La vivienda turística se vacía por la COVID: ¿habrá más casas en alquiler y más baratas?

Con unas previsiones de pérdida de 3000 millones de euros hasta final de año, el sector de viviendas de alquiler turístico es uno de los grandes afectados de la crisis. ¿Tendrá la menor demanda efecto sobre el alquiler de larga duración? Confinamiento de la población, comercios cerrados, fronteras selladas, tráfico interprovincial bloqueado… No cabe duda de que las medidas adoptadas para intentar frenar la curva de contagio del coronavirus han tenido, como es lógico, un impacto profundo en la mayoría de sectores de actividad. Pero hay uno que se lleva la palma y es crítico en España: el sector turístico.

Nadie se ha librado: empresas de transportes, restauración y por supuesto hostelería y alojamientos de uso turístico. Precisamente, la Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos (FEVITUR), que agrupa a 23 asociaciones de diferentes comunidades autónomas, ha alertado que el sector ha perdido ya 550 millones de euros y que esas pérdidas podrían alcanzar los 3000 millones a cierre de 2020.

Turista doméstico y huida hacia destinos de interior

Donde más se está notando la ausencia de inquilinos en vivienda turística es en “los archipiélagos (Baleares y Canarias), porque les han pillado en temporada media y alta. Además las islas tienen una gran dependencia del tráfico aéreo y el 70% de sus turistas son extranjeros, principalmente de Reino Unido, Alemania y países escandinavos. También ha habido un gran impacto en ciudades como Madrid y Barcelona, principalmente por el segmento de congresos, que va a tener además un recorrido complicado hasta que vuelva la confianza y las empresas celebren de nuevo eventos y conferencias”, detalla Tolo Gomila, presidente de FEVITUR.

Gomila afirma que “el poco cliente que podamos tener este año será doméstico”. Una demanda muy insuficiente para un país como España, que en 2019 recibió cerca de 84 millones de turistas. 

Además, por lo que observan desde FEVITUR, “en la demanda se está tendiendo a destinos de interior, con poca carga turística y a ofertas pequeñas o individuales. La gente está buscando su espacio, no tener que convivir o compartir espacios comunes con terceros”.

¿Más oferta de alquiler de pisos de larga duración?

Una de las preguntas del millón en esta situación es si la menor demanda de vivienda para uso turístico puede provocar un aumento de la oferta de viviendas en alquiler residencial y/o de larga duración. 

Lo primero que hay que comprender es quién alquila vivienda vacacional en España. Pedro Aznar, profesor de economía en Esade, explica que “cuando se habla de apartamentos turísticos, hay que diferenciar dos tipos de usuarios por el lado de la oferta: el no profesional, que es el que tiene habitaciones libres en su casa o es un pequeño inversor que compró un piso. Sin embargo, cuando te metes en plataformas como Airbnb y buscar, por ejemplo, en Barcelona, ves que son mucho más numerosos los pisos completos en alquiler. Y es que hay muchos inversores profesionales e inmobiliarias” en este negocio. Es decir, que son arrendadores con cierta capacidad e información sobre el mercado inmobiliario.

Javier Millán, CMO de Avalisto, asegura que “en Madrid, 1 de cada 4 inmuebles ya se han reconvertido a la modalidad residencial. Pero los datos son aún más llamativos en Barcelona, donde la cifra sube a casi el doble, un 40%. Son datos que acompañan a caídas de la demanda en el mes de mayo que se acercan al 90%”.

Tolo Gomila matiza que, pese a las cifras que se observan en Madrid y Barcelona, solo “el 6% del inventario nacional está yendo a alquiler residencial”. Y además añade que no están viendo tanto un crecimiento del alquiler de larga duración como “un aumento del alquiler por meses. La Ley de Arrendamientos Urbanos estatal en su artículo 3.2 contempla el arrendamiento por temporadas, superior a 32 días. Y muchos están adaptándose a ese formato”. ¿El motivo de que cueste ir a alquileres de 5 años? Que lo que más valoran, “a parte de la rentabilidad, que ha disminuido en los últimos dos años, es la flexibilidad, el poder recuperar la vivienda de forma inmediata. Lo que les asusta son las situaciones de inseguridad”.

En opinión de Millán tendremos que esperar para comprobar si estos datos “son una respuesta vinculada a la crisis mundial que la Covid-19 ha generado o nos encontramos frente a un punto de inflexión, porque no son pocas las fuentes que llevaban tiempo avisando sobre un agotamiento en este tipo de sector”.

La discusión sobre los precios

Con respecto a si el movimiento en el sector puede hacer que aumente la oferta de viviendas en alquiler residencial, y si ese aumento podría traer el ajuste de precios tan anhelado (sobre todo por los inquilinos en ciudades como Madrid o Barcelona) no hay consenso.

Tolo Gomila asegura que “en Madrid, según datos del Ayuntamiento, había 11.254 viviendas de uso turístico, lo que representa aproximadamente un 0,6% del parque de vivienda en alquiler de la ciudad. En Barcelona, hay 9.700, no llega al 2%, también según datos de su Ayuntamiento. Así que el efecto debería ser mínimo, porque tenemos poco impacto”.

Pedro Aznar, sin embargo, afirma que hay estudios académicos realizados “con datos empíricos que sugieren que sí hay cierta evidencia de que cuanto más alquiler turístico hay, menos oferta de alquiler hay para los residentes y esto hace que los precios suban”.

Y es que hay que tener en cuenta dos factores importantes:. Por un lado, “diferenciar la oferta legal y la oferta real. En Barcelona el Ayuntamiento decidió limitar o congelar la concesión de nuevas licencias de alquiler vacacional. Sin embargo, un cálculo sencillo te permite ver cuántas ofertas presentes en plataformas como Airbnb hay frente a las licencias otorgadas. Y hay una diferencia, por lo tanto está claro que no todos los pisos cumplen los requisitos legales”. Y, por otro, el efecto que se produce en ciertos barrios, sobre todo en las grandes ciudades. Es decir, lo que se llama efecto mancha de aceite: “si hay una zona muy valorada por el turismo, el alquiler residencial desciende en número y sube de precio, provocando que los residentes se trasladen a otras zonas y la demanda presione al alza también los precios de ese barrio”.

Pese a todo, matiza que partimos de volúmenes relativamente bajos. Y que el ver o no una corrección de precios en el mercado de alquiler residencial “puede tener que ver también con otros elementos, como la subida de paro de nuestra economía o la menor capacidad de los autónomos de generar ingresos”. Es decir, si la economía doméstica de la gente impide que accedan a un alquiler en las condiciones actuales, los precios tenderán a bajar de manera natural.

El futuro es digital

La crisis se prevé larga. En concreto, según Tolo Gomila “la normalidad, por llamarla de alguna forma, no vamos a empezar a vislumbrarla hasta la campaña de semana santa de 2021”.

Así, la reinvención del sector es casi obligatoria, aunque los casos de empresas metidas en el negocio del alquiler turístico que han intentado adaptarse a otros usos son testimoniales. Como la compañía canaria Spases, que durante el confinamiento anunció que ofertaba a las empresas de la región viviendas de uso turístico como “espacios de trabajo individuales en el mismo barrio en el que vivan los empleados”. En opinión tanto de Pedro Aznar como de Tolo Gomila, son casos aislados entre otras cosas por un problema legal: la licencia que se les otorga “es para uso residencial, no terciario”.

Lo que sí se está haciendo, según Gomila es “apostar aún más si cabe por la digitalización, sobre todo en el proceso post COVID, donde hay que limitar mucho el contacto personal con el cliente”. Javier Millán se muestra de acuerdo y explica que “cualquier tipo de método o tecnología que simplifique al máximo el número de interacciones entre la oferta y la demanda se antoja deseable.  Hay tecnologías muy interesantes que van desde la propia presentación del inmueble en las plataformas de alquiler hasta los análisis para la admisión de inquilinos sin necesidad de intercambiar documentación”, concluye.

“Se espera un repunte de morosidad en las comunidades de vecinos por la pandemia”

Salvador Díez Lloris es presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE) desde 2012 y posiblemente le haya tocado vivir ahora uesu época más dura profesionalmente al frente de este organismo, como consecuencia de la crisis del covid-19. Esta pandemia ha colocado a los administradores de fincas en el punto de mira de muchos ciudadanos que viven en urbanizaciones o edificios de viviendas por su importante gestión de las zonas comunes.

El decreto del estado de alarma y el consiguiente cierre de espacios comunes dentro de las urbanizaciones, como pistas de pádel, futbol, baloncesto o zona de juegos infantiles han provocado infinidad de consultas a los administradores de fincas para saber el porqué. Desde el CGCFE aseguran que, aunque la normativa aprobada por el Gobierno y el Ministerio de Sanidad no mencionara explícitamente las zonas comunes de las urbanizaciones, ellos siempre han primado la salud porque “cuando lo que está en juego es la salud, las necesidades sanitarias deben prevalecer” añade Díez.

Entrevistamos a Díez Lloris, licenciado en Ciencias Empresariales por la Universidad de Valladolid y administrador de fincas desde 1992. En 2005 fue elegido presidente del Colegio de Valladolid, cargo que sigue ostentando en la actualidad, junto con la presidencia del CGCAFE.

¿Cómo están afrontando los administradores de fincas esta crisis del covid-19?

Me gustaría destacar dos aspectos. Desde un punto de vista profesional ha supuesto un salto tecnológico hacia adelante dada la necesidad de incorporar el teletrabajo en un tiempo récord, como el resto de los sectores. El hecho de que el conjunto de la población se haya visto en la obligación de permanecer confinados en sus viviendas, ha determinado la necesidad de que todos los servicios funcionen perfectamente en un momento en el que buena parte de los proveedores han paralizado su actividad, lo que ha complicado enormemente cada gestión. Por otro lado, desde el punto de vista corporativo, también se ha dado un paso de gigante. Las necesidades profesionales han obligado a nuestra corporación a prestar servicios que hasta la fecha nos resultaban impensables. Tanto la actividad profesional como la corporativa han funcionado de manera ejemplar, lo que se ha traducido en una gran unión dentro del colectivo y una buena proyección hacia la sociedad.

¿Cuáles son las principales quejas de las comunidades de propietarios durante el estado de alarma?

Sin lugar a duda, la información. Lo excepcional y novedoso de esta situación nos ha colocado a todos en un escenario insólito y todos hemos sentido la necesidad de que alguien nos orientara en cada asunto.  La gran proximidad de los administradores de fincas colegiados con sus clientes, es decir, con el conjunto de la población, ha determinado innumerables consultas de todo tipo. Y cabe señalar que los criterios aportados por los colegiados a sus clientes han sido, en general, aceptados y muy bien recibidos.

¿Qué opina de aquellos abogados que aseguran que las zonas comunitarias no son públicas, sino privadas y que por tanto no deben regularse por las normativas del Ministerio de Sanidad?

Todo el ordenamiento jurídico es susceptible de interpretación. Cualquier norma, ley, decreto, instrucción, orden…, debe ser analizada para tratar de encontrar la mejor forma de aplicarla. Y cada interpretación debe ser respetada, puesto que nadie puede tener la certeza de acertar siempre al emitir un criterio sobre una determinada norma. Desde nuestra corporación, como señalaba antes, hemos tenido una gran demanda de información sobre el impacto de cada norma en los edificios y urbanizaciones, y nos hemos visto en la obligación de dar una orientación en cada momento analizando cada una de las diferentes posibles interpretaciones. El criterio que hemos seguido, desde el principio, ha sido el de optar por dar prioridad a los aspectos sanitarios porque creemos que en una situación de pandemia es lo más adecuado, sabiendo que recibiríamos críticas en el sentido que apunta esta pregunta. Lo trataré de explicar con un ejemplo. En ninguna Orden de Sanidad se dice que sea obligatorio clausurar las pistas deportivas de las comunidades de propietarios, pero ¿tendría sentido que en estas instalaciones privadas se pudiera seguir practicando deporte sin ningún tipo de norma o control? Sinceramente, en el CGCAFE pensamos que la respuesta es que esto no podía suceder y hemos aportado este criterio al conjunto de nuestros clientes a través de los colegiados/as.  Según nuestra percepción, la gran mayoría de los usuarios asumen este criterio, incluso agradecen tener una referencia basada en una fuente oficial.

¿De qué manera defiende legalmente que las piscinas comunitarias no son un espacio privado como dicen algunos abogados? Estos sostienen que al ser una piscina privada no debe regularse por las diferentes regulaciones de Sanidad para paliar el covid-19

Desde nuestro punto de vista, cuando lo que está en juego es la salud, las necesidades sanitarias deben prevalecer. A pesar de este firme convencimiento y con la intención de aportar la mayor certidumbre posible a nuestros criterios, en varias ocasiones nos hemos dirigido al Ministerio de Sanidad para pedir la interpretación de la Autoridad Sanitaria a este respecto. En el mes de abril consultamos sobre la situación de las zonas comunes de los edificios durante el Estado de Alarma. El Ministro Illa nos contestó a esta primera carta indicando que había que comprender la situación de excepcionalidad y que, en aplicación del Real Decreto por el que se declara el Estado de Alarma y mientras éste dure, no se permite el uso de las zonas comunes, citando expresamente los recintos deportivos y las piscinas. Por lo tanto, nuestro criterio está avalado por el propio Ministerio de Sanidad, motivo por el que hemos mantenido la misma línea de interpretación. No obstante, y para el caso concreto de las piscinas, hemos formulado nuevamente la consulta en dos ocasiones más, y hemos obtenido respuesta el pasado 29 de mayo confirmando que el criterio de los Administradores de Fincas colegiados se corresponde con el del Ministerio de Sanidad reflejado en la Orden SND/414/2020, de 16 de mayo, cuyo contenido considera debe aplicarse a las piscinas de las comunidades de propietarios.

¿Qué mecanismos se pueden articular para hacer que el vecino moroso pague la comunidad?

La Ley de Propiedad Horizontal establece un procedimiento concreto que requiere el previo acuerdo de la comunidad para proceder a una reclamación judicial. Tiene especial importancia que se cumplan con algunos requisitos formales: es necesario que las cuotas mensuales que debe pagar cada piso o local queden debidamente reflejadas en el libro de actas, un requerimiento previo de pago, que la deuda esté debidamente desglosada… Lo cierto es que se espera un repunte de la morosidad como consecuencia de la crisis económica derivada de la pandemia, y todos vamos a tener que realizar un importante esfuerzo para garantizar el correcto funcionamiento de los servicios comunes en todos los edificios.

¿Se puede sancionar al moroso?

La capacidad sancionadora de las comunidades de propietarios es muy limitada y no se puede prohibir el uso de ningún elemento común a un propietario moroso. Este criterio es el generalmente aceptado, a pesar de ser un debate que genera no pocos conflictos en el seno de las comunidades de propietarios.

¿De qué manera puede actuar la comunidad de vecinos para evitar las okupaciones?

Las comunidades de propietarios deben estar alerta respecto de las viviendas que están vacías para tratar de evitar que se produzca la ocupación.  En la práctica esto se está produciendo de un modo natural y en cuanto se aprecia algún cambio en una vivienda vacía los propios vecinos suelen contactar con los administradores de fincas colegiados o las fuerzas de seguridad para que se alerte a los propietarios. Una vez se ha producido este fenómeno, quien verdaderamente se ve afectado y debe actuar es el propietario del bien ocupado. Las comunidades son conscientes de que en una vivienda okupada generalmente hay un riesgo y por este motivo existe gran tendencia a colaborar para evitarlo.

¿En qué momento se encuentra la nueva Ley de Propiedad Horizontal? ¿Qué novedades traerá interesantes y fundamentales para los vecinos?

Los administradores colegiados consideramos que es muy necesaria una LPH que se corresponda con la realidad del Siglo XXI. Durante muchos meses hemos trabajado en un proyecto cuya redacción concluyó el pasado mes febrero. En el momento que la situación lo permita comenzaremos a presentarlo a los partidos políticos para promover su aprobación. Pretendemos con este proyecto simplificar el régimen de la adopción de acuerdos que, en la actualidad, es demasiado complejo; la eliminación de la segunda convocatoria de las juntas, que los propietarios nunca han apoyado su existencia; mayor desarrollo del procedimiento para la acción de cesación de las actividades prohibidas; regulación de las reuniones virtuales que tan necesaria se ha demostrado durante el estado de alarma. En definitiva, se han tratado de corregir las carencias de la actual regulación.

¿Qué se puede instalar en un edificio para hacer rentable la comunidad de propietarios?

Pueden existir diferentes fuentes de ingresos, entre las que cabe destacar los arrendamientos de elementos comunes previo acuerdo de la comunidad con el respaldo de las 3/5 parte de la comunidad (azoteas para publicidad o antenas, espacios vacíos para aparcamiento o trasteros, piso de portero cuando ya no se dispone de este servicio…). Hay que tener presente que todos los propietarios deben tributar en el IRPF por su participación en estos ingresos. Actualmente se ha regulado la posibilidad del autoconsumo eléctrico de manera que se puede invertir en fuentes de energía renovable que abaratan la factura eléctrica (fundamentalmente paneles solares). Las modificaciones de puntos de luz sustituyéndolos por alumbrado led también sirven de ahorro y, en muchas ocasiones, la simple revisión de los contratos de luz existentes.  Es importante ser muy rigurosos y antes de tomar ninguna decisión contactar con buenos profesionales que analicen la realidad de cada edificio y hagan las mejores recomendaciones, ajustadas a las necesidades de cada caso.

La crisis sanitaria demuestra por qué un administrador de fincas colegiado (AFC) es vital

Cuando la desescalada gradual comienza a traer la normalidad a nuestro día a día, es hora de reconocer el trabajo de quienes durante más de dos meses de crisis sanitaria han estado ejerciendo sus responsabilidades, adaptándose a las circunstancias.

Es en tiempos complicados cuando realmente se demuestra el valor de contar con un buen profesional como son los administradores de fincas colegiados (AFC), que han estado al lado de sus clientes ofreciendo todos sus servicios de manera telemática para ayudarles a superar del mejor modo las dificultades que han podido surgir durante el confinamiento. “Los Administradores de Fincas hemos tenido la oportunidad de medir nuestras fuerzas como colectivo profesional, reafirmado nuestro compromiso como prestadores de servicios esenciales y ejerciendo de canales de transmisión directa ante la sociedad y la Administración Pública” explica Anabel Miró, presidenta del Consell de Col·legis d’Administradors de Finques de Catalunya. Sus colegiados han velado por los intereses y la salud de propietarios, vecinos y comunidades con un nivel de compromiso y profesionalidad que han aportado confianza y seguridad a todos. “Desde el primer momento, los AFC han asumido con responsabilidad y rigor su misión, garantizando el buen funcionamiento de todos los servicios comunes en los inmuebles, trasladando las medidas y recomendaciones necesarias para la seguridad de las personas, coordinando y solucionando incidencias, resolviendo dudas y lanzando mensajes de tranquilidad”, destaca Miró.

Los administradores de fincas ofrecen la más alta calidad de servicio y de compromiso al cumplimiento de las necesidades de sus clientes y que se complementa, por su pertenencia a la organización colegial, con seguros profesionales que otorgan un plus de garantía a los consumidores y usuarios en todas sus actuaciones.

El trabajo de los administradores de fincas adscritos a los tres colegios que conforman el Consell de CAFCAT son el Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida, el de Tarragona y el de Girona; quienes desarrollan una intensa labor siguiendo cinco líneas estratégicas: el seguimiento de un código deontológico que garantice la buena praxis de los colegiados atendiendo para ello a la ciudadanía; la divulgación de la profesión y de la marca profesional; la formación continuada a sus colegiados; la información, trasladando y facilitando la abundante normativa que emana de los poderes públicos, así como los servicios que favorecen su actividad, como por ejemplo y entre otros, el de emisión de certificados electrónicos que tan útil se ha demostrado en esta etapa de tramitaciones virtuales.

Entre otras, la buena gestión de los edificios implica adoptar las medidas convenientes para conservar los bienes y funcionamiento de los servicios de los mismos, decidiendo incluso las obras de reparación y conservación de carácter urgente.

Otras funciones de gran importancia son las soluciones para controlar los problemas por morosidad, situaciones que habitualmente resuelve con eficacia un administrador de fincas, asesorando sobre cómo debe actuar la comunidad de propietarios ante un vecino moroso, qué pasa si este propietario es un banco, o cómo afrontar que se niegue a cumplir con sus obligaciones de pago.

Morosidad, ocupaciones, accesibilidad, seguros, control de mantenimiento del edificio… son algunas de las situaciones que habitualmente resuelven los administradores de fincas de Catalunya

Otra de sus labores es asesorar a los propietarios cuando se plantean problemas de accesibilidad, proponiendo las distintas soluciones para eliminar las barreras arquitectónicas. También la mediación ante los problemas de convivencia, ruidos o los derivados en casos de ocupación de una finca o inmueble y las dificultades asociadas de seguridad, mantenimiento o desórdenes que se pueden llegar a producir.

Asimismo, informan y asesoran en casos de incidencias que puedan surgir sobre la posible cobertura de la póliza de seguros del edificio y cualquier otra gestión relacionada con las reparaciones necesarias relacionadas con la conservación y mantenimiento del inmueble.

En todos los casos, los administradores de fincas dan la respuesta adecuada, respetando los intereses de todos los implicados, haciéndose cargo de todos los trámites y ajustándose a la legislación a aplicar en cada situación. Los administradores de fincas colegiados, sin duda, son los profesionales en quien confiar cuando se trata de un bien tan importante como la vivienda o gestión del patrimonio inmobiliario.

La oferta de alquileres en España crece en más de 27.000 inmuebles durante el estado de alarma

El estado de alarma para afrontar la crisis del coronavirus ha provocado un inusual aumento del número de viviendas que se ofertan en alquiler en la plataforma Idealista. Si cuando comenzó la crisis, la segunda semana de marzo, había 85.695 anuncios, a estas alturas de junio el número ha crecido hasta 113.613, casi un 33% más. Si los datos se comparan con los del año pasado por estas fechas el aumento es algo inferior, del 23%.

El motivo principal para esta subida sería, según el jefe de estudios de Idealista, Fernando Encinar, que durante tres meses la oferta ha estado «embalsamada», es decir, han ido entrado viviendas al mercado sin que tuvieran salida, ya que no se podían visitar. «El mercado ha estado tres meses roto, y en las viviendas en alquiler se ha generado una bolsa: herencias, propietarios que necesitaban liquidez…», explica a eldiario.es. 

El dato que él ofrece es que entre el 8 de marzo (vísperas del estado de alarma) y 10 de junio, en Madrid se ha pasado de 12.500 a 20.300 anuncios, una subida del 60%. En el caso del distrito centro, donde más ha crecido el número de inmuebles, se ha pasado de 2.400 a 5.400 viviendas disponibles en ese periodo. Según cálculos de la propia plataforma, alrededor del 40% de ellas provendrían del alquiler turístico. 

Además, para esta información, eldiario.es ha recopilado las estadísticas del número de anuncios de viviendas en alquiler publicadas en la página web de Idealista en cada semana desde el 27 de febrero de 2019. Los datos provienen de las «capturas» que la plataforma Internet Archive almacena con el histórico de millones de páginas web en todo el mundo

OCU RECUERDA QUE SUBARRENDAR LA CASA PARA ALQUILER TURISTICO CONLLEVARIA LA RESOLUCION DEL CONTRATO

Debido a las secuelas económicas que la crisis del coronavirus está dejando muchos consumidores buscan nuevas fuentes de generación de ingresos. Una de ellas es la tentación de subarrendar la vivienda alquilada como vivienda de uso turístico.

En este sentido, la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) recuerda que quien desee destinar un piso al alquiler turístico de corta estancia debe tener en cuenta algunos requisitos esenciales: el respeto a la regulación de la comunidad autónoma donde radique el piso, el acatamiento de las normas de la comunidad de propietarios de ese edificio y, en el caso de viviendas en alquiler, el cumplimiento del propio contrato de alquiler.

Todos estos aspectos son cumulativos e independientes, y resultan muy importantes para no tener problemas.

En el caso de viviendas alquiladas, OCU le aconseja que revise su contrato de alquiler. La mayor parte de los contratos bien confeccionados establecen que la vivienda se ha de destinar exclusivamente a vivienda permanente de los arrendatarios y pueden precisar que el inmueble no se puede destinar ni total ni parcialmente a otros fines como el hospedaje.

Aunque se conceda al arrendatario el derecho a subarrendar una de las partes de la vivienda, es esencial saber que el subarriendo parcial no ampara de por sí el alquiler turístico, donde hay una rotación continua de huéspedes con una finalidad comercial.

Aunque se hayan podido obtener las licencias administrativas oportunas, si el inquilino transforma por su cuenta un piso alquilado para su uso como vivienda, en un uso distinto del de vivienda, y esta transformación contradice lo pactado en el contrato, facultando a la propiedad a que solicite la resolución del contrato de alquiler.

Los jueces tienen declarado que la explotación de la vivienda como apartamento turístico efectuada por un inquilino sin prueba alguna del consentimiento por parte del arrendador propietario, constituye un incumplimiento contractual que debe llevar a la resolución del contrato.

Si además no se ha obtenido la autorización administrativa para el alquiler turístico, se podrían derivar graves sanciones. Para que dichas sanciones no alcancen al arrendador, este debe probar su desvinculación con esos alquileres turísticos.

De ahí la importancia de utilizar un buen contrato de alquiler y de estar bien asesorado para reaccionar prontamente ante actuaciones del inquilino contrarias a la normativa o al propio contrato de alquiler.

La apertura de las piscinas enfrenta a vecinos y administradores de fincas

La ‘nueva normalidad’ viene cargada de condicionantes, y el verano se presenta complicado para las comunidades de vecinos, que podrían ver como su tan ansiada piscina se mantendrá cerrada durante los meses más calurosos del año.

Según el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid), cerca de 6.000 piscinas están preparadas para abrir en las comunidades de propietarios madrileñas, lo que supone la mitad del total de residenciales con piscina registradas en la región.

En este sentido, no todas las comunidades podrán estrenar su temporada de verano porque no pueden garantizar el cumplimiento de las normas para la apertura de las piscinas comunitarias establecidas en la Orden Ministerial SND/414/2020, de 16 de mayo, así como las recomendaciones realizadas por la Comunidad de Madrid, al pasar a la Fase 2.

La Orden exige la aplicación de medidas higiénico-sanitarias como realizar labores de limpieza tres veces al día en el recinto, y de desinfección dos veces diarias, coincidiendo entre los turnos de baño. También es obligatoria la contratación de personal auxiliar para que realice un control de acceso a la piscina y no permita que se supere el aforo máximo del 30%.

Además, los usuarios que puedan acceder al recinto deberán desinfectarse las manos a la entrada y salida del mismo, utilizar las papeleras para el material desechable y realizar la limpieza de calzado a la entrada, o bien utilizar un calzado diferente para acceder a la zona de baño.

Otra medida que contempla la orden ministerial es que se garantice la distancia de seguridad de “al menos” dos metros, dentro y fuera de las instalaciones, incluso durante el baño. Por su parte, desde el Ministerio de Sanidad recomiendan no colgar las toallas en las vallas, y desinfectar las tumbonas antes de sentarse.

MÁS RECOMENDACIONES

La orden ministerial también detalla que el acceso al agua solo se podrá realizar a través de las escaleras, preferiblemente una de ellas, para facilitar el control siempre que no ocasione aglomeraciones. Y queda prohibido acceder de otra manera (tirándose de cabeza, saltando…) para evitar salpicaduras al resto de usuarios.

Asimismo, el borde de la piscina (andén perimetral) se utilizará para el acceso y la salida de los usuarios de la piscina, no pudiendo permanecer en él sentado, por ejemplo.

En cuanto a los objetos personales, incluida la toalla, deberán permanecer dentro del perímetro de seguridad, y no está permitido el uso de colchonetas, balones…, ni accesorios o elementos que generen salpicaduras.

Por último, no se podrán utilizar las duchas de los vestuarios, siendo preferible ducharse en casa. En cuanto a las recomendaciones para la seguridad de los usuarios, se insiste en el uso de mascarilla, aun cuando se respete la distancia de seguridad. Además, se aconseja la utilización de gafas para el baño, incluyendo las que protegen las fosas nasales o máscaras de buceo.

SOBRECOSTE PARA LOS VECINOS

Según los datos de CAFMadrid, calculan un sobrecoste de un 50% de media en la partida correspondiente a la temporada de piscina con respecto al año anterior en las comunidades que abran finalmente estos recintos, debido a la aplicación de las medidas higiénico-sanitarias y a la contratación de personal auxiliar.

En este sentido, hay que recordar que el socorrista no está obligado a realizar las funciones de control de acceso o la desinfección que exige la orden ministerial. Así, los vecinos deberán contratar a una segunda persona encargada de velar por el cumplimiento de esta normativa, o bien, negociar con el socorrista por si accede a realizar estas tareas.

Isabel Bajo, presidenta de CAFMadrid, insiste en que “aunque es difícil aplicar las normas de la Orden Ministerial en las piscinas comunitarias, los administradores de fincas estamos trabajando para que su apertura sea posible con los menores costes para su aplicabilidad en las comunidades de propietarios”.

De hecho, este sobrecoste enfrenta a los vecinos ya que, unos apuestan por soportar esta derrama y disfrutar de la piscina, mientras que otros vecinos prefieren mantener cerrado el recinto ante las medidas restrictivas.

Además, a esta situación se le suma que los vecinos aún no pueden celebrar las clásicas reuniones vecinales, ya que la Fase 2 delimita a 15 personas las juntas. Así, de forma telemática, o por correo ordinario, es muy complicado llegar a un acuerdo.

Por otro lado, la limitación del aforo al 30% genera controversia. Nunca llueve a gusto de todos, y el consenso vecinal es complicado. Ante la obligación de realizar turnos y horarios de baño, las comunidades de vecinos ya barajan algunas fórmulas con el objetivo de poder disfrutar todos de la piscina, en diferentes horarios durante el verano.

En concreto, se pueden realizar turnos rotativos entre los portales, y cada uno de ellos puede disfrutar de la piscina durante determinadas horas al día, o bien se lleva a cabo la división de los vecinos entre días pares e impares, pero estas fórmulas dependen del número de vecinos que conformen la comunidad.

Pero lo que deberán tener en cuenta los vecinos es que la orden establece que, en cuanto a los horarios y turnos de baño, es importante no hacer uso de la instalación durante las labores de limpieza y desinfección.

PLAN ‘B’: PISCINA DESMONTABLE

Ante la incertidumbre de la apertura de las piscinas públicas y privadas, desde CAFMadrid alertan de la proliferación de piscinas desmontables en terrazas o azoteas, que supone un riesgo para los vecinos ya que pueden producirse daños en las estructuras de los edificios.

De hecho, antes de instalar una piscina de estas características, “el propietario debe encargar un estudio firmado por un técnico competente, en el que se garantice la correcta instalación. También sería muy aconsejable contratar un seguro de responsabilidad civil que cubra posibles accidentes o daños”, recomiendan desde CAFMadrid.

Según el decano del Colegio de Arquitectos, Aparejadores y Administradores de Fincas de Málaga, Francisco Sarabia, una cubierta está preparada para soportar unos 200 kilos de peso por metro cuadrado, lo que equivale a una lámina de agua entre 10 y 20 centímetros de altura. “Si instalamos una piscina de un metro cuadrado y la llenamos con 50 centímetros de agua, duplicaría el peso que la estructura puede aguantar. Además, hay que tener en cuenta que estas piscinas se llenan hasta el metro o incluso más”, critica.

El seguro indemniza 860.000 goteras en comunidades de propietarios al año

El sector desembolsa 496 millones de euros para reparar daños en zonas comunes de los edificios

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El seguro indemniza 860.000 goteras en comunidades de propietarios al año

Los daños atmosféricos, la responsabilidad civil y la rotura de cristales son otros percances habituales

Goteras, fugas, escapes… Los daños de agua son los percances más habituales en los edificios y, por extensión, el problema al que, con más frecuencia, deben enfrentarse las comunidades de propietarios. Cada año se producen en España 854.793 daños por agua en edificios asegurados. El seguro paga 752.704 euros al día por arreglar los desperfectos ocurridos en las zonas comunes o causados por elementos compartidos. Es decir, cerca de 275 millones de euros al año. Esta es una de las conclusiones del informe De la gotera al incendio. Los seguros patrimoniales en 2018 elaborado por Estamos Seguros.

La lista de percances con los que deben lidiar los vecinos es más amplia, lógicamente. Otros incidentes habituales son los daños provocados por los fenómenos atmosféricos (200.276 partes tramitados), los incidentes de responsabilidad civil (79.574), la rotura de cristales (76.035) o los daños eléctricos (33.914).

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La lista de percances con los que deben lidiar los vecinos es más amplia, lógicamente. Otros incidentes habituales son los daños provocados por los fenómenos atmosféricos (200.276 partes tramitados), los incidentes de responsabilidad civil (79.574), la rotura de cristales (76.035) o los daños eléctricos (33.914).

Más allá de los daños por agua, los sucesos que conllevan pagos importantes son los fenómenos atmosféricos (166.031 euros al día) y la responsabilidad civil (123.941 euros al día). Sin embargo, los incendios, que son percances relativamente inhabituales, sí generan daños importantes en términos relativos. Así lo demuestra el hecho de que, si bien apenas se producen 10.120 fuegos en edificios de viviendas al año estos llevan al seguro a desembolsar 117.578 euros al día. Es decir, unos 43 millones de euros en el conjunto del ejercicio.

En total, el seguro pagó 496 millones de euros en 2018 a las comunidades de propietarios por todo tipo de desperfectos e incidentes vinculados con las zonas comunes de los edificios de viviendas.

Madrid, Barcelona y Valencia son las provincias que albergan las tres mayores ciudades de España. Esta es la razón que explica que sean, también, los lugares donde se producen más incidentes en comunidades de propietarios que debe atender el seguro. Sin embargo, en la cuarta posición de la clasificación se cuela Alicante, aunque su capital sea la undécima ciudad de España por población. Esto probablemente se debe a la existencia de dos localidades de un tamaño importante en la provincia (la propia Alicante y Elche) y a la propensión a edificar en altura en muchos municipios de la Costa Blanca (Torrevieja, Benidorm…). Otros puestos destacados del ranking de provincias con más percances en comunidades de propietarios recaen sobre territorios con una o más ciudades de relevancia. Es el caso de Málaga, Asturias (que suma Gijón y Oviedo), Murcia (que agrupa a Murcia y Cartagena)…

Pagos realizados por el seguro, por regiones

La clasificación de los pagos realizados a las comunidades de propietarios por parte del seguro por regiones desvela otras realidades. Andalucía, la comunidad autónoma con más población de España, ocupa un discreto cuarto lugar en esta clasificación en lugar de liderarla. Los puestos de cabeza son para Cataluña, Madrid y la Comunidad Valenciana.

Esta situación se da por varios factores. Por un lado, por la distribución demográfica existente en Andalucía. En esta comunidad autónoma la población se encuentra mucho más dispersa que en otras regiones de España. Ahí son frecuentes los municipios de tamaño mediano y pequeño en los que la población está menos concentrada. En esos entornos abundan las viviendas unifamiliares y, consecuentemente, hay menos comunidades de propietarios.

La lista de percances con los que deben lidiar los vecinos es más amplia, lógicamente. Otros incidentes habituales son los daños provocados por los fenómenos atmosféricos (200.276 partes tramitados), los incidentes de responsabilidad civil (79.574), la rotura de cristales (76.035) o los daños eléctricos (33.914).

Más allá de los daños por agua, los sucesos que conllevan pagos importantes son los fenómenos atmosféricos (166.031 euros al día) y la responsabilidad civil (123.941 euros al día). Sin embargo, los incendios, que son percances relativamente inhabituales, sí generan daños importantes en términos relativos. Así lo demuestra el hecho de que, si bien apenas se producen 10.120 fuegos en edificios de viviendas al año estos llevan al seguro a desembolsar 117.578 euros al día. Es decir, unos 43 millones de euros en el conjunto del ejercicio.

En total, el seguro pagó 496 millones de euros en 2018 a las comunidades de propietarios por todo tipo de desperfectos e incidentes vinculados con las zonas comunes de los edificios de viviendas.

Madrid, Barcelona y Valencia son las provincias que albergan las tres mayores ciudades de España. Esta es la razón que explica que sean, también, los lugares donde se producen más incidentes en comunidades de propietarios que debe atender el seguro. Sin embargo, en la cuarta posición de la clasificación se cuela Alicante, aunque su capital sea la undécima ciudad de España por población. Esto probablemente se debe a la existencia de dos localidades de un tamaño importante en la provincia (la propia Alicante y Elche) y a la propensión a edificar en altura en muchos municipios de la Costa Blanca (Torrevieja, Benidorm…). Otros puestos destacados del ranking de provincias con más percances en comunidades de propietarios recaen sobre territorios con una o más ciudades de relevancia. Es el caso de Málaga, Asturias (que suma Gijón y Oviedo), Murcia (que agrupa a Murcia y Cartagena)…

Pagos realizados por el seguro, por regiones

La clasificación de los pagos realizados a las comunidades de propietarios por parte del seguro por regiones desvela otras realidades. Andalucía, la comunidad autónoma con más población de España, ocupa un discreto cuarto lugar en esta clasificación en lugar de liderarla. Los puestos de cabeza son para Cataluña, Madrid y la Comunidad Valenciana.

Esta situación se da por varios factores. Por un lado, por la distribución demográfica existente en Andalucía. En esta comunidad autónoma la población se encuentra mucho más dispersa que en otras regiones de España. Ahí son frecuentes los municipios de tamaño mediano y pequeño en los que la población está menos concentrada. En esos entornos abundan las viviendas unifamiliares y, consecuentemente, hay menos comunidades de propietarios.

Otro factor que influye en el menor peso relativo de Andalucía en el pago de indemnizaciones del seguro de comunidades de propietarios, es la relativa juventud de su parque de viviendas. El 38% de las viviendas en esta comunidad autónoma tiene menos de 25 años, según la encuesta de presupuestos familiares (EPF) del INE.

El panorama es bien distinto en Madrid, País Vasco, Cataluña y la Comunidad Valenciana. En estos territorios existen importantes aglomeraciones urbanas o áreas conurbanas y, consecuentemente, es más frecuente la edificación en altura. Algunos ejemplos son Madrid, Barcelona, Valencia y sus respectivos alrededores, o el llamado Gran Bilbao que agrupa la capital vizcaína y los municipios existentes a lo largo de la Ría del Nervión.

Entre tanto, el parque de viviendas del País Vasco, Cataluña y la Comunidad de Madrid es significativamente más veterano. Según la EPF, las viviendas de menos de 25 años de antigüedad representan entre el 26% y el 28% en estas tres comunidades autónomas. Es decir, unos 10 o 12 puntos porcentuales menos que en Andalucía.

Cómputo para la impugnación de los acuerdos comunitarios tras el alzamiento de la suspensión de los plazos sustantivos

Desde la declaración del Estado de Alarma los plazos, tanto sustantivos como procesales, quedaron suspendidos, de tal modo que, si el acuerdo de adoptó con anterioridad a este momento, 14 de marzo de 2020, y ya habían empezado a computar el determinado para impugnación del acuerdo aplicando dispuesto en el artículo 18.3 de la LPH, éste, repetimos, se suspendió a tenor de lo dispuesto en la Disposición adicional cuarta del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo. Nuestro criterio, en un principio era que, comenzaría a contar de nuevo tras el levantamiento de este Estado, teniendo en cuenta que, la citada suspensión, desde nuestro punto de vista, no significaba que empezasen de nuevo, si no que habría que contar desde el momento en que quedaron en suspenso, por el tiempo que restaba por cumplir. Ahora, y esto es lo importante, hay que tener en cuenta que, el Real Decreto 537/2020, de 22 de mayo, que ha derogado las DDAA 2ª (suspensión plazos procesales) 3.ª (suspensión plazos administrativos) y 4ª (suspensión plazos sustantivos) del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo y que se producirá el alzamiento de los plazos procesales y sustantivos el 4 de junio y los plazos administrativos el 1 de junio. Luego, nuestro criterio es que, desde esta fecha, 4 de junio, comenzará a computar nuevamente el plazo para citada impugnación y nuestra recomendación es que, como siempre hacemos ante la duda de si es aplicable el plazo de tres meses o un año, que se haga a la mayor brevedad posible y que la opción de sumar al vencimiento los días naturales que han transcurrido desde el 14 de marzo hasta el 4 de junio, nos parece la solución más acertada.

Los problemas de humedades en las comunidades afectan a la salud

Tal y como recoge Murprotec, dada la situación en la que nos encontramos por la pandemia del Covid-19, ha reforzado, aún más, esta colaboración, ya que la figura del administrador de fincas está siendo imprescindible para guiar a los propietarios a cumplir todas las normas de convivencia marcadas por el gobierno.

Murprotec, multinacional europea líder en tratamientos definitivos contra las humedades sigue dando soporte a los administradores de fincas en la detección y actuación sobre los problemas de humedades estructurales en comunidades de propietarios.

La compañía lleva muchos años colaborando con diferentes colegios de administradores de fincas con la finalidad de responder no solo las demandas que surgen en las fincas cuando aparecen problemas de humedades estructurales sino también, de dotar a los profesionales de todas las herramientas, información y facilidades necesarias a la hora de abordar un problema de este tipo.

Tal y como recoge Murprotec, dada la situación en la que nos encontramos por la pandemia del Covid-19, ha reforzado, aún más, esta colaboración, ya que la figura del administrador de fincas está siendo imprescindible para guiar a los propietarios a cumplir todas las normas de convivencia marcadas por el gobierno.

En palabras de Miguel Ángel López, director general de Murprotec en España y Portugal “la estrecha colaboración que tenemos con estos profesionales es imprescindible para detectar y actuar lo antes posible los problemas de humedades en las comunidades de propietarios”. Además, añade que “nuestro objetivo es facilitarles su labor tanto como podamos. Justo en esto trabajamos día a día”.