CARTA A NUESTROS CLIENTES

Juntos, nos enfrentamos a una situación sin precedentes. La pandemia mundial de coronavirus está afectando a nuestras familias, negocios, comunidades así como nuestra forma de vida. Durante este tiempo, quería comunicarme con ustedes y actualizarlos sobre cómo estamos abordando la situación en GAE COMUNIDADES SUR .

En primer lugar, nuestros corazones están con todos aquellos que han sido afectados por el virus, ya sea directa o indirectamente. Nuestros pensamientos están con todos aquellos que están enfermos, a quienes extendemos nuestros más sinceros deseos de una recuperación completa. Y nos sentimos realmente inspirados por los médicos y los trabajadores en el área de salud en todo el mundo que están en primera línea trabajando incansablemente para atender a las personas que más lo necesitan.

En segundo lugar, en GAE COMUNIDADES estamos enfocados en la salud y la seguridad de nuestros empleados, familias y comunidades.

Hemos alentado a nuestros empleados a trabajar desde casa. Con nuestra fuerza laboral altamente distribuida y muchos de nuestros empleados usualmente trabajando de forma remota, este cambio ha sido relativamente sencillo y seguimos brindando los niveles más altos de rendimiento, disponibilidad y seguridad.
Tercero, incluso mientras lidiamos con esta pandemia, nuestro equipo permanece enfocado en ayudar a nuestras comunidades de vecinos. Nuestra empresa se fundó sobre cuatro valores fundamentales: confianza, éxito del cliente, innovación e igualdad. Nuestros valores son inquebrantables y siguen guiando todo lo que hacemos.

Tenemos un equipo increíble en GAE que están aquí para ayudarte. Este momento nos recuerda que todos estamos conectados como nunca antes. Necesitamos ser la mejor versión de nosotros mismos, ejerciendo paciencia, comprensión y compasión. En nombre de todos nosotros en GAE, estamos comprometidos a ser tu socio y perseverar juntos todos los días y años venideros.

A medida que avanzamos, nos aseguraremos de mantenerte actualizado ya que siempre valoramos tus preguntas, ideas y comentarios.

Los propietarios de los centros comerciales piden un plan de rescate para el ‘retail’ español

El retail español, compuesto por más de 500.000 empresas y 1,8 millones de profesionales, está siendo uno de los más perjudicados por la crisis del coronavirus. En este contexto, los propietarios de centros y parques comerciales hacen un llamamiento a la colaboración entre las administraciones y todos los integrantes del segmento de comercio minorista para profundizar en el desarrollo de medidas integrales que contribuyan a paliar el impacto de la depresión del consumo e impulsar un plan de relanzamiento que garantice la supervivencia del tejido comercial, su función vertebradora de la economía y su papel como dinamizador social.  Según este colectivo, “el desarrollo de soluciones conjuntas es la única vía para absorber las consecuencias de la crisis y rescatar al sector en el medio plazo”.

En este sentido, las principales compañías propietarias de centros y parques comerciales como Merlin, Lar, Klepierre o Unibail Rodamco-Westfield, entre otras, ya han puesto en marcha diversas iniciativas de apoyo a sus arrendatarios durante este periodo con el objetivo de aliviar la tesorería de pymes y resto de operadores comerciales obligados a cerrar.

En paralelo, están manteniendo abiertos los centros para garantizar el suministro de bienes esenciales aunque dichos comercios representen una parte pequeña de los inquilinos del centro, y haciendo un esfuerzo importante para limitar los gastos de funcionamiento al nivel más bajo posible

Medidas propuestas

Por otra parte, apoyan las propuestas trasladadas por la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales (AECC) al Ministerio de Industria, Comercio y Turismo, por considerarlas esenciales para dinamizar la actividad de los operadores y de toda la cadena de valor del sector del comercio minorista.

Entre dichas medidas, destacan el acceso al fondo ICO para los comerciantes que lo necesiten; posibilidad de apertura todos los domingos y festivos durante los ejercicios 2020 y 2021para recuperar las semanas de cierre y puesta en marcha de un periodo especial de promoción de un mes, para la recuperación de las actividades comerciales, de ocio y de restauración, en los que se puedan realizar ventas sin IVA.

Adicionalmente, los propietarios de centros comerciales proponen otras ayudas directas o indirectas para arrendatarios y arrendadores como moratoria del pago de las rentas para comercios cerrados como consecuencia de las medidas adoptadas en el contexto del estado de alarma, y su pago fraccionado en un año.

También piden la creación de un fondo de garantía estatal para garantizar a los propietarios el cobro de los alquileres y ayuda al pago integral de la renta para los comerciantes más frágiles y ayudas públicas para propietarios que acepten aplazar o bonificar rentas, y deducciones fiscales para los arrendatarios que acrediten el pago de la renta en el periodo sin la actividad habitual.

Cuánto vas a cobrar de paro si te han aplicado un ERTE por el coronavirus

La crisis del coronavirus ha llevado a miles de empresas a aplicar a su plantilla un Expediente de Regulación Temporal de Empleo (ERTE). Los cálculos apuntan a que ya hay más de 3,5 millones de trabajadores afectados por esta alternativa impulsada por el Gobierno y que busca a toda costa mantener el empleo. 

Hay dos tipos principales de ERTE durante la pandemia: los que suponen una suspensión temporal del contrato de trabajo y los que se traducen en una reducción de jornada. El primer caso es el más habitual y significa que el empleado cobrará todo el sueldo del paro. Es decir, su pagador es el SEPE, no su empresa, mientras que en el segundo caso, la empresa se encarga de remunerar las horas trabajadas y el SEPE, la jornada ‘perdida’. 

¿Y cuánto se cobra? Durante los primeros seis meses el trabajador cobrará una cuantía del 70% de la base reguladora y del 50% a partir de dicho momento. En esta calculadora puedes saber cuánto vas a cobrar exactamente mientras dure el estado de alarma, en función de tu edad, el número de hijos y la base reguladora que aparezca en tu nómina. Ten en cuenta que si te han reducido la jornada, deberás introducir la parte proporcional que no te paga la empresa.

¿Cuánto vas a cobrar al haberte aplicado un ERTE?:

El Gobierno ha flexibilizado los ERTE para evitar que las empresas puedan tener una alternativa al despido. Hay diferentes motivos por los que se puede solicitar este mecanismo por razones económicas, organizativas o producción, técnicas y por causas de fuerza mayor. No obstante, todos los procesos van a ser considerados de fuerza mayor si las empresas se ven afectadas por el coronavirus.

Es necesario que la Administración dé el visto bueno a la documentación remitida por las empresas y, una vez que lo tenga, el trabajador no tiene que solicitar el paro: se tramita de oficio. Además, todos los trabajadores afectados pueden cobrar el paro, incluso si no han cotizado los 360 días que con carácter general se exigen para poder acceder a esta prestación.

DESAPRENDER

Aprendemos a desaprenderDesaprender para aprender. Desaprender para crear. Desaprender para innovar. Desaprender para ser feliz. Así de fácil. Así de difícil. En el artículo de hoy te quiero explicar qué supuso para mí tomar la decisión de desaprender. Una decisión que ha transformado la forma que tengo de entender la educación y, por qué no decirlo, de entender el mundo. Seguramente, de lo que se trataba no era de buscar respuestas, sino de hacerme a mí mismo las mejores preguntas. ¿Aceptas el reto?Desaprenderparaaprender –reaprenderDesaprender no es lo contrario de aprender. Desaprender consiste en ir mucho más allá, consiste en replantearte lo que hasta este momento se ha considerado inmutable. Supone romper muchos esquemas que tienes tan asumidos que ni siquiera te replanteas cuestionar.Tus acciones tienen un gran poderLo más revolucionario es mirar hacia adentro y tener un reencuentro con tus raíces,ser consciente de que has sido educado para formar parte de un sistema que no tiene en cuenta ni la salud, ni el medio ambiente, ni la socialización de las sociedades. Nos pasamos la vida quejándonos, pero cotidianamente tenemos gestos como consumidor, que contribuyen a mantener vivo el sistema, por lo que replantearse cada acción es empoderarse,descubrirla felicidady ser el cambio que quieres ver, es ser feliz y el resultado es… tener tiempo libre, vivir con salud, coherencia y honestidad. Esas virtudes nos traen el éxtasis dela vida cotidiana.En este apartado te daremos técnicas prácticas para desconectarte psicológica y emocionalmente de un consumismo dictado y adictivo, para llegar a un consumo que te haga libre y consciente.REAPRENDER1.Adquiere alimentos producidos cerca de tu casa. Pregúntale a los agricultores si están libres de agroquímicos.De esta forma ayudas a reducir la contaminación por transporte, por envenenamiento del planetay los productores evitan los embalajes innecesarios. Además, puedes prescindir de aquellos que vengan en bandejas de plástico o corcho blanco, materiales que ocupan bastante espacio en el cesto de la basura y que a la vez son el resultado de procesos industriales contaminantes.2.Evita todos los productos de un solo usocomo botellas de agua, vajillas y cubiertos desechables, yenvases innecesarios.Hay muchas opciones para reemplazarlos.3.Cuando se trate dereducir USO de papel y el cartón, se recomienda reutilizar los materiales que hayan cumplido un primer ciclo de uso. Sin embargo, cuando esto no sea posible, convieneclasificar los residuos según su composición y sus características. Muchas veces, los envoltorios mezclan varios materiales, como cartón y plástico. Recuerda que cuanto mejor separados y clasificados estén, menores serán los costes de su eliminación. Separa el cartón del plástico y deposita cada material en su contenedor.4.Reciclaje de Aparatos electrónicos. Se recomienda llevar los antiguos al establecimiento donde fueron adquiridos, pues allí se encargan por lo general de su clasificación, eliminación o reutilización, como sucede con los cartuchos para impresoras. Algunos ayuntamientos también habilitan puntos para su recogida.

5.Prescinde de los ambientadores artificiales o aerosoles. ¿Sabías que se trata de productos que generan gases nocivos para la atmósfera? La solución pasa, por ejemplo, por utilizar plantas aromáticas y productos de limpieza naturales.6.Reutiliza la ropa que ya no uses o que haya pasado de moda. Por ejemplo, puedes darle una nueva oportunidad o convertir tus prendas en bolsos, cojines, monederos, muñecos… ¡Sólo tienes que dejar volar tu imaginación! 7.Por otro lado, evita comprar artículos en las tiendas por el solo hecho de acumular más y más. La idea escambiar el modelo de consumo masivo por otro deconsumo responsable, es decir, basado en los principios de conservación y cuidado del medio ambiente.8.Adquiere productos en tiendas de segunda mano. En la mayoría de ellas encontrarás productos en buen estado que pueden servirte o que incluso los puedes convertir en materia prima de terceros artículos.9.También tienes la opción decomprar en tiendas de Comercio Justo. Gracias a esta práctica estarás apoyando iniciativas de desarrollo social en contextos menos favorecidos e impulsandoprácticas sostenibles con el entorno.10.¡Compra a granel con tus propios envases!Encontrarás toda la información que necesitas en elartículo del enlace. Actualmente es posible comprar no sólo alimentos, sino también detergentes y cosmética a granel.11.Cambiacompresas, tampones y pañales desechables por sus opciones reutilizables. Ganarás en salud, comodidad y confort, y evitarás una inmensa cantidad debasura muy contaminante.

Nota informativa desescalda COVID19

25 de abril de 2020

Estimados propietarios,
Con el fin de mantenerlos informados sobre las novedades, en el confinamiento decretado por el gobierno de España con motivo del covid-19, queremos informarles de lo siguiente:
El BOE del día de hoy 25 de abril de 2020 establece que a partir de mañana domingo los niños con edad inferior a 14 años podrán salir a la calle acompañados por un adulto, una hora diaria desde las 9:00 de la mañana a las 21 horas de la tarde. Podrán salir a todas las zonas públicas, excepto los parques infantiles y zonas deportivas, a los efectos de efectuar paseos y de que los niños jueguen. Se deberán mantener las medidas básicas de no contacto con otras unidades familiares y una distancia de seguridad de 2 m entre unidades familiares o personas que se encuentren en dicha zona pública. Salir a un radio desde el hogar de 1 km de distancia máximo.
El BOE no autoriza en ningún momento la apertura de zonas privadas comunitarias, ni piscinas, ni zonas habilitadas para juegos o zonas deportivas, no autoriza en ningún momento la apertura de zonas privadas comunitarias.
Esto es todo lo que cambia había de hoy, esta es la única modificación a las condiciones que actualmente teníamos de confinamiento. No confundir las propuestas que hemos oído en los medios de comunicación que realizaron las autonomías y las declaraciones de los políticos con ninguna otra medida que todavía no sea adoptado formalmente.
Se esperan modificaciones en las semanas venideras, posiblemente martes o miércoles pero actualmente no hay ninguna modificación, excepto la autorización a niños menores de 14 años que acabamos de explicar.
Desde su administración, estamos atentos a cada una de las modificaciones y ya estamos preparando los distintos escenarios que pueden suceder la semana que viene y que requerirá un autocontrol de las comunidades de propietarios a los efectos de aplicar las reglas correctamente.
El colegio de administradores de fincas está en contacto directo con la Administración pública a los efectos de colaborar y ser agentes del confinamiento.
Si tiene cualquier duda, llámenos o escríbanos a los efectos de aclararle cualquier asunto de este confinamiento que no le haya quedado claro.

Fdo. José Antonio Acevedo Alonso
Secretario-Administrador

Coronavirus.-Los administradores de fincas destacan su actividad «vital» durante la cuarentena

El Colegio de Administradores de Fincas de Sevilla (CAF Sevilla) ha subrayado su actividad «vital» de los profesionales del sector durante la cuarentena decretada ante la propagación del coronavirus y ha lanzado recomendaciones «para garantizar el buen funcionamiento de las comunidades de propietarios».

En un comunicado, el colegio indica que los administradores «continúan trabajando para garantizar el buen funcionamiento» de las comunidades y de sus servicios, como limpieza, accesibilidad, suministros comunitarios, telecomunicaciones, siniestros, entre otros.

Así, señala que, aunque se ha suprimido la asistencia presencial, continúan su actividad de forma telemática, estando disponibles vía telefónica, email y/o por lo medios que cada colegiado determine. «Las comunidades pueden contactar, para cualquier tipo de duda y asesoramiento respecto al Covid-19, con su administrador de fincas colegiado», reitera.

El presidente del CAF Sevilla, José Feria, señala que la actividad de estos profesionales durante estos días es «más importante que nunca». «Seguimos trabajando desde los despachos profesionales mediante teletrabajo, siendo una pieza esencial para que durante estos días de confinamiento pueda asegurarse más que nunca, que los servicios primarios de las Comunidades de Propietarios continúan funcionando de forma coordinada y controlada en todo momento», añade.

Feria destaca que «los ciudadanos deben saber y tener la tranquilidad que su administrador de fincas colegiado no descansa, para que su bienestar esté garantizado y no se vea mermado mientras dure el estado de alarma decretado por el Gobierno» para contener el coronavirus.

«Estamos a su disposición ante cualquier duda o aclaración que se les pueda plantear en relación al cumplimiento de cualquier norma establecida que ayude a controlar y a no propagar el virus», insiste, agregando que la labor de estos profesionales no es otra que «velar por el buen régimen de los edificios, y también por la seguridad de todas las familias que los integran».

En la misma línea, el presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas, Salvador Díez Lloris, explica que «la administración de fincas es una actividad esencial para garantizar que la población que debe permanecer en sus hogares mientras dure el estado de alarma tenga la garantía de vivir en las mejores condiciones posibles y recibiendo, adecuadamente, todos los servicios de su comunidad de propietarios o su urbanización».

Los profesionales del CAF Sevilla aseguran que reciben información «fiable y contrastada» de los organismos oficiales -autoridades sanitarias, cuerpos de seguridad-, filtrada a través del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas. Ante la alerta, instan a que las juntas de propietarios queden aplazadas, mantener en las zonas comunes la distancia de seguridad recomendada de al menos un metro, usar el ascensor «lo imprescindible», entre otros.

Con estas medidas, desde CAF Sevilla se pretende garantizar «el buen funcionamiento de las comunidades de propietarios y la salud de todos y cada uno de sus vecinos y el personal que asista a las mismas».

¿A qué propiedades se les puede incrementar la cuota por ser destinadas a uso turístico en Comunidades?

El Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, añadió el apdo. 12 al art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, el cual permite que, por acuerdo de las 3/5 partes de propietarios y cuotas, se prohíban los arrendamientos turísticos en la finca y se establezca la posibilidad de que se pueda pasar un complemento de hasta el 20 % de los gastos comunes. Y todo ello a partir del acuerdo de la Junta, nunca con efectos retroactivos, lo que significa que, si se aprueba en nueva asamblea con dichos porcentajes de propietarios y cuotas, el incremento se aplicará desde momento y será aplicable a todos los que desarrollen esas actividades, bien porque ya lo estén haciendo o porque obtengan la licencia después, pues el citado precepto legal solo indica » … se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad…», sin distinguir cuándo se obtuvo la licencia. Esta medida entendemos que está pensada para los que ya la ejercen, teniendo en cuenta que al resto, desde la reforma, se les podrá prohibir siempre que se obtenga este «quorum», mientras que a los que ya la están desarrollando solo se les podrá incrementar.Es decir, el incremento será, si así se decide, para todas las viviendas donde se desarrolle esta actividad, sin tener en cuenta cuándo se obtuvo la licencia, pero solo será aplicable desde el momento de la adopción del acuerdo.

¿A qué efectos se han de tener en cuenta las cuotas de comunidad en la definición de “situación de vulnerabilidad económica”?

De acuerdo con lo dispuesto en el art. 5 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, , son una cantidad más a tener en cuenta y que ha de sumar como «gastos de suministros básicos», pero en nada repercute en la Comunidad de propietarios, ni a la obligación de hacer frente a estos gastos comunes.Así el artículo 5 establece:»1. Los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 requerirán la concurrencia conjunta, a los efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual, de los siguientes requisitos:a) Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:i. Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM).ii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.iii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.iv. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.v. En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.b) Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.2. A los efectos de lo previsto en este artículo se entenderá por unidad familiar la compuesta por la persona que adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.3. No se entenderá que concurren los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 a los efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual cuando la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquella sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España. Se considerará que no concurren estas circunstancias cuando el derecho recaiga únicamente sobre una parte alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento. Se exceptuará de este requisito también a quienes, siendo titulares de una vivienda, acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia.»

¿Quedan paralizadas las obras en las Comunidades de Propietarios?

Desde el decreto del estado de alarma, 14 de marzo hasta el 29 de marzo de 2020, las obras que se estaban realizando en la Comunidad, pudieron seguir llevándose a cabo, pero, a partir de esta fecha y por aplicación de lo dispuesto en el Real Decreto-Ley 10/2020, al no considerarse como un servicio esencial, éstas debieron paralizarse, suspenderse, de momento.Tras esta fecha, y por aplicación de la ORDEN SND/340/2020, de 12 de abril, por la que se suspenden determinadas actividades relacionadas con obras de intervención en edificios existentes en las que exista riesgo de contagio por el COVID-19 para personas no relacionadas con dicha actividad (SP/LEG/29202), parece que, las obras en las Comunidades, siguen suspendidas, salvo, aquellas que por circunstancias de sectorización del inmueble, no se produzca interferencia alguna con las personas no relacionadas con la actividad de la obra.Asimismo, quedan también exceptuados los trabajos y obras puntuales que se realicen en los inmuebles con la finalidad de realizar reparaciones urgentes de instalaciones y averías, así como las tareas de vigilancia.El caso es que, en muchas ocasiones estas reformas tenían un plazo de finalización fijado en contrato, incluso con cláusula de penalización por incumplimiento. En estos supuestos, si bien no podemos hablar de suspensión de los citados plazos, como señala la Disposición Adicional Cuarta del Real Decreto Ley 423/2020, sí consideramos que se trata de un supuesto de fuerza mayor, que es el citado decreto del estado de alarma, ahora bien, como señala la sentencia de la AP Las Palmas, Sec. 3.ª, 297/2016, de 23 de mayo (SP/SENT/907663), si bien, la fuerza mayor es una causa que exonera al demandado de indemnizar daños y perjuicios, no lo libera de cumplir las obligaciones del contrato, que se retomaran de nuevo cuando se puedan seguir realizando el trabajo.No podemos dar una respuesta concreta en cuanto a los plazos de entrega, pues dependerá de las circunstancias concurrentes cuando la actividad se retome, teniendo en cuenta, repetimos que los plazos, no se suspenden como tales.Entendemos, por tanto, que, con la paralización del sector de la construcción pueden producirse retrasos en cuanto a la fecha prevista para la finalización de las obras, demoras que suelen conllevar penalizaciones económicas, incluso podrían dar lugar a la resolución contractual si el retraso fuese grave. Sin embargo, tales penalizaciones no se aplicarían en el contexto actual. Respecto a los plazos, dependerá de las circunstancias concurrentes cuando la actividad se retome, lo más recomendable y con la finalidad de evitar que estas situaciones se judicialicen es que las partes alcancen acuerdos al respecto.

Más sobre las Comunidades de Propietarios en los tiempos del Coronavirus. ¿Qué aprender? ¿Qué cambiar?

Tras ver algunos de los problemas con los que se han podido encontrar las Comunidades de Propietarios tras el decreto del Estado de Alarma, ¿se podría pensar en adaptar la Ley de Propiedad Horizontal a las nuevas tecnologías? ¿Es necesaria una reforma legislativa ahora que la LPH 49/1960, cumple 60 años?

Quién nos iba a decir hace tan solo unos meses, que nuestra Comunidad de Propietarios se iba a convertir en nuestra fortaleza y no me estoy refiriendo a la virtud, sino en el reciento en el que estamos confinados la mayoría de los ciudadanos de este país pues un gran porcentaje de las viviendas forman parte de estas Comunidades.Desde luego, el entramado de su funcionamiento y, sobre todo, la casuística propia de la convivencia ha hecho que tampoco quede libre de ciertas limitaciones por el Estado de Alarma decretado el 14 de marzo de 2020, creando dudas sobre cómo proceder en algunos supuestos.¿Con qué problemas se han podido encontrar las Comunidades de Propietarios?

Las notificaciones Los comuneros tienen que saber cómo actuar por eso, e necesario hacerles llegar la información, ¿cómo pudo hacerse?El art. 9.1 h) LPH, obliga a «comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo …» señalando, además que, «… si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales».A estos efectos ¿se podría considerar una dirección para comunicaciones el correo electrónico? En principio, parece que no, la Ley habla de «domicilio», y al no tratarse de una ubicación territorial, no tendría esta calificación una dirección de e-mail.Luego, se debe hacer a cada propietario en el domicilio designado o, en su defecto, en la propiedad de la Comunidad y, en el tablón de anuncios.¿De qué forma? La citada LPH no señala una determinada, por lo que, dependerá de cómo se hayan venido haciendo las comunicaciones, de este modo, ahora sí, la jurisprudencia parece admitir esta forma de notificación y a favor del correo electrónico, se han pronunciado, entre otras, las sentencias de la AP Burgos, Sec. 2.ª, 465/2012, de 17 de diciembre de 2012 (SP/SENT/706454), la sentencia de la AP de Sevilla  Sec. 5.ª, 489/2010, de 11 de noviembre (SP/SENT/626015) y la de la AP Cádiz, Sec. 5.ª, 512/2011, de 20 de octubre (SP/SENT/654961).Ahora bien, hemos de tener en cuenta que se trata de una situación excepcional, que la finalidad de esta comunicación es llegar a todos los comuneros y que, se haga de la forma más rápida posible, por lo que, si el Administrador dispone del correo electrónico de los propietarios, facilitado por ellos, consideramos que, a estos efectos, la finalidad de esta notificación queda perfectamente cumplida. Además, debió insertarse en el tablón de anuncios o en cualquier otro lugar visible de la finca; portal, ascensores, etc.Por otra parte, no hay que olvidar que durante el confinamiento, decretado por el Estado de Alarma, las Comunidades siguen funcionando y pueden surgir problemas como por ejemplo, corte de suministros por rotura de tuberías, que deberán ser notificados a los propietarios, la forma en la que normalmente se venía haciendo es a través de circulares que se insertaban en lugares comunes pero, ahora, la única manera  sería a través del portero o conserje, si los hubiera o, mediante el repetido correo electrónico, que es la forma más rápida y, en estos casos, más segura, de notificar tales incidencias.Desde luego, todas estas notificaciones son válidas, y denotan profesionalidad por parte del Administrador, pues se consigue el fin pretendido, aunque esta forma de hacerlas no esté prevista en la Ley, en este caso, es la manera más segura y eficiente de llevarla a cabo.El problema es que, todavía se carece de este tipo de información por parte de los Administradores y lo más común es que no dispongan de todas las direcciones de correo de los comuneros que, sabemos por ley, no es exigible, pero vemos como agiliza el funcionamiento de las Comunidades por lo que, quizá, sea el momento de pedir que así quede regulado en un futuro, algo que ya se viene solicitando por los Administradores de Fincas colegidos para una posible y demandada reforma de la LPH. (SP/DOCT/75970)En este sentido el CCCat, al regular las notificaciones de las actas y convocatorias en las Comunidades de Propietarios ya lo ha previsto, considerando válida este sistema, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y su contenido.En cualquier caso, repetimos, se trata de una situación excepcional y que, estas notificaciones, no tienen plazos de envío, ni posibilidad de impugnar el acuerdo por falta de recepción, etc., pero, quizá sí sea una reflexión para poder articular un nuevo y más rápido sistema de comunicaciones en las Comunidades de Propietarios. La utilización de los espacios comunes y las posibles sanciones No es fácil determinar la prohibición de estos espacios privativos de uso de la Comunidad, pues de la interpretación a estos efectos de los Reales Decretos, tanto del 423/2020 (SP/LEG/28571) como el 425/2020 (SP/LEG/28697), al menos, según nuestro criterio, no es que se pudiesen referir a estas zonas, pues no son vías ni espacios públicos.No obstante, la rápida interpretación del Consejo General de Colegio de Administradores de Fincas de España (CGCAFE), aconsejó, la no utilización y prohibición de uso de las zonas comunes e incluso, los Colegios de Administradores, recomendaron su clausura. No podía ser otra forma, no ya por la denominación de los citados espacios, sino de la propia finalidad de la norma que es el distanciamiento social y que, evidentemente no se podía cumplir si todos los propietarios salíamos al patio, la azotea o piscina, es decir, a cualquier lugar común, aunque no público.No se puede salir, pero desconocemos la posibilidad de sancionar, pues, ¿qué diferencia existe entre mi terraza y la azotea común? No parece ser un problema del elemento en cuestión, sino del número de personas que puedan utilizarlo, de tal modo que, podría haberse acordado, por ejemplo, un sistema de turnos, pero, es evidente que, no pudiendo reunirnos físicamente y, ante la imposibilidad de poder hacerlo por otros medios, como veremos, hay que impedir la utilización para evitar los contagios.En cualquier caso, no hay que olvidar que, estas sanciones nunca pueden venir impuestas por la Comunidad, es decir, no tiene capacidad de sancionar, por lo que, en su caso, deberá ser la autoridad competente las que las imponga. Las Juntas No se han podido convocar desde el 14 de marzo de 2020 pues el Decreto del Estado de Alarma ha supuesto las ya citadas medidas de distanciamiento social y la suspensión de los plazos sustantivos, por lo que si no se puede notificar con éxito, no es posible la celebración de Juntas ordinarias o extraordinarias de acuerdo con lo dispuesto en el art 16 de la LPH, salvo que se diese, la extraña situación, en la que, concurriesen todos los propietarios y, así lo decidieran, como establece el art. 16.3 de la LPH, si bien esto se vería limitado por la recomendación de no utilizar las zonas comunes.No entraremos ahora en las consecuencias de que sí, pese a todo, se ha celebrado alguna Junta y se han adoptado acuerdos, pues será un tema que se tratará en otro momento, y con los supuestos específicos.Ahora bien, ¿qué ha podido suceder con las convocadas antes del 14 de marzo de 2020?, repetimos, desde esta fecha, quedaron suspendidos los plazos de prescripción y caducidad, de acuerdo con lo dispuesto en la Disposición Adicional Cuarta del Real Decreto 463/2020 (SP/LEG/28571), de tal forma que hubiese resultado complicado celebrar estas Juntas si no se pudieron cumplir los plazos de notificación, máxime si tenemos en cuenta lo que acabamos de exponer con respecto a la utilización de los espacios comunes. De tal forma que, si la convocatoria se realizó antes de esta fecha, pero la celebración estaba prevista para después, el plazo quedará en suspenso y, comenzaría a computar tras el levantamiento del Estado de Alarma. No obstante, nuestro consejo es que, tras este momento, la Junta vuelva a convocarse para, de este modo, poder cumplir los plazos legalmente previstos y fijar una nueva fecha de celebración con todas las garantías legales.A este respecto, hemos de tener en cuenta el Decreto Ley 10/2020, de 27 de marzo, (SP/LEG/28965) por el que se establecen nuevas medidas extraordinarias para hacer frente al impacto sanitario, económico y social del COVID-19. – Diario Oficial de Cataluña de 28-03-2020, establece en su artículo 4.4 que, las reuniones ya convocadas que debían celebrarse durante la vigencia de este estado quedan suspendidas y se tienen que volver a convocar dentro del mes siguiente a su levantamiento, a menos que sea posible llevarlas a cabo por los medios establecidos en el artículo 312-5.2 del Código civil de Cataluña, es decir, podrán reunirse por medio de videoconferencia o de otros medios de comunicación, siempre que quede garantizada la identificación de los asistentes, la continuidad de la comunicación, la posibilidad de intervenir en las deliberaciones y la emisión del voto.Esta medida solo será aplicable en Cataluña. En el resto de España, no vemos la posibilidad legal de poderlas celebrar por estos medios, pues el art. 15 de la LPH, señala que la asistencia a las Juntas será de forma personal o mediante representación, lo que sería imposible si se hiciese, por ejemplo, telemáticamente.Nuevamente vemos la necesidad de una reforma para que se pueda asistirse a las Juntas de Propietarios por videoconferencia o similar, si los estatutos lo establecen o la Junta así lo acuerda con la mayoría legal. Se trataría, en definitiva, de ir normalizando con arreglo a los tiempos actuales el uso de las tecnologías digitales. (SP/DOCT/75970).Pero, qué sucede con las cuestiones urgentes, las decisiones sin Junta. En este sentido, y aunque ni el Presidente ni el Administrador podrán actuar sin el acuerdo de la Junta, si se trata de asuntos de extrema necesidad entendemos que, el Presidente tendrá que decidir, teniendo en cuenta que, en caso contrario y sin posibilidad de celebrar Junta, la Comunidad quedaría paralizada, máxime si se trata de reparaciones necesarias, esta actuación viene avalada por el art. 10.1.a) de la LPH, que señala» tendrán carácter obligatorio y no requerirán previo acuerdo de la Junta, » Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación»Para el resto de asuntos, recordamos que el Presidente, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 13.3 de la LPH, solo representa a la Comunidad, por lo que cualquier decisión deberá adoptarse en Junta, aunque si es necesario la toma de cualquier acuerdo, máxime con respecto a terceros, por ejemplo, firma de contratos, este será válido, aunque nuestra recomendación es que posteriormente y tras el repetido levantamiento del Estado de Alarma, estas decisiones sean ratificadas en Junta, lo que entendemos se hará.En el régimen catalán, el citado art. 4.4, establece la posibilidad de adoptar «acuerdos sin reunión»,  a instancia de la persona que preside la junta, si se cumplen los requisitos establecidos en el artículo 312-7 del Código civil de Cataluña, es decir, mediante la emisión del voto por correspondencia postal, comunicación telemática o cualquier otro medio, siempre que queden garantizados los derechos de información y de voto, que quede constancia de la recepción del voto y que se garantice su autenticidad. Se entiende que el acuerdo se adopta en el lugar del domicilio de la persona jurídica y en la fecha de recepción del último de los votos válidamente emitidos.En el resto de España, reiteramos lo expuesto en los párrafos anteriores con respecto a las videoconferencias Los empleados de la finca  El Real Decreto-ley 10/2020 de 29 de marzo, (SP/LEG/28971), establece en su anexo que no será objeto de aplicación el permiso retribuido regulado en la norma a los siguientes trabajadores por cuenta ajena:«18. Los que presten servicios de limpieza, mantenimiento, reparación de averías urgentes y vigilancia, así como que presten servicios en materia de recogida, gestión y tratamiento de residuos peligrosos, así como de residuos sólidos urbanos, peligrosos y no peligrosos, recogida y tratamiento de aguas residuales, actividades de descontaminación y otros servicios de gestión de residuos y transporte y retirada de subproductos o en cualquiera de las entidades pertenecientes al sector público, de conformidad con lo establecido en el artículo 3 de la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público».De tal forma que, entendemos que estos empleados, deberán seguir prestando sus servicios, teniendo en cuenta que, la Comunidad, si es la que los ha contratado directamente, deberá adoptar medidas preventivas para garantizar su seguridad y salud en todos los aspectos relacionados con el trabajo. El art. 164 Real Decreto Legislativo 8/2015, Ley General Seguridad Social, expresamente previene la responsabilidad del empresario en «centros o lugares de trabajo», » cuando la lesión se produzca por equipos de trabajo o en instalaciones, centros o lugares de trabajo que carezcan de los medios de protección reglamentarios, los tengan inutilizados o en malas condiciones, o cuando no se hayan observado las medidas generales o particulares de seguridad y salud en el trabajo, o las de adecuación personal a cada trabajo, habida cuenta de sus características y de la edad, sexo y demás condiciones del trabajador» y, en el mismo sentido, el art. 42 de la ley 31/1995, de 8 de noviembre de Prevención de Riesgos Laborales.Y desde luego, como han venido aconsejando, desde el decreto del Estado de Alarma, 14 de marzo de 2020, tanto el Consejo como los Colegios de Administradores de Fincas, además, de que se cumplan con las medidas de protección necesarias, (lavados de manos frecuente, uso de guantes, mascarillas) y que, porteros y conserjes permanezcan en la vivienda portería o la garita que, las tareas básicas las hagan a primera hora del día realizando ronda de control cada cierto tiempo. No obstante, ¿se puede parar la actividad a causa del Coronavirus? El art. 21 de la LPRL prevé esta posibilidad si existiera un riesgo grave e inminente para la salud de los trabajadores, como es el posible contagio entre ellos.Este sería otro de los asuntos que debería decidir el Presidente ante la imposibilidad de reuniones, del mismo modo que si la persona o personas encargadas de estas tareas no quiere desarrollar la actividad, será él quien tendrá que contratar a un nuevo empleado a estos efectos. La paralización de las obras Desde el decreto del Estado de Alarma, 14 de marzo hasta el 29 de marzo de 2020, las obras que se estaban realizando en la Comunidad, pudieron seguir llevándose a cabo, pero, a partir de esta fecha y por aplicación de lo dispuesto en el Real Decreto-Ley 10/2020, al no considerarse como un servicio esencial, éstas debieron paralizarse, suspenderse, de momento.Tras esta fecha, y por aplicación de la Orden SND/340/2020, de 12 de abril, por la que se suspenden determinadas actividades relacionadas con obras de intervención en edificios existentes en las que exista riesgo de contagio por el COVID-19 para personas no relacionadas con dicha actividad (SP/LEG/29202), parece que, las obras en las Comunidades, siguen suspendidas, salvo, aquellas que por circunstancias de sectorización del inmueble, no se produzca interferencia alguna con las personas no relacionadas con la actividad de la obra.Asimismo, quedan también exceptuados los trabajos y obras puntuales que se realicen en los inmuebles con la finalidad de realizar reparaciones urgentes de instalaciones y averías, así como las tareas de vigilancia.El caso es que, en muchas ocasiones estas reformas tenían un plazo de finalización fijado en contrato, incluso con cláusula de penalización por incumplimiento. En estos supuestos, si bien no podemos hablar de suspensión de los citados plazos, como señala la Disposición Adicional Cuarta del Real Decreto Ley 423/2020, sí consideramos que se trata de un supuesto de fuerza mayor, que es el citado Decreto del Estado de Alarma, ahora bien, como señala la sentencia de la AP Las Palmas, Sec. 3.ª, 297/2016, de 23 de mayo (SP/SENT/907663), si bien, la fuerza mayor es una causa que exonera al demandado de indemnizar daños y perjuicios, no lo libera de cumplir las obligaciones del contrato, que se retomaran de nuevo cuando se puedan seguir realizando el trabajo.No podemos dar una respuesta concreta en cuanto a los plazos de entrega, pues dependerá de las circunstancias concurrentes cuando la actividad se retome, teniendo en cuenta, repetimos que los plazos, no se suspenden como tales.Entendemos, por tanto, que, con la paralización del sector de la construcción pueden producirse retrasos en cuanto a la fecha prevista para la finalización de las obras, demoras que suelen conllevar penalizaciones económicas, incluso podrían dar lugar a la resolución contractual si el retraso fuese grave. Sin embargo, tales penalizaciones no se aplicarían en el contexto actual. Respecto a los plazos, dependerá de las circunstancias concurrentes cuando la actividad se retome, lo más recomendable y con la finalidad de evitar que estas situaciones se judicialicen es que las partes alcancen acuerdos al respecto. La posible responsabilidad de los cargos directivos y administrativos Nos hallamos ante una situación extraordinaria en la que resulta especialmente complicado que pueda derivarse algún tipo de responsabilidad para los cargos directivos de la Comunidad de Propietarios. No obstante, conviene no olvidar que durante el Estado de Alarma el Presidente de la Comunidad sigue siendo, al amparo de lo dispuesto en el art. 13.3 de la LPH el representante legal de la misma, del mismo modo que no cesan para el Administrador las funciones contenidas en el art. 20 de la LPH y otras específicas que le hubieran podido ser atribuidas específicamente.Es importante tener en consideración que una interpretación amplia de dichas funciones del Administrador permite sostener que es deber de aquellos profesionales informar a los comuneros de las medidas restrictivas adoptadas por las autoridades administrativas en relación con las limitaciones que puedan afectar a cada Comunidad. El impago de los gastos comunes La obligación de pago existe, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 9.1.e) de la LPH, no hay duda, se trata del mantenimiento de los servicios y elementos comunes y no existe moratoria alguna en este sentido y si bien se garantizaran los suministros básicos a los hogares vulnerables (SP/CONS/91527), lo serán para cada uno de los ciudadanos con respecto a su vivienda habitual, sin que parezcan estar referenciados, por ejemplo, a los de escalera o ascensor que son comunes y no podrá tenerse en cuenta las circunstancias personales de cada uno de los propietarios.La Comunidades las formamos todos los comuneros, cada uno con sus circunstancias personales y si bien es cierto que, ante esta crisis sanitaria y, desde luego económica serán muchos los propietarios que no vayan a poder pagar estos gastos, la Comunidad no podrá exonerar del pago por este motivo y sí, llegado el caso, reclamarlo judicialmente, desde luego, cuando se levante el Estado de Alarma, con todo lo que ello supone.La obligación sigue vigente durante el citado Estado de Alarma y en base a lo dispuesto en el art. 9.1.e) de la LPH, todo comunero ha de hacer frente al sostenimiento de los gastos comunes.No obstante, y, teniendo en cuenta la morosidad que esta situación puede provocar, ¿sería la solución que la Comunidad, es decir, el resto de los propietarios que pueden hacer frente a los gastos comunes, acuerden unas moratorias para los que no pueden pagar estos gastos? Esta no es más que una sugerencia, y desde luego, esta prórroga en el pago se ha de adoptar en Junta, para lo que sería suficiente un acuerdo de la mayoría de los propietarios, a tenor de lo dispuesto en el art. 17.7 de la LPH. La suspensión de las reclamaciones judiciales o cualquier juicio de la Comunidad Repetimos, de acuerdo con lo dispuesto en la Disposición Adicional Cuarta del Real Decreto 423/2020 (SP/LEG/28571), quedan suspendidos (SP/DOCT/98548) mientras se halle en vigor el Estado de Alarma. Conclusión Cuando una Comunidad cuenta con un profesional al frente, todo es más sencillo y que, la LPH, a punto de cumplir 60 años, ya necesita una nueva reforma adaptada al uso de las tecnologías digitales.