La vivienda turística se vacía por la COVID: ¿habrá más casas en alquiler y más baratas?

Con unas previsiones de pérdida de 3000 millones de euros hasta final de año, el sector de viviendas de alquiler turístico es uno de los grandes afectados de la crisis. ¿Tendrá la menor demanda efecto sobre el alquiler de larga duración? Confinamiento de la población, comercios cerrados, fronteras selladas, tráfico interprovincial bloqueado… No cabe duda de que las medidas adoptadas para intentar frenar la curva de contagio del coronavirus han tenido, como es lógico, un impacto profundo en la mayoría de sectores de actividad. Pero hay uno que se lleva la palma y es crítico en España: el sector turístico.

Nadie se ha librado: empresas de transportes, restauración y por supuesto hostelería y alojamientos de uso turístico. Precisamente, la Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos (FEVITUR), que agrupa a 23 asociaciones de diferentes comunidades autónomas, ha alertado que el sector ha perdido ya 550 millones de euros y que esas pérdidas podrían alcanzar los 3000 millones a cierre de 2020.

Turista doméstico y huida hacia destinos de interior

Donde más se está notando la ausencia de inquilinos en vivienda turística es en “los archipiélagos (Baleares y Canarias), porque les han pillado en temporada media y alta. Además las islas tienen una gran dependencia del tráfico aéreo y el 70% de sus turistas son extranjeros, principalmente de Reino Unido, Alemania y países escandinavos. También ha habido un gran impacto en ciudades como Madrid y Barcelona, principalmente por el segmento de congresos, que va a tener además un recorrido complicado hasta que vuelva la confianza y las empresas celebren de nuevo eventos y conferencias”, detalla Tolo Gomila, presidente de FEVITUR.

Gomila afirma que “el poco cliente que podamos tener este año será doméstico”. Una demanda muy insuficiente para un país como España, que en 2019 recibió cerca de 84 millones de turistas. 

Además, por lo que observan desde FEVITUR, “en la demanda se está tendiendo a destinos de interior, con poca carga turística y a ofertas pequeñas o individuales. La gente está buscando su espacio, no tener que convivir o compartir espacios comunes con terceros”.

¿Más oferta de alquiler de pisos de larga duración?

Una de las preguntas del millón en esta situación es si la menor demanda de vivienda para uso turístico puede provocar un aumento de la oferta de viviendas en alquiler residencial y/o de larga duración. 

Lo primero que hay que comprender es quién alquila vivienda vacacional en España. Pedro Aznar, profesor de economía en Esade, explica que “cuando se habla de apartamentos turísticos, hay que diferenciar dos tipos de usuarios por el lado de la oferta: el no profesional, que es el que tiene habitaciones libres en su casa o es un pequeño inversor que compró un piso. Sin embargo, cuando te metes en plataformas como Airbnb y buscar, por ejemplo, en Barcelona, ves que son mucho más numerosos los pisos completos en alquiler. Y es que hay muchos inversores profesionales e inmobiliarias” en este negocio. Es decir, que son arrendadores con cierta capacidad e información sobre el mercado inmobiliario.

Javier Millán, CMO de Avalisto, asegura que “en Madrid, 1 de cada 4 inmuebles ya se han reconvertido a la modalidad residencial. Pero los datos son aún más llamativos en Barcelona, donde la cifra sube a casi el doble, un 40%. Son datos que acompañan a caídas de la demanda en el mes de mayo que se acercan al 90%”.

Tolo Gomila matiza que, pese a las cifras que se observan en Madrid y Barcelona, solo “el 6% del inventario nacional está yendo a alquiler residencial”. Y además añade que no están viendo tanto un crecimiento del alquiler de larga duración como “un aumento del alquiler por meses. La Ley de Arrendamientos Urbanos estatal en su artículo 3.2 contempla el arrendamiento por temporadas, superior a 32 días. Y muchos están adaptándose a ese formato”. ¿El motivo de que cueste ir a alquileres de 5 años? Que lo que más valoran, “a parte de la rentabilidad, que ha disminuido en los últimos dos años, es la flexibilidad, el poder recuperar la vivienda de forma inmediata. Lo que les asusta son las situaciones de inseguridad”.

En opinión de Millán tendremos que esperar para comprobar si estos datos “son una respuesta vinculada a la crisis mundial que la Covid-19 ha generado o nos encontramos frente a un punto de inflexión, porque no son pocas las fuentes que llevaban tiempo avisando sobre un agotamiento en este tipo de sector”.

La discusión sobre los precios

Con respecto a si el movimiento en el sector puede hacer que aumente la oferta de viviendas en alquiler residencial, y si ese aumento podría traer el ajuste de precios tan anhelado (sobre todo por los inquilinos en ciudades como Madrid o Barcelona) no hay consenso.

Tolo Gomila asegura que “en Madrid, según datos del Ayuntamiento, había 11.254 viviendas de uso turístico, lo que representa aproximadamente un 0,6% del parque de vivienda en alquiler de la ciudad. En Barcelona, hay 9.700, no llega al 2%, también según datos de su Ayuntamiento. Así que el efecto debería ser mínimo, porque tenemos poco impacto”.

Pedro Aznar, sin embargo, afirma que hay estudios académicos realizados “con datos empíricos que sugieren que sí hay cierta evidencia de que cuanto más alquiler turístico hay, menos oferta de alquiler hay para los residentes y esto hace que los precios suban”.

Y es que hay que tener en cuenta dos factores importantes:. Por un lado, “diferenciar la oferta legal y la oferta real. En Barcelona el Ayuntamiento decidió limitar o congelar la concesión de nuevas licencias de alquiler vacacional. Sin embargo, un cálculo sencillo te permite ver cuántas ofertas presentes en plataformas como Airbnb hay frente a las licencias otorgadas. Y hay una diferencia, por lo tanto está claro que no todos los pisos cumplen los requisitos legales”. Y, por otro, el efecto que se produce en ciertos barrios, sobre todo en las grandes ciudades. Es decir, lo que se llama efecto mancha de aceite: “si hay una zona muy valorada por el turismo, el alquiler residencial desciende en número y sube de precio, provocando que los residentes se trasladen a otras zonas y la demanda presione al alza también los precios de ese barrio”.

Pese a todo, matiza que partimos de volúmenes relativamente bajos. Y que el ver o no una corrección de precios en el mercado de alquiler residencial “puede tener que ver también con otros elementos, como la subida de paro de nuestra economía o la menor capacidad de los autónomos de generar ingresos”. Es decir, si la economía doméstica de la gente impide que accedan a un alquiler en las condiciones actuales, los precios tenderán a bajar de manera natural.

El futuro es digital

La crisis se prevé larga. En concreto, según Tolo Gomila “la normalidad, por llamarla de alguna forma, no vamos a empezar a vislumbrarla hasta la campaña de semana santa de 2021”.

Así, la reinvención del sector es casi obligatoria, aunque los casos de empresas metidas en el negocio del alquiler turístico que han intentado adaptarse a otros usos son testimoniales. Como la compañía canaria Spases, que durante el confinamiento anunció que ofertaba a las empresas de la región viviendas de uso turístico como “espacios de trabajo individuales en el mismo barrio en el que vivan los empleados”. En opinión tanto de Pedro Aznar como de Tolo Gomila, son casos aislados entre otras cosas por un problema legal: la licencia que se les otorga “es para uso residencial, no terciario”.

Lo que sí se está haciendo, según Gomila es “apostar aún más si cabe por la digitalización, sobre todo en el proceso post COVID, donde hay que limitar mucho el contacto personal con el cliente”. Javier Millán se muestra de acuerdo y explica que “cualquier tipo de método o tecnología que simplifique al máximo el número de interacciones entre la oferta y la demanda se antoja deseable.  Hay tecnologías muy interesantes que van desde la propia presentación del inmueble en las plataformas de alquiler hasta los análisis para la admisión de inquilinos sin necesidad de intercambiar documentación”, concluye.

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