes y alojamientos turísticos no se contemplan limitaciones de aforo, deberá mantener 1,5 metros de separación entre mesas, grupos de mesa o en la barra. En las bodas no se superará el 75% del aforo y se mantendrá la distancia de seguridad entre invitados que no convivan juntos. También habrá que mantener la citada separación —o bien usar mascarilla— para asistir a eventos deportivos o espectáculos públicos, así como para acudir a la playa, donde la práctica deportiva será individual o en parejas, sin contacto.

https://www.ecestaticos.com/file/98a3936b3047d5daad902f3812e20790/1592817226-nueva-normalidad-1.pdf

Administradores de Fincas informan de nuevas normas en piscinas y gimnasios

Madrid, 22 jun (EFE).- El Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) ha trasladado a las comunidades de propietarios y urbanizaciones madrileñas las obligaciones extraídas de la nueva orden de la Consejería de Sanidad en lo que respecta a uso de piscinas e instalaciones deportivas comunes.

Tras la publicación en el BOCM de la Orden S668/2020, de 19 de junio, que regula desde este domingo la ‘nueva normalidad’ en la Comunidad de Madrid, CAFMadrid ha hecho una serie de indicaciones a sus asociados sobre cómo regular el uso de las piscinas, los gimnasios y otras instalaciones deportivas privadas comunes.

En lo que respecta al uso de las piscinas, que afectan a las 12.000 existentes en la Comunidad de Madrid, desde CAFMadrid recuerdan que el aforo permitido aumenta, con respecto a la anterior orden del Ejecutivo central, del 30 % al 50 % del existente en condiciones normales hasta nueva orden.

La ocupación tanto en el vaso como en la zona de descanso cambia de 4 metros cuadrados por persona a 3, la distancia de seguridad interpersonal disminuye de 2 metros a 1,5 metros y se habilitarán sistemas de acceso para evitar aglomeraciones, no habilitando turnos a no ser que fuera necesario para el control del aforo.

Además, la medición del cloro «ya no se debe realizar cada hora, pero se deberá llevar un control periódico del agua y si la concentración supera un límite determinado se deberá desalojar el vaso hasta que se recuperen los valores normales», indica CAFMadrid en una nota de prensa.

También «desaparece la prohibición expresa de la utilización de duchas y fuentes de los aseos», por lo que éstas se podrían utilizar, aunque «se recomienda minimizar su uso para evitar el riesgo de contagio».

Sobre el uso de los gimnasios, CAFMadrid explica que, hasta el 5 de julio incluido, se podrá realizar en estas instalaciones actividad deportiva «en grupos de hasta 20 personas, sin contacto físico y siempre que no se supere el 60 % del aforo máximo permitido», mismas normas que se aplican a las instalaciones al aire libre.

Desde el 6 de julio y hasta que la situación epidemiológica lo aconseje dicho porcentaje se ampliará al 75 % y a grupos de hasta 25 personas, tanto para los gimnasios como para las instalaciones deportivas al aire libre, añaden.

Por otro lado, estará permitido el uso de parques infantiles, «siempre y cuando se respete un aforo máximo de una persona por cada 4 metros cuadrados en el recinto y se cumplan las medidas higiénico-sanitarias establecidas al efecto».

También se permitirá hacer obras en el edificio, viviendas y locales, cumpliendo las medidas adecuadas de higiene y la distancia mínima de seguridad de «al menos» 1,5 metros.

Esta orden, que entró en vigor a las cero horas del día 21 de junio de 2020, es de aplicación en todo el territorio de la Comunidad de Madrid y mantendrá su vigencia hasta que el Gobierno de España declare la finalización de la situación de crisis sanitaria.

«La nueva normativa implica más flexibilización entre lo exigido en las fases de desescalada por el Ejecutivo central y lo que se exige a partir de ahora, pero debemos seguir atentos y tomar las máximas precauciones para evitar nuevos contagios», ha comentado la presidenta de CAFMadrid, Isabel Bajo. EFE

¿Se pueden celebrar Juntas de propietarios tras la finalización del estado de alarma y como consecuencia de la publicación del RDL 21/2020?

RESUMEN Plantea el autor de este comentario si las Comunidades de Propietarios podrán celebrar sus Juntas a partir del próximo 21 de junio, fecha en la que se habrá superado la Fase III y hayan quedado sin efecto todas las medidas del estado de alarma y, en caso afirmativo, en qué condiciones, todo ello tras la publicación del Real Decreto Ley 21/2020, de 9 de junio que establece las nuevas medidas de prevención, contención y coordinación que van a regir a partir de esa fecha.

1.- Ámbito de aplicación del Real Decreto Ley 21/2020, de 9 de junio, de medidas urgentes de prevención, contención y coordinación para hacer frente a la crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19 El RDL 21/2020, de 9 de junio (BOE nº 163, de 10 de junio), aunque entra en vigor el día siguiente a su publicación conforme a su Disposición Final Octava, tiene por objeto en su art. 1 establecer en todo el territorio nacional las medidas urgentes de prevención, contención y coordinación necesarias para hacer frente a la crisis sanitaria actual, así como prevenir posibles rebrotes.Por ese motivo, su art. 2 extiende su ámbito de aplicación, más bien de carácter temporal, que tendrá lugar una vez que se haya superado la Fase III y, en su caso, «hayan quedado sin efecto todas las medidas del estado de alarma» declarado por el RD 463/2020, de 14 de marzo, conforme a lo dispuesto en el art. 5 del RDL 555/2020, de 5 de junio que, bajo la rúbrica «Pérdida de efectos de las medidas derivadas de la declaración del estado de alarma», dispone que «La superación de todas las fases previstas en el Plan para la desescalada de las medidas extraordinarias adoptadas para hacer frente a la pandemia de COVID-19, aprobado por el Consejo de Ministros en su reunión de 28 de abril de 2020, determinará que queden sin efecto las medidas derivadas de la declaración del estado de alarma en las correspondientes provincias, islas o unidades territoriales».No establece dicho precepto hasta qué fecha se extiende su vigencia, por lo que parece evidente que, al menos, todas las medidas contenidas en dicho RDL 21/2020 tendrán validez hasta que no sea derogado, al menos «mientras no sea declarada oficialmente la finalización de la situación de crisis sanitaria» o «mientras perdure la crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19», como expresamente afirma en su introducción. 2.- ¿Han sido derogadas todas las medidas adoptadas desde la declaración del estado de alarma, incluidas las contempladas en cada una de las Fases? La Disposición Derogatoria Única del RDL 21/2020 objeto de análisis contiene una cláusula derogatoria expresa y genérica, bajo la fórmula «Quedan derogadas cuantas disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo dispuesto en este real decreto-ley» por lo que, una aplicación conjunta con el citado art. 2 permite interpretar que han quedado derogadas todas las normas dictadas antes de su entrada en vigor y que contengan medidas adoptadas desde la declaración del estado de alarma y, eso sí, hasta el momento temporal en que se supere la Fase III o finalice la última prórroga del mismo, incluidas las adoptadas durante cada una de las Fases.Por tanto, este nuevo RDL 21/2020 hace tabla rasa de todas esas medidas adoptadas desde la declaración del estado de alarma y hasta su finalización, incluidas las contenidas en cada una de las distintas Fases. 3.- ¿Se pueden celebrar Juntas de propietarios una vez que se supere la Fase III de la desescalada o finalice la última prórroga del estado de alarma? Una vez que llegue ese momento, lo que tendrá lugar previsiblemente a partir del próximo día 21 de junio de 2020, habiendo perdido vigencia todas las medidas adoptadas hasta entonces, surge la duda de si se pueden convocar y celebrar las Juntas de propietarios, uno de los órganos de gobierno de las Comunidades de Propietarios previstas con carácter obligatorio anual y, al mismo tiempo, potestativo en la Ley de Propiedad Horizontal.El RDL 21/2020 que comentamos no contiene ninguna disposición expresa al respecto, como ha ocurrido con el resto de las normas jurídicas durante toda la situación de pandemia, si bien su Disposición Final Cuarta modifica el apartado 1 del art. 40 del RDL 8/2020, ampliando hasta el próximo 31 diciembre 2020, que ya venía contemplada en su redacción anterior, aunque así no esté previsto en sus estatutos la posibilidad, de celebrar por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple las juntas o asambleas de asociados o de socios, así como «las sesiones de los órganos de gobierno y de administración de las asociaciones, de las sociedades civiles y mercantiles, del consejo rector de las sociedades cooperativas y del patronato de las fundaciones».Extiende la duración de esta ampliación, siempre y cuando se cumplan como condiciones que «todos los miembros del órgano dispongan de los medios necesarios, el secretario del órgano reconozca su identidad, y así lo exprese en el acta, que remitirá de inmediato a las direcciones de correo electrónico de cada uno de los concurrentes.»El apartado 2 de dicho RDL 8/2020 también resulta modificado por esta DF Cuarta, en el sentido de autorizar que puedan adoptarse los acuerdos de los órganos de gobierno y de administración de todas estas personas jurídicas incluso mediante votación por escrito y sin necesidad de celebrarse sesión, siempre que lo decida el presidente y cuando lo solicite, al menos, dos de los miembros del órgano.En su introducción, justifica el RDL 21/2020 que comentamos esta modificación al considerarla una «medida es coherente con la configuración de la nueva situación, siendo aconsejable que el tránsito al tráfico jurídico y social ordinario, acompañe de las máximas precauciones entre las que sin duda se encuentra la de evitar reuniones y aglomeraciones de múltiples personas en espacios reducidos como pudieran ser las sesiones de los órganos de gobierno y administración de las personas jurídicas.».Una primera lectura de este párrafo permitiría afirmar que, dado el analizado objeto contemplado en su art. 1, esta medida deberá extenderse también a las Juntas de propietarios, en las que se produce esas» reuniones y aglomeraciones de múltiples personas en espacios reducidos».Pero una lectura sosegada del citado art. 40 permite igualmente llegar a otra conclusión, la de la posibilidad de celebrar Juntas de propietarios a partir del próximo 21 de junio de 2020, conforme a los siguientes razonamientos:a) Este art. 40 modificado lleva por rúbrica «Medidas extraordinarias aplicables a las personas jurídicas de Derecho privado.» pues sólo y exclusivamente se refieren a las personas jurídicas y teniendo en cuenta que las Comunidades de Propietarios no tienen reconocida personalidad jurídica, podría entenderse que el legislador las excluyó, aunque solo sea por un criterio más jurídico que técnico.b) La nueva redacción de dicho art. 40 utiliza el vocablo «podrán» para referirse tanto a la posibilidad de celebrar por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple las juntas o sesiones, como a la de adoptar acuerdos mediante votación por escrito y sin necesidad de celebrarse sesión, por lo que se convierte en una norma de Derecho dispositivo, no de Derecho obligatorio o de ius cogens, una mera recomendación que permite obviar su aplicación celebrándolas de manera presencial, pues tan solo faculta a las personas jurídicas que relaciona a adoptar estas medidas.c) En virtud del principio de legalidad, lo que la ley no prohíbe expresamente está permitido y, desde luego, el RDL 21/2020 no prohíbe expresamente la celebración de Juntas de propietarios, ni limita ya el número de personas que pueden celebrar una reunión. 4.- Conclusiones I.- A partir del próximo 21 de junio de 2020, fecha en que coincidirá la finalización tanto de la fase III como de la vigencia de la última prórroga del estado de alarma, las Comunidades de Propietarios pueden celebrar de forma presencial Juntas de propietarios.II.- Esta posibilidad de celebración de las Juntas de propietarios de forma presencial tendrá lugar sin restricciones del número de asistentes, pues el RDL 21/2020 no contiene un derecho de reunión limitado numéricamente, eso si siempre y cuando se cumpla la exigencia de uso obligatorio de las mascarillas si la Junta se celebra en la vía pública, en espacios al aire libre y en cualquier espacio cerrado de uso público o que se encuentre abierto al público, siempre que no resulte posible garantizar el mantenimiento de una distancia de seguridad interpersonal de, al menos, 1,5 metros (art. 6.1,a).Y, en todo caso, si se considera de aplicación a las Comunidades de Propietarios lo dispuesto en su art. 16, que impone el deber de asegurar que se adoptan las medidas necesarias para garantizar dicha distancia interpersonal mínima, así como el debido control para evitar las aglomeraciones, incluso y cuando no sea posible mantener dicha distancia de seguridad, adoptar las medidas de higiene adecuadas para prevenir los riesgos de contagio.III.- Incluso si se considera aplicable a las Comunidades de Propietario lo dispuesto en el art. 40 del RDL 8/2020, se llega a la misma conclusión, pues dicho precepto no impone la prohibición de celebrar Juntas de forma presencial, solo faculta para ello.

REGIONAL/ Las comunidades de vecinos afrontan la Nueva Normalidad con cambiosREGIONAL/ Las comunidades de vecinos afrontan la Nueva Normalidad con cambios

Tras el fin del Estado de Alarma, aumenta el aforo de las piscinas al 50% y se permite el uso de jardines y de gimnasios

REGIONAL / 22 JUNIO 2020 / El Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) ha recordado este lunes los cambios de las normas que afectan a las comunidades de propietarios con el fin del estado de alarma este domingo, como el aumento del aforo de las piscinas a un 50 por ciento, el uso de jardines o el de gimnasios.

Según ha explicado CAFMadrid en un comunicado, con la Nueva Normalidad se comienzan a aplicar las medidas preventivas dictadas por la Consejería de Sanidad recogidas en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid (BOCM) del sábado.

“La nueva normativa de la Comunidad de Madrid implica más flexibilización entre lo exigido en las fases de desescalada por el Ejecutivo central y lo que se exige a partir de ahora, pero debemos seguir atentos y tomar las máximas precauciones para evitar nuevos contagios”, ha destacado la presidenta de CAFMadrid, Isabel Bajo.

Así, en el ámbito de las piscinas, 12.000 en la región, se aumenta el aforo a un 50 por ciento, la ocupación en el vaso será de 4 metros cuadrados por persona, la distancia interpersonal pasa a 1,5 metros y se habilitarán sistemas de acceso para evitar aglomeraciones.

La medición del cloro ya no se debe realizar cada hora, pero se deberá llevar un control periódico del agua y si la concentración supera un límite determinado se deberá desalojar el vaso hasta que se recuperen los valores normales. Además, desaparecerá la prohibición expresa de la utilización de duchas y fuentes de los aseos por lo que se podrían utilizar, aunque se recomienda minimizar su uso para evitar el riesgo de contagio.

Por otra parte, en el ámbito de las instalaciones deportivas al aire libre, hasta el 5 de julio incluido, se podrá realizar en estas instalaciones actividad deportiva en grupos de hasta 20 personas, sin contacto físico y siempre que no se supere el 60 por ciento del aforo máximo permitido. Desde el 6 de julio y hasta que la situación epidemiológica lo aconseje dicho porcentaje se ampliará al 75 por ciento y a grupos de hasta 25 personas. Asimismo, se permite el uso de parques infantiles, uso de los jardines, realización de obras y el uso de gimnasios.