El Rey aborda con los administradores de fincas las medidas frente a la epidemia en edificios de viviendas

El Rey Felipe VI se ha reunido por videoconferencia con representantes del Consejo General de Colegios Profesionales de Administradores de Fincas, que le han explicado el impacto de la pandemia en el ámbito más próximo al confinamiento de la población, obligada a permanecer en sus viviendas.

Durante todo el estado de alarma, la corporación y los administradores de fincas colegiados han considerado que, en estas circunstancias, había que optar por el escenario más restrictivo desde el punto de vista sanitario para evitar que las comunidades de propietarios, en donde la población estaba confinada, se pudieran convertir en un foco de contagios por el incumplimiento de los criterios de la autoridad sanitaria.

En este sentido, los administradores han subrayado que el objetivo de todas las actuaciones ha sido informar y aplicar en los edificios las distintas normas que se han ido publicando en el BOE para controlar el contagio, además de garantizar el buen funcionamiento de todos los servicios de los edificios en un momento de crisis como el actual.

El presidente del Consejo General de Colegios Profesionales de Administradores de Fincas, Salvador Diez Lloris; las vicepresidentas Anabel Miró e Isabel Bajo, y el secretario del Consejo General, Rafael del Olmo, han informado que desde los colegios de administradores de fincas se ha colaborado con los distintos ministerios implicados en la toma de decisiones.

Asimismo, se han presentado, fundamentalmente al Ministerio de Sanidad, distintos escritos con propuestas encaminadas a que los vecinos evitaran el contagio en sus inmuebles, y para ello también se ha informado a los ciudadanos a través de los distintos medios de comunicación -TV, radio, prensa escrita, medios digitales y redes sociales- sobre cómo tenían que actuar en sus edificios, con una importante repercusión social y mediática.

Los administradores de fincas colegiados, sus colegios territoriales y su consejo general, han atendido todas las consultas de los ciudadanos respecto a cómo tenían que actuar frente a Covid-19, tras habilitar teléfonos y correos de atención específica para esta crisis, con lo que creen que “se ha evitado un contagio masivo en los edificios”.

86.000 empleos

Actualmente en España hay unos 15.000 administradores de fincas colegiados, a los que se encuentran vinculados, directamente, otros 15.000 trabajadores e indirectamente otros 50.000. Generan 86.000 empleos directos e indirectos, el 2,7% del empleo correspondiente a las profesiones colegiadas y producen más de 2.600 millones de euros, alrededor del 2,2% del valor añadido bruto de las profesiones colegiadas. Al año gestionan entre 34.000 y 40.000 millones de euros.

Los administradores de fincas colegiados y su Consejo General forman parte del Consejo Europeo de las Profesiones Inmobiliarias (CEPI), asociación europea que analiza el mercado inmobiliario en los distintos países que configuran la Unión Europea.

El coronavirus asfixiará aún más a las comunidades de vecinos

El impago de las cuotas que deben afrontar los propietarios repunta un 50% durante los meses del estado de alarma

La situación que deja la crisis del coronavirus en las comunidades de propietarios de España no es buena. La morosidad ha repuntado un 50% durante los meses del estado de alarma, de marzo a mayo, debido a la devastación económica de muchas familias, que se han quedado sin ingresos y sin trabajo, según el cálculo del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAE). Es una bofetada para las comunidades de propietarios, que llevaban tres años achicando su volumen de morosidad, que superaba los 1.500 millones de euros. Antes de la pandemia, el 35% de las fincas tenía algún deudor entre sus filas. A partir de ahora, se da por descontado que esta cifra crecerá. “La morosidad será mayor cuando acabe el estado de alarma y conozcamos el impacto real en la economía. La gran diferencia con la anterior crisis es que esta llega de golpe”, opina Salvador Díez Lloris, presidente del CGCAE. La dureza de ese golpe no será igual para todas las comunidades, dependerá de la renta de los vecinos y de si esta nueva crisis les pilla con un buen fondo de reserva.

Por si fuera poco, las fincas tienen que adaptarse a un nuevo mundo en el que hay que priorizar la desinfección de los edificios para evitar contagios. Esto supone más gastos, sobre todo para las que tienen piscina, gimnasio, pistas deportivas, columpios o salas comunes. “El incremento del gasto puede oscilar entre un 15% y un 20% de media para una comunidad de 100 viviendas con piscina. Si además dispone de pista de pádel o de tenis puede aumentar un 2% adicional para garantizar que dichos espacios y zonas estén higienizadas y limpias con la regularidad prevista por las autoridades sanitarias”, calcula Isabel Bajo, presidenta del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid). En cambio, las “comunidades sin piscina o zonas comunes de ocio van a sufrir unos incrementos de costes por el tema de las desinfecciones prácticamente inapreciables, de entre el 5% y el 7%”, aprecian en Mutua de Propietarios.

Este sobrecoste incluye, además de la desinfección general, el uso de mochilas pulverizadoras para limpiar cada mañana el suelo de la pista de pádel o tenis, geles dosificadores en cada rincón, alfombrillas desinfectantes o pediluvio, toallas de papel individuales y cubos de basura para el material desechable.

Hay más. En el nuevo gasto la piscina se lleva un buen pellizco. Para abrirla este verano el Gobierno exige un aforo máximo del 30%, con cita previa y turnos, lo que implica dos cosas: disponer de un sistema de control de acceso o contratar más personal. “Casi ninguna tiene un torno de acceso ni la figura del controlador”, dice Isabel Bajo. Calcula que para una comunidad de 100 pisos la contratación de un controlador puede suponer hasta 8.000 euros por tres meses de temporada. La cuenta es bien sencilla: los administradores de fincas advierten de que la mayoría de comunidades de propietarios no podrá abrir sus piscinas.

Las que pueden permitirse el gasto, empiezan a automatizarse. “Nos están demandando sistemas para regular accesos y controlar aforos a piscinas y pistas de pádel que no necesitan contacto físico”, dice Gricell Garrido, de Prevent Security Systems. Son tarjetas, llaveros o pulseras que hay que acercar al lector de proximidad para que la puerta se abra y se cierre. La instalación completa cuesta entre 1.500 y 2.000 euros, aunque se puede contratar un renting o alquiler por 45 y 50 euros al mes para no hacer frente a las temidas derramas extraordinarias. Tanta es la prevención que “las comunidades que tienen instalados lectores de huellas los están cambiando ya, porque son una fuente de contagio”, comentan en Prevent, compañía que ha desarrollado una app para que cada propietario pueda abrir la puerta desde su propio móvil.

Las comunidades más privilegiadas en cuanto a capacidad de pago y liquidez también se están parapetando con equipos que toman la temperatura corporal. “Debido al incremento de personas ajenas, como repartidores de comida a domicilio o de paquetería, nos solicitan medidores de temperatura para que los porteros puedan controlar mínimamente si la persona que accede tiene fiebre o no”, explica Garrido. “La medición remota mediante las cámaras termográficas permite detectar la presencia de personas con síntomas de fiebre”, explican en Securitas. La solución más básica que ofrece esta firma, que consiste en una cámara portátil, cuesta alrededor de 1.000 euros.

El ascensor es otro de esos equipos que están en el punto de mira. La Federación Empresarial Española de Ascensores (Feeda) está estudiando con un grupo de expertos cuál es el producto más efectivo y menos dañino para el usuario. Sea lo que sea lo que instalen los vecinos, habrá que pagarlo aparte y no estará incluido en los contratos de mantenimiento a todo riesgo que tienen contratados. La compañía Fain ha lanzado soluciones para que sus elevadores se adapten a la nueva normalidad. Uno es la lámpara de luz ultravioleta en la cabina que elimina todo tipo de virus. Otro es llamar al ascensor desde el móvil, cuyo coste es una cuota mensual que se factura junto con el mantenimiento del ascensor.

Espacio libre de covid-19

Para muchas fincas estos gastos son, por ahora, imposibles de asumir. Pero si en algo están dispuestas a echar el resto es en la desinfección de sus edificios. Las empresas especializadas no dan abasto estos días. Los operarios tratan las superficies y el aire interior, priorizando las puertas y botoneras de ascensores, las barandillas y pasamanos, los timbres e interruptores, así como los pomos de las puertas y el portero automático.

Cada una aplica su protocolo de actuación. En la compañía Licec, “ejecutamos una doble desinfección para eliminar toda flora microbiana de superficies y ambientes, actuando siempre sin presencia de personas en el área a desinfectar”, dice Joaquin Bernad, director general. El protocolo de esta empresa consiste en la nebulización de peróxido de hidrógeno y en la generación de ozono in situ. El coste es de unos 200 euros para un portal de seis o siete pisos y garaje.

Importante fijarse que se contrata a una empresa homologada y con registro sanitario. Y tener en cuenta que el tratamiento con ozono aún está en evaluación en la Unión Europea. Ante la proliferación de dispositivos productores de ozono y el boom de empresas que ofrecen estos servicios, el Ministerio de Sanidad ha advertido de la peligrosidad de un uso inadecuado. Por supuesto, dice, “no se puede aplicar en presencia de personas y se deberá ventilar el lugar desinfectado antes de su uso”. Por este motivo hay empresas que emplean otras sustancias biocidas que sí están evaluadas y registradas. La compañía Anticimex usa dos tipos de productos: “Unos son de la familia de los detergentes y otros son los oxidantes, que destruyen los agentes patógenos por oxidación. El coste parte de los 200 euros”, indica Jordi Tapias, director técnico de la firma.

El Gobierno vuelve a permitir los trabajos de reforma en viviendas a partir de este lunes

El Gobierno ha anulado la suspensión de las obras en viviendas habitadas que se decretó el 12 de abril para evitar el riesgo de contagio por COVID-19 en edificios residenciales habitados. Desde este lunes e independientemente de la fase en la que se encuentre el territorio, podrán reanudarse las reformas, eso sí, garantizando las medidas de higiene y la distancia social de dos metros interpersonal.

Así lo establece la orden ministerial de Sanidad publicada el sábado en el Boletín Oficial del Estado (BOE), que modifica  en la disposición adicional quinta la anterior norma de estado de alarma por la que se suspendieron dichas actividades.

En concreto, la orden elimina la suspensión de las actividades de intervención en edificios donde exista el riesgo de contagio para el resto de las personas. Se trata de la segunda actualización de la norma del 12 de abril. Previo paso a la vuelta total de las intervenciones en edificios habitados, desde el 4 de mayo se retomaron las obras en viviendas vacías pero en edificios habitados siempre que se garantizara la seguridad de los vecinos con medidas preventivas como la reducción de la presencia de los trabajadores en rellanos y zonas comunes.

El Cermi pide una reforma urgente de la Ley de Propiedad Horizontal para que nadie sufra «un confinamiento indefinido» por falta de accesibilidad

El Comité Español de Representantes de Personas con Discapacidad (Cermi) instó este lunes al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana a reformar con urgencia la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) para que nadie sufra «un confinamiento indefinido por ausencia de accesibilidad en los edificios de viviendas», situación que ahora mismo padecen más de 100.000 personas en España.

Así se lo trasladó el Cermi al secretario general de Agenda Urbana y Vivienda, David Lucas, en una reunión mantenida hoy para abordar la agenda social de la discapacidad en relación con las políticas de vivienda y la accesibilidad al entorno urbano.

Según el Cermi, la modificación de la LPH para que las obras y actuaciones de accesibilidad sean obligatorias con independencia de los ingresos de la comunidad «no puede posponerse más». «Debe estar en la agenda de la reconstrucción social y económica postpandemia con carácter de inmediatez», exigió.

Además del cambio de la LPH, el Cermi se refirió a otros asuntos de relevancia como la creación del Fondo Estatal de Promoción de la Accesibilidad, la posición de la discapacidad en la nueva agenda urbana española y la Ley Estatal de Vivienda que el Gobierno tiene intención de promover esta Legislatura.

También pidió una mayor conexión entre las políticas de vivienda comunitaria y las estrategias de desinstitucionalización de personas con discapacidad que viven en residencias y grandes instituciones.

A la reunión con David Lucas asistieron Luis Cayo Pérez Bueno, presidente del Cermi; Anxo Queiruga, presidente de Cocemfe; Óscar Moral, presidente del Cermi Comunidad de Madrid, y Daniel-Aníbal García, presidente de la Federación Empresarial Española de Asociaciones de Centros Especiales de Empleo (Feacem).

(SERVIMEDIA)
18 MAYO 2020
AGQ/mjg/

El uso de las piscinas en las Comunidades tras la Orden SND/414/2020, de 16 de mayo

La presente orden tiene por objeto establecer las condiciones para la flexibilización de determinadas restricciones de ámbito nacional establecidas por el Estado de Alarma y ante la evolución epidemiológica positiva y el oportuno cumplimiento de los criterios establecidos, se procede a extender esta flexibilización de algunas medidas que corresponderían a la fase 2 para determinadas unidades territoriales que serán las contempladas en el Anexo de esta Orden.A estos efectos, y con respecto a las piscinas, hay que tener en cuenta lo dispuesto en en los artículos 44 y 45 que señala:»44. Reapertura al público de las piscinas recreativas.1. Se podrá proceder a la apertura al público de las piscinas recreativas, quedandopermitido el acceso a las mismas por parte de cualquier persona.El aforo máximo permitido será del treinta por ciento de la capacidad de la instalación, siempre que sea posible respetar la distancia de seguridad entre usuarios de dos metros. En caso contrario se reducirá dicho aforo a efectos de cumplir con la distancia de seguridad.2. Para poder acceder a la piscina se requerirá la concertación de cita previa con la entidad gestora de la instalación. Para ello, se organizarán horarios por turnos, fuera delos cuales no se podrá permanecer en la instalación.3. Con carácter previo a su apertura se deberá llevar a cabo la limpieza y desinfección de las instalaciones con especial atención a los espacios cerrados como vestuarios o baños.Asimismo, se deberán limpiar y desinfectar los diferentes equipos y materiales como, vaso, corcheras, material auxiliar de clases, rejilla perimetral, botiquín, taquillas, así como cualquier otro en contacto con los usuarios, que forme parte de la instalación.Los biocidas a utilizar para la desinfección de superficies serán aquellos del tipo de producto 2, referidos en el anexo V del Reglamento (UE) n.º 528/2012 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 22 de mayo de 2012, relativo a la comercialización y el uso de los biocidas. Asimismo, se podrán utilizar desinfectantes como diluciones de lejía 1:50 recién preparada o cualquiera de los desinfectantes con actividad virucida que seencuentran en el mercado y que han sido autorizados y registrados por el Ministerio deSanidad.4. Lo previsto en este artículo se entiende sin perjuicio de las operaciones de depuración física y química del agua necesarias para obtener una calidad del agua de los vasos adecuada conforme a los anexos I y II del Real Decreto 742/2013, de 27 de septiembre, por el que se establecen los criterios técnico-sanitarios de las piscinas, con la realización de los controles pertinentes, así como del cumplimiento del resto de normativa aplicable.Artículo 45. Medidas de higiene y prevención aplicables a las piscinas recreativas.1. Se procederá a la limpieza y desinfección diaria de la instalación de acuerdo conlo señalado en el artículo 6.No obstante, en aquellas superficies en contacto frecuente con las manos de los usuarios, como pomos de las puertas de los vestuarios, o barandillas, se deberá llevar acabo una limpieza y desinfección, al menos tres veces al día.2. Se recordará a los usuarios por medios de cartelería visible o mensajes de megafonía las normas de higiene y prevención a observar, señalando la necesidad de abandonar la instalación ante cualquier síntoma compatible con el COVID-19.3. En las zonas de estancia de los usuarios, se debe establecer una distribución espacial para garantizar la distancia de seguridad de al menos dos metros entre los usuarios mediante señales en el suelo limitando los espacios. Todos los objetos personales, como toallas, deben permanecer dentro del perímetro de seguridad de dos metros establecido, evitando contacto con el resto de usuarios.4. El uso y limpieza de los aseos se llevará a cabo de conformidad con lo previsto en el artículo 6.5. Asimismo, se deberá verificar que, en todo momento, estén dotados de jabón y/ o geles hidroalcohólicos o desinfectantes con actividad virucida autorizados y registrados por el Ministerio de Sanidad.5. No se podrá hacer uso de las duchas de los vestuarios ni de las fuentes de agua.»Estas serán, a falta de regulación expresa, y de momento, las normas que han de aplicarse a las Comunidades de Propietarios.

Los baños en las piscinas comunitarias deberán esperar

Las comunidades de propietarios que cuenten con piscina no podrán utilizarlas durante la actual fase de desescalada que ha comenzado este sábado en la que la población de todas las edades puede salir a hacer deporte o pasear en diferentes franjas horarias.

La disposición que el Ministerio de Sanidad público este viernes en el BOE no hace una referencia específica a estos lugares de recreo en los que también se puede hacer deporte y solo especifica que “no estará permitido el acceso a instalaciones deportivas cerradas para la práctica de las actividades previstas en esta orden”

“Los espacios comunitarios no puedes sustituir al espacio público para hacer deporte o pasear”

La Generalitat de Catalunya sí que ha sido más específica en sus indicaciones y en su página web dice que “los espacios comunitarios no pueden sustituir al espacio público para practicar deporte individualmente o pasear”. Entre esos espacios comunitarios, lógicamente, están las piscinas que con la llegada del buen tiempo acostumbran a llenarse, sobre todo de niños. De momento, no podrán utilizarlas.

Con la llegada del buen tiempo y el verano, el uso de las piscinas comunitarios durante las diferentes fases de la desescalada por el coronavirus es una preguntas que muchos propietarios y administradores de fincas se hacen. Según público la página web NIUS Diario, el Ministerio de Salud “aún no ha tratado la apertura de piscinas” y todo dependerá de la decisión que adopte el comité de científicos que aseso al Gobierno en función de cómo evolucione la pandemia.

El baño en las playas, por ejemplo, no estará permitido hasta la fase avanzada(fase 3) de la desescalada, prevista para principios de junio siempre que se cumplan los criterios sanitarios y la pandemia evolucione favorablemente.

10º COMUNICADO

11 de mayo de 2020

Estimado propietario,

Pasamos a informar del contenido de un nuevo BOE de este Domingo día 10 de Mayo y que puede tener repercusiones en su vida diaria.

Artículo 2. Medidas a aplicar a las conexiones aéreas de la Comunidad Autónoma de Canarias.

1. Desde las 00:00 horas del día 11 de mayo de 2020 se levanta la prohibición a la realización de operaciones aéreas comerciales regulares entre las Islas Canarias. Todas las demás prohibiciones contempladas en la Orden TMA/246/2020, de 17 de marzo, por la que se establecen las medidas de transporte a aplicar a las conexiones entre la península y la Comunidad Autónoma de Canarias, se mantienen vigentes, con las excepciones previstas en la citada orden.

En relación a dicho sistema de tarifas, desde la entrada en vigor de esta orden y mientras se mantenga el estado de alarma, las tarifas de referencia para cada una de las RUTAS Y PRECIOS: Gran Canaria-Tenerife Norte: 69 euros. Gran Canaria-Tenerife Sur: 78 euros. Gran Canaria-Fuerteventura: 78 euros. Gran Canaria-El Hierro: 112 euros. Gran Canaria-Lanzarote: 88 euros. Gran Canaria-La Palma: 106 euros. Tenerife Norte-Fuerteventura: 107 euros. Tenerife Norte-El Hierro: 78 euros. Tenerife Norte-Lanzarote: 112 euros. Tenerife Norte-La Palma: 72 euros. La Palma-Lanzarote: 112 euros. Gran Canaria-La Gomera: 106 euros. Tenerife Norte-La Gomera: 78 euros.

Conectividad aérea básica esencial entre las islas durante la duración del estado de alarma, se considerarán como servicio mínimo imprescindible la realización del siguiente número de frecuencias diarias para cada una de las rutas:

Gran Canaria-Tenerife Norte: 2 frecuencias. Gran Canaria-Fuerteventura: 2 frecuencias. Gran Canaria-Lanzarote: 2 frecuencias. Tenerife Norte-La Palma: 2 frecuencias. Tenerife Norte-El Hierro: 1 frecuencia.

Artículo 3. Medidas y restablecimiento de los servicios marítimos en la Comunidad Autónoma de Canarias.

2. Se habilita a la Comunidad Autónoma de Canarias a establecer las condiciones de prestación de servicios regulares en las líneas marítimas interinsulares canarias.

3. En los territorios de la provincia, isla o unidad territorial de referencia que se determine, en los que de acuerdo con el artículo 3 del Real Decreto 514/2020, de 8 de mayo, y en aplicación del Plan para la desescalada, se acuerde la progresión a la fase I, podrán navegar, entre puertos o puntos del litoral del mismo municipio e islas no habitadas próximas, los siguientes buques y embarcaciones:

(i) los dedicados al transporte turístico de pasajeros, que no sean buques de pasaje tipo crucero,

(ii) los destinados a actividades de impartición de prácticas y cursos de formación, y

(iii) los utilizados con finalidad recreativa o deportiva por sus propietarios o en arrendamiento náutico.

«Artículo 2. Condiciones de ocupación de los vehículos en el transporte terrestre.

1. En las motocicletas, ciclomotores y vehículos categoría L en general, que estén provistos con dos plazas homologadas (conductor y pasajero), pueden viajar dos personas siempre que o lleven casco integral con visera, o utilicen mascarilla o que residan en el mismo domicilio. El uso de guantes será obligatorio por parte del pasajero y también por parte del conductor en el caso de motocicletas y ciclomotores destinados al uso compartido. A estos efectos, serán admitidos los guantes de protección de motoristas.

2. En los transportes privados particulares y privados complementarios de personas en vehículos de hasta nueve plazas, incluido el conductor, podrán viajar tantas personas como plazas tenga el vehículo, siempre que todas residan en el mismo domicilio. En este supuesto, no será necesario el uso de mascarilla.

3. En los transportes privados particulares y privados complementarios de personas en vehículos de hasta nueve plazas, incluido el conductor, cuando no todas convivan en el mismo domicilio, podrán desplazarse dos personas por cada fila de asientos, siempre que utilicen mascarilla y respeten la máxima distancia posible entre los ocupantes.

Como pueden ver parece que se comienza con una apertura al mercado interinsular, que requiere todavía de aclaración, por parte del gobierno de Canarias y las compañías áreas y marítimas que apuesten por realizar estos servicios. Pero algo se mueve y parece claro que muy pronto la movilidad interinsular estará en auge. Todo obviamente con las medidas extremas de seguridad , ya conocidas por todos.

También aparece por primera vez regulación para las motocicletas , que abre a su uso compartido según condiciones.

Atentamente

José Antonio Acevedo Alonso

Las peticiones individuales en el régimen de propiedad horizontal

En el régimen de propiedad horizontal todas las decisiones han de pasar por la adopción de los acuerdos comunitarios, por eso, es importante saber cómo se ha de convocar una Junta, redactar el «Orden del día», conocer el quorum necesario en cada supuesto, qué propietarios pueden votar, cómo se computan las votaciones, la forma de redactar el acta, el envío, el voto de los ausentes en los supuestos en los que proceda, en definitiva, se trata de una propiedad compartida, con elementos privativos y comunes y, es por eso, que es necesario el consenso de los comuneros.Se trata de una organización y para el buen funcionamiento de la misma es necesario que todo esté protocolizado, pues en caso contrario, el trabajo de los profesionales, Administradores de fincas, se convertiría en un verdadero quebradero de cabeza, pensemos en una Comunidad de 50 vecinos en la que todos ellos estuviesen continuamente solicitando, la  pintura del portal, mayor limpieza de escalera, cambio de luces, es más elegante la luz amarilla, pero resulta que el del 4º A, prefiere las blancas, se ve mucho mejor, en fin, que cada uno tenemos nuestros gustos y, por otra parte, sería caótico atender a todas ellas de manera individualizada, está claro que todos estos asuntos, han de adoptarse en Junta, pero, ¿tiene la obligación el Administrador de atender a los propietarios?La respuesta ha de ser positiva, siempre dentro de un buen funcionamiento comunitario, pues pensemos en numerosos casos en los que un determinado comunero puede necesitar los servicios de este profesional; en el caso de venta de la propiedad, por reformas, si existe algún problema de filtraciones o cualquier otro daño derivado de elementos o servicios comunes. En estos casos, será el Administrador el que deba actuar, no obstante, puede haber otras ocasiones en las que el citado profesional considere oportuno remitir a la Junta, es decir, para que sean tratadas allí, por ejemplo, en el caso de solicitud de documentación. En este sentido,  dependerá de cada profesional y de las  citadas peticiones de los propietarios, pero nuestro consejo es que todo se haga a través de Junta y sea allí dónde, en su caso, se pueda examinar, es decir, si se solicitan copias de facturas, presupuesto, contratos, juicios, etc., toda esta información debe exigirse y recibirse en Junta, por lo que tampoco existe la obligación de mandar documentación a los propietarios de los asuntos a tratar, bastando con una simple pero clara redacción de aquellos en el «Orden del día».El Administrador cumplirá su misión presentando en la Junta las cuentas y presupuestos, con los oportunos justificantes para comprobación de cualquier propietario, a los que es normal se les facilite relación previa de gastos e ingresos, nada más, salvo que la Junta acuerde otros sistemas.Si no existe acuerdo a favor de entregar copias de contratos, extractos bancarios, etc. a cualquier propietario que los pida, no tiene la menor obligación al respecto y, desde luego, no figura en el art. 20 de la LPH.En consecuencia, puede perfectamente negarse a estas peticiones e indicar al propietario que eleve su solicitud a la Junta para que esta acuerde lo que corresponda en su momento.Entonces ¿qué ha de hacer el propietario individual cuando necesita que algo sea tratado en Junta? Como hemos expuesto para, la adopción de acuerdos es preciso convocar Junta y está, según lo dispuesto en el art. 16.2 de la LPH, puede llevarse a cabo por el Presidente y por los propietarios, pero estos han de cumplir unos determinados quorum; o bien ser la cuarta parte o un número de ellos que sumen el 25% de las cuotas de participación. Esta posibilidad de convocatoria es importante, pues tendemos, como comuneros, a pensar que es responsabilidad del Presidente, que, si no convoca está haciendo dejadez de sus funciones, pero no se puede desconocer que la LPH permite que los propietarios que sumen estos determinados porcentajes puedan hacerlo igualmente, ¿por qué no se hace?Además, pese a que tanto doctrina como jurisprudencia parecen estar divididas sobre si es necesario solicitarlo previamente al Presidente o no, nuestro consejo es que siempre se haga, no existe problema alguno en que se convoquen, por ejemplo, dos Juntas seguidas, si realmente los propietarios consideran que existen asuntos de interés comunitario que no han sido tratados en la Junta anterior, razón por la que vemos posible la citada convocatoria que, si existe Secretario-Administrador habrá de solicitarla a este profesional justificando quienes son los convocantes y con un claro Orden del día.Pero, si existe una petición individual, ¿qué puede hacer el comunero?La LPH también ha previsto este supuesto, según señala el citado art. 16.2 de la LPH, cualquier propietario podrá pedir que la Junta estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés.Para ello deberá remitir un escrito al Presidente, se pueden enviar a la dirección del Secretario-Administrador a la atención del Presidente, en el que se pida los asuntos que se pretendan ser tratados, para que se incluyan en el «Orden del día», entre estas peticiones puede estar la de que se apruebe la exhibición de determinados documentos, ahora bien, siempre, como señala el citado precepto legal, de la siguiente Junta que se  celebre, lo que ha de entenderse que no será la ya convocada, pues entonces sería necesario redactar de nuevo el «Orden del día» lo que haría que se tuviese que convocar de nuevo a la Junta para lo que habrían de tenerse en cuenta los plazos que marca la LPH, por lo que ha de quedar claro que, una vez convocada Junta, no se puede modificar, estos asuntos han de tratarse en la siguiente Junta, así se ha pronunciado entre otras la sentencia de la AP Madrid, Sec. 10.ª, 132/2017, de 15 de marzo (SP/SENT/904503).¿Se debe distinguir entre asuntos a tratar en Junta Ordinarias y Extraordinarias?No, consideramos que, en las Juntas Ordinarias se puedan incluir también temas objeto de las Extraordinarias, por lo que no podrá ser excusa que el Presidente no incluya las peticiones recibidas dependiendo de la reunión a celebrar¿Qué consecuencias tendría la no inclusión de la petición en la próxima Junta a celebrar?En principio nada, la LPH no establece sanción alguna, no obstante, ya existen sentencias que anulan la Junta por este motivo, es decir, si el Presidente no cumple con esta obligación, el propietario solicitante podrá impugnar judicialmente con posibilidades de éxito, sí lo ha admitido la Audiencia Provincial de Barcelona en Sentencia de 21 de enero de 2004 (SP/SENT/54200), pero que rechazan las Audiencias de. AP Madrid, Sec. 13.ª, 434/2017, de 7 de noviembre (SP/SENT/931346),Baleares de 9 de enero de 2013 (SP/SENT/707162), Madrid de 16 de noviembre de 2012 (SP/SENT/703195) ,Cantabria de 30 de junio de 2007 (SP/SENT/183787),Desde luego, como hemos expuesto, las peticiones se deben presentar antes de que la Junta sea convocada o, cuando menos, previamente a los plazos que la Ley establece. Por ejemplo, no cabe pedir que se incluya un punto para una Junta Ordinaria con cinco días de antelación si la Ley exige seis para la convocatoria, como con acierto resuelven las Audiencias Provinciales de Madrid de 7 de mayo de 2007 (SP/SENT/123610) y de Las Palmas de 23 de diciembre de 2003 (SP/SENT/54375). ¿Qué otras peticiones pueden realizar el comunero?El art. 10.1 b) de la LPH establece que un comunero puede solicitar las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal, bien para él o para las personas que vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la Comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.En este caso, sí está claro que el Presidente está obligado a la inclusión de este punto en el Orden del día, y la Comunidad debe realizarlas pues, aunque no sería preceptivo el acuerdo, la recomendación es que todos los asuntos sean tratados en Junta, pues supondrán unos gastos para todos los propietarios que  deben conocer.Hay que tener en cuenta que, la Comunidad está compuesta por los propietarios y que son estos los que deben tratar los asuntos que a todos atañen, pero de forma ordenada, la LPH nos permite hacerlo, aunque desafortunadamente siempre es más sencillo quejarse de que la Comunidad no hace nada o el Presidente tiene intereses particulares.

Reparaciones de elementos comunes de uso privativo

En primer lugar, debe tenerse en cuenta si el Título Constitutivo establece alguna indicación sobre las reparaciones necesarias de los elementos comunes de uso privativo. En caso de no contemplar nada, la jurisprudencia se indica que el mantenimiento y el cuidado del elemento corresponden al propietario que tiene atribuido el uso, mientras que las reparaciones necesarias por defectos estructurales serán a cuenta de la Comunidad.Si bien es cierto que la Comunidad podrá repetir contra el comunero si los daños son consecuencia de un uso anormal de los elementos comunes.En este sentido se pronuncian las siguientes sentencias:- STS, Sala Primera, de lo Civil, 265/2011, de 8 de abril (SP/SENT/630176): Es obligación de la Comunidad las obras de aislamiento de la cubierta del edificio, aunque esta sea de utilización privativa.- SAP Barcelona, Sección 17.ª, 102/2015, de 5 de marzo (SP/SENT/816498): Cuando las filtraciones son causadas por el mal estado de la impermeabilización de la terraza-cubierta de uso privativo, la Comunidad debe responder de las reparaciones correspondientes.- SAP Madrid, Sec. 10.ª, 68/2015, de 19 de febrero (SP/SENT/806794): La Comunidad debe asumir los daños causados por la deficiente impermeabilización de la terraza-cubierta cuando no ha acreditado que concurra un uso descuidado y negligente por parte de los propietarios que tienen el uso privativo de la misma.- DGRN, de 31 de mayo de 2013 (SP/SENT/729470): Los gastos de las reparaciones de la terraza y patio cuyo uso es privativo deben ser asumidos por todos los propietarios siempre que afecten a las condiciones estructurales de estanqueidad, habitabilidad o seguridad del edificio.

COMUNICADO DEL 04/05/20

4 de mayo de 2020

Estimados propietarios,

Les comunicamos, como ya es costumbre, las novedades de las publicaciones del BOE del día 3 de Mayo de 2020, con algunas novedades del confinamiento, que hemos resumido para ustedes.

Desde el 4 de Mayo hasta el 11 de Mayo, estarán en vigor las disposiciones de salidas de casa, que comenzaron el pasado Sábado y que anteriormente informamos, sin novedad alguna.

En Transporte público se decreta:

Artículo 1. Utilización de mascarillas en los medios de transporte.

1. El uso de mascarillas que cubran nariz y boca será obligatorio para todos los usuarios del transporte en autobús, ferrocarril, aéreo y marítimo

Artículo 2. Condiciones de ocupación de los vehículos en el transporte terrestre.

1. En los transportes privados particulares y privados complementarios de personas en vehículos de hasta nueve plazas, incluido el conductor, podrán desplazarse dos personas por cada fila de asientos, siempre que utilicen mascarillas y respeten la máxima distancia posible entre los ocupantes.

3. En los vehículos en los que, por sus características técnicas, únicamente se disponga de una fila de asientos, como en el supuesto de cabinas de vehículos pesados, furgonetas, u otros, podrán viajar como máximo dos personas, siempre que sus ocupantes utilicen mascarillas que cubran las vías respiratorias y guarden la máxima distancia posible.

En caso contrario, únicamente podrá viajar el conductor.

Es importante resaltar que como desde el día 4 de Mayo se permite la apertura de comercio con cita previa, si usted tuviere que ir a un servicio o comercio que no está en su municipio, lo puede hacer con cita previa.

4. Los desplazamientos a los establecimientos y locales a los que se refiere este artículo podrán efectuarse únicamente dentro del municipio de residencia, salvo que el servicio o producto no se encuentre disponible en el mismo.

Con respecto a las obras en apartamentos, bungallows, locales etc…se decreta, una apertura controlada con una orden que copiamos a los efectos de su conocimiento:

Uno. El apartado 2 del artículo único queda redactado de la siguiente forma:

«2. Se exceptúan de esta suspensión las obras referidas en el apartado anterior en las que, por el tipo de intervención, por las circunstancias de sectorización del inmueble o de delimitación de espacios y recorridos de circulación, no se produzca interferencia alguna con las personas no relacionadas con la actividad de la obra.

También quedan exceptuadas aquellas obras que se realicen en locales, viviendas u otras zonas delimitadas del edificio no habitadas, o a las que no tengan acceso los residentes mientras duren las obras, siempre que se cumplan todas las siguientes condiciones:

a) Se limite la circulación de trabajadores y materiales por zonas comunes no sectorizadas, y se adopten todas las medidas oportunas para evitar, durante el desarrollo de la jornada, el contacto con los vecinos del inmueble.

b) El acceso y salida de esos locales, viviendas o zonas se produzca al inicio y a la finalización de la jornada laboral.

c) Los trabajadores adopten las medidas de prevención e higiene frente al COVID-19 indicadas por las autoridades sanitarias.»

Dos. Se añade un nuevo apartado 4 al artículo único, que queda redactado de la siguiente forma:

«4. En todos los casos exceptuados anteriormente, se permite el acceso a zonas no sectorizadas del edificio, para la realización de las operaciones puntuales de conexión con las redes de servicios del edificio que sean necesarias para acometer las obras.»

Con respecto a las zonas comunes, no exiten aperturas de ninguna naturaleza. No se puede usar las zonas comunes, más que para transitar por ellas. No se pueden usar los jardines, los parques, las instalaciones deportivas, las piscinas, etc…

El día 11, si así lo decreta finalmente el Gobierno de España, variaran algunas condiciones de nuestro confinamiento.

Hoy esto es todo, no se equivoquen, con lo que  la prensa a veces indica o por los rumores .No hay más apertura por ahora.

Espero, que todos se encuentren bien, les saluda atentamente su Administrador de Fincas Colegiado,

JAAA