Conoce el manual de los administradores de fincas para evitar que el coronavirus entre en tu domicilio

El Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) recuerda que el 80% de ciudadanos reside en comunidades de propietarios por lo que pide colaboración vecinal y responsabilidad civil “para evitar situaciones innecesarias de contagio” del coronavirus tanto en las comunidades, como en el propio domicilio”.

Los administradores de fincas piden colaboración y responsabilidad civil a los vecinos para que cumplan rigurosamente las medidas especificadas en el Real Decreto de Estado de Alarma aprobado el pasado sábado 14 de marzo por el Consejo de Ministros, recordando que “todos estos consejos, que pueden llevar a una merma de los servicios, están encaminados a primar la seguridad de los vecinos en pro de la salud colectiva”.

• Mantener una distancia de contacto de al menos 1 metro entre las personas que transitan en las zonas comunes de las comunidades de propietarios, principalmente portal y escaleras. Medida de seguridad que también deben seguir los empleados de la finca (porteros, conserjes, limpiadores, vigilantes…), dado su papel fundamental para el buen funcionamiento de las comunidades.

• Extremar la limpieza diaria con geles desinfectantes, lejía u otros materiales no abrasivos en las zonas más sensibles, como son la puerta de acceso al portal, las botoneras de las cabinas de los ascensores, portero o video porteros automáticos, o los pasamanos de las escaleras, utilizando guantes y mascarillas.

Clausurar las áreas o espacios comunes, zonas ajardinadas, infantiles, zonas exteriores de recreo, salas y en general cualquier otro espacio compartido que no sea necesario para la habitabilidad y seguridad del edificio. Solo se permite el acceso al personal encargado del mantenimiento y limpieza de estas zonas.

• Utilizar el ascensor de manera individual para evitar contactos con otros vecinos. Pulsar el botón de destino con el dedo protegido.

• Recomendar al portero que, al igual que el resto de los residentes en la finca, se mantenga el mayor tiempo posible en la vivienda-portería junto con sus familiares. Debe utilizar las primeras horas del día, con menor trasiego de personas, para realizar las labores cotidianas, saliendo a dar una ronda de control y vigilancia cada cierto tiempo. Fuera del horario de las funciones básicas, se aconseja que únicamente atiendan los asuntos de carácter urgente contando con las precauciones posibles.

• Respecto a los conserjes, se aconseja que también efectúen las labores de limpieza y cotidianas en las primeras horas del día y permanezcan el resto del tiempo dentro de las conserjerías. Las comunidades podrán valorar la reducción de su horario de trabajo a las labores estrictamente necesarias y a la organización de la recogida domiciliaria de basuras.

• Las obras en curso, tanto privadas como en zonas o elementos comunes, seguirán con su ejecución hasta la recepción de una instrucción concreta por parte de la autoridad administrativa correspondiente. Si bien muchas de ellas se verán afectadas dada la falta de suministros por cierre de los almacenes.

• La recogida domiciliaria de basuras seguirá con los días y horarios establecidos hasta recibir otras instrucciones por parte de las autoridades municipales competentes, solicitando el máximo respeto y cumplimiento de las normas de cada edificio.

COVID19

Por la presente quiero comunicarle que vuestros administradores de fincas colegiados siguen en la brecha en estos momentos tan difíciles para todos. Estamos operativos para cualquier problema que puedan tener nuestros edificios y para resolver cualquier incidencia que permita que todos nuestros vecinos puedan estar confinados en sus casas de una manera segura Estamos al tanto de todas las novedades sobre seguridad e higiene que desde el Consejo General de Administradores de Fincas de Madrid nos van comunicando constantemente en directo con el Ministerio de Sanidad y otros Ministerios. Les incluimos en esta carta tres fichas de recomendación de Protocolo de Entrada en Casa, Protocolo de actuación de convivencia con personas en riesgo y Protocolo de actuación salida de casa. Son recomendaciones muy extremas pero necesarias que van a ser difundidas en un futuro próximo. Desde este momento, como hemos hecho desde el principio estamos activados y preparados para ayudar a nuestros clientes, las comunidades de propietarios y sus vecinos en todo lo que podamos desde nuestra humilde contribución al bienestar en esta situación de confinamiento obligatorio. Las reglas siguen siendo las que les notificamos en la primera notificación de esta administración dejando claro que las piscinas, parques infantiles, zonas de descanso, jardines de las comunidades de propietarios deben encontrarse despejadas y no deben ser puntos de encuentro de los vecinos. Por favor respete estas recomendaciones básicas que nos hace el Gobierno de España. Si algún propietario por su situación de riesgo, por su edad necesitara alguna ayuda especial rogamos nos lo comunique a los efectos de intentar articular desde nuestra posición una solución adecuada. Estamos para ayudar y entre todos poder hacer llevadera esta situación increíble que nos ha tocado vivir. Deseándole mucha salud a todos, José Antonio Acevedo Alonso Secretario-Administrador

Los administradores de fincas guían a las comunidades contra el coronavirus

Madrid, 16 mar (EFE).- El Colegio de Administradores de Fincas ha publicado este lunes una guía con medidas de prevención que se deben implantar en todas las comunidades de propietarios para “evitar situaciones innecesarias de contagio” de coronavirus, y que conciernen especialmente al trabajo de los conserjes y trabajadores.

Además de las cuestiones generales, como la necesidad de mantener un metro de distancia entre las personas que transitan en las zonas comunes, se detallan otros consejos específicos para los empleados de las fincas, como conserjes, porteros, limpiadores, vigilantes o personal de mantenimiento.

Entre otras materias, se aconseja que este personal utilice guantes y mascarillas en la limpieza diaria, “extremando” la seguridad en las zonas más sensibles, como las puertas de acceso.

El documento, al que ha tenido acceso Efe, también llama a clausurar todas las áreas y espacios comunes a los que solo pueden acceder los trabajadores de mantenimiento y limpieza, y piden que los ascensores se utilicen de forma individual, para evitar el contacto con otros vecinos.

Por otro lado, se recomienda que los porteros hagan las labores cotidianas en los edificios durante las primeras horas del día, cuando hay menos tránsito de los vecinos; y que, posteriormente, permanezcan en la portería el mayor tiempo posible, aunque salgan periódicamente para hacer “rondas de control y vigilancia”.

Desde el Colegio de Administradores de Fincas instan a suspender la celebración de juntas generales de propietarios, y llaman a trasladar a los vecinos que deben reducir “al máximo imprescindible” la utilización  de servicios de paquetería y los pedidos que requieran envíos domiciliarios. EFE

Las terrazas o patios en las Comunidades de Propietarios

Dos artículos son fundamentales a este respecto; el art. 3.b) de la LPH y el 396 del Código Civil, el primero de ellos, señala que, en el régimen de propiedad establecido en el art. 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local: «La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, (entendiendo los no privativos) pertenencias y servicios comunes.»El citado art. 396 del Código Civil determina la necesidad de que existan elementos comunes, pues sin ellos no habría ninguna Comunidad. Este precepto hace una relación indicativa, nunca cerrada, de los elementos comunes por naturaleza, pero, a la vez, hay que añadir los llamados de destino y accesorios, de tal manera que podríamos calificar el concepto de «común» como todo aquello que no se ha asignado expresamente como elemento privativo y que sirva, además, para el servicio general. Se mantiene el criterio de que solamente puede reivindicarse individualmente lo que de forma concreta figura de esta forma en el Título y en las propias Escrituras, pues hay que partir de la base de que el resto siempre será comunitario, así se ha pronunciado, entre otras, la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de marzo de 2017 (SP/SENT/108615).El objeto del comentario del post anterior, era el destino o uso que la Comunidad podía hacer de estos elementos comunes; entre los que sin duda está el arrendamiento, teniendo en cuenta que, además, también podría ser utilizado por algún comunero, bien porque así apareciese en el Título, por acuerdo de la Junta o por uso continuado.Pues bien, dejando aparte el arrendamiento que al tratarse de una relación contractual habrá de estarse a la misma, si un determinado comunero utiliza de forma privativa un elemento común, tendrá una serie de derechos y obligaciones, ¿Cuáles son estos?Pensemos en las situaciones más habituales; las terrazas de los áticos o de los bajos.Posiblemente estos elementos sean unos de los que más problemas generan en las Comunidades de Propietarios quizá, en la mayoría de los casos, por la indefinición de su calificación, ¿son elementos comunes, privativos o comunes de uso privativo?, aunque, como veremos, en la mayoría de las ocasiones esta no va a modificar los derechos y obligaciones del comunero, propietario o simplemente usuario a titulo privativo, es interesante determinar cada supuesto.La respuesta, en principio, nos la dará el Título Constitutivo o escritura de división horizontal, aunque, la Comunidad podrá, mediante acuerdo, ceder el  uso privativo, bien a título gratuito, en cuyo caso, consideramos que se está modificando el Título y se necesitaría el acuerdo unánime, art. 17.6 de la LPH o mediante el correspondiente arrendamiento, por precio y plazo, para lo que será suficiente el acuerdo de las tres quintas partes de cuotas y propietarios, como señala la regla 3 del citado art. 17.El uso generará una serie de derechos y obligaciones que podrán variar dependiendo de la calificación. Veamos cada uno de los supuestos.Elemento común: En este caso, vendrá descrito como tal en el Título Constitutivo. Las obligaciones de los propietarios serán las fijadas en el art. 9.1.a) de la LPH y  el derecho serán igualmente de uso general, en la mayoría de los casos, el derivado del destino propio ya sea de paso, de recreo o etc., pudiendo delimitarse o fijarse por acuerdo de la Junta, (uso y abuso de los elementos comunes), en caso contrario se deberá hacer un uso responsable de los mismos.Las obligaciones serán, como en el resto de los elementos comunes, fachadas, portales, escaleras, ascensores, etc.., las de mantenimiento y reparación.Elemento común de uso privativo: Así debe constar en escrituras, bien de manera expresa o simplemente describiéndolo como parte de la propiedad, pues como hemos expuesto, en caso de no calificarse como privativo, deberá tener el carácter comunitario.El propietario será el responsable del mantenimiento y conservación ordinarias propias del uso, mientras de la Comunidad responderá de las extraordinarias, por ejemplo, las derivadas del forjado, al ser este un elemento común, serán responsabilidad comunitaria y no privativa en ambos casos.Por eso, en este tipo de cuestiones, lo importante siempre es, en caso de duda, un informe técnico que determine el origen de los daños, para que, una vez fijado, se puedan derivar las citadas responsabilidades.Elemento privativo: Como se ha venido exponiendo, así debe aparecer descrito.Con respecto a las obligaciones, poco se diferencia del supuesto anterior, el propietario es el obligado a la conservación y mantenimiento, ordinario, mientras que el extraordinario será responsabilidad de la Comunidad, teniendo en cuenta que se tratará de problemas estructurales y como tales consecuencias de elementos comunes.No obstante en el caso de daños, pensemos en las últimas lluvias del mes de agosto que han podido generar algún tipo de filtración, ¿quién será el responsable? Pues, habrá de estarse al supuesto especifico, pues aunque se trata, por ejemplo, de un problema de impermeabilización que derivaría en la responsabilidad de la Comunidad pero, si se demuestra que es consecuencia de un mantenimiento negligente del usuario, será este el que deba asumir la reparación y perjuicio ocasionado.En todos los supuestos merecen especial atención las obras, pues, aun fijándose en el Título que determinadas terrazas o patios son privativos, ello no supone que los propietarios puedan, por ejemplo, realizar obras de las denominadas de fábrica que alteran la estructura del inmueble, y que incluso suponen una modificación u obra de elementos comunes; el mejor ejemplo a este respecto será el cerramiento de una terraza de las denominadas a nivel, calificada como privativa, ya que no se pueden realizar obras de este tipo sin el consentimiento de la Comunidad, teniendo en cuenta que, a este respecto, en cuanto al acuerdo comunitario, tras la reforma de la LPH, por aplicación del art. 10.3 b), el quorum para aprobar estas obras es de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, no la unanimidad. No obstante, habrá de estarse al supuesto especifico, pues la Comunidad puede haber dado su autorización bien de forma expresa o tácita, pudiendo alegar el propietario ejemplos precedentes, cuando las obras consentidas son las mismas que las que se pretender realizar, en cuyo caso, la Comunidad no podrá negarse.De lo expuesto, podemos derivar las siguientes conclusiones:Con independencia de la calificación de estos elementos, si están siendo utilizados de forma privativa, el comunero que tiene el uso estará obligado a su conservación  y mantenimiento ordinario, aunque en el caso de que existan problemas derivados de la estructura, será la Comunidad la obligada a la reparación.No podrán realizarse obras que afecten a elementos comunes, luego habrá de entenderse que en prácticamente ningún supuesto podrán llevarse a cabo pues, al tratarse de un elemento exterior, siempre afectará a la fachada o al suelo, elementos comunes ambos, por lo que requerirá el consentimiento comunitario que podrá ser tácito, por el paso del tiempo, no existe un limite, pero ha de ser prolongado o haber prescrito la acción, es decir haber transcurrido más de cinco años, aplicando el art. 1964 del Código Civil, o por los denominados ejemplos precedentes, teniendo en cuenta que la Comunidad está obligada por sus propios actos de tal modo que la jurisprudencia viene admitiendo que si se han autorizado las mismas obras, de la misma naturaleza y consolidadas en el tiempo, no se podrán impedir otras obras.Esta claro que el uso permite su utilización, por el propietario, sin límites, es decir, la Comunidad no puede decidir si se pone una o dos mesas o si es un almacén o una terraza para negocio, todo ello con independencia de si luego derivan actividades molestas, como señala la sentencia de la AP Baleares, Sec. 4.ª, 131/2019, de 16 de abril (SP/SENT/1008996), pero ese será el objeto de otro post.

¿Cuándo se puede impugnar sin estar al corriente de pago de las deudas vencidas con la Comunidad?

Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal

Es un requisito para la impugnación que el propietario se encuentre al corriente de pago de estos gastos o, en su defecto proceda a la consignación de esta cantidad, teniendo en cuenta que la esta no debe estar condicionado, es decir, que se hará en beneficio de la Comunidad que podrá hacerse cargo de la misma. Se trata de un presupuesto necesario para la citada acción judicial, pero ni la Ley sustantiva ni la procesal exigen que el propietario impugnante deba hallarse al corriente de pago durante toda la tramitación del procedimiento. Es más, el art. 449.4 LEC, para el caso de recursos, establece la necesidad de consignar las cantidades debidas, pero solo cuando se trate de condenas al pago de cantidades dinerarias de un propietario de una Comunidad, y el apdo. 2 de este mismo precepto exige específicamente la necesidad de estar al corriente de pago durante toda la tramitación del recurso, aunque solamente en el caso de los procedimientos que lleven aparejado el lanzamiento.Ahora bien, esto lo será con respecto al procedimiento, pero si el propietario no paga los gastos de Comunidad, se le considerará moroso a todos los efectos, es decir, nuestro criterio es que teniendo en cuenta lo dispuesto en el art. 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, si el propietario que impugnó en su momento un acuerdo anterior de otra Junta no sigue consignando las cuotas siguientes en el mismo Juzgado o mediante notario, será moroso y no podrá votar en la Junta de Propietarios.Según establece la norma jurídica, pues, si no fuera así y el proceso de impugnación llegara hasta el Tribunal Supremo, se podría no pagar los gastos comunes durante varios años y, en cambio, seguir disfrutando de los servicios de la Comunidad.No obstante, el art.18.2 de la LPH estable una excepción en la que el propietario no está obligado al pago o consignación y es precisamente la interpretación de este precepto el objeto de este comentario derivado de la presente sentencia del Tribunal Supremo. La interpretación del citado artículo 18.2 LPH, referente a los requisitos necesarios para la impugnación de los acuerdos, ha dado lugar a diversas resoluciones judiciales, teniendo en cuenta que, como señala el citado precepto legal «… para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios».¿Podría entenderse que esta excepción se refiere también a los acuerdos que modifican el sistema de reparto de los gastos? Se podría aplicar esta excepción a ¿cualquier acuerdo de aprobación de cuentas o de nuevas derramas, acuerdos liquidatarios de deuda o cuando el impago se refiera a aquellas cantidades que se derivan del propio acuerdo impugnado? es decir, en estos casos, ¿el propietario estaría exonerado de pagar o consignar? El Tribunal Supremo ya había fijado doctrina a este respecto, en sentencia de 22 de octubre de 2013 (SP/SENT/740040), señalando que la excepción para impugnar cuando un propietario no está al corriente de pago se aplica también cuando el acuerdo se refiere a la modificación en el sistema de reparto de gastos, pero con respecto al acuerdos de aprobación de cuentas o liquidación de deudas, las Audiencias provinciales, en general, se han pronunciado en contra; destacamos, entre otras, las de AP Guipúzcoa, Sec. 2.ª, 147/2019, de 25 de febrero (SP/SENT/1005267), AP Vizcaya, Sec. 4.ª, 859/2018, de 5 de diciembre (SP/SENT/992525), AP Las Palmas, Sec. 5.ª, 108/2017, de 30 de marzo (SP/SENT/907823), AP Valencia, Sec. 8.ª, 243/2015, de 21 de septiembre (SP/SENT/833320), aunque también alguna otra, como la de AP Murcia, Sec. 1.ª, 462/2017, de 25 de septiembre (SP/SENT/923893), se ha pronunciado a favor de aplicar esta excepción Dado que la deuda del comunero deviene del acuerdo que se impugnó, no se exige el pago previo o consignación de la misma para la impugnación del acuerdo, es este caso se trata de un gasto que se establece por primera vez. La resolución ahora comentada y que nos sirve de excusa para poder ver como se están pronunciando también las Audiencias en este sentido, considera que no se debe pagar o consignar, cuando lo que se acuerda es aplicar un nuevo sistema de reparto derivado de una nueva configuración de la Comunidad, diferente a la que figura en el Título, lo que, de manera indirecta supone una modificación de la cuota, por lo que está claro que el propietario demandante podría impugnar el acuerdo sin necesidad de pago de la deuda.

¿Cómo deben redactarse los asuntos que se van a tratar en el orden del día?

Una buena redacción del orden del día es importante, lo que evitará posibles discusiones e incluso una impugnación judicial por este motivo, pero en el caso consultado consideramos que no puede ser más clara: «Debatir y decidir sobre limitar el ejercicio de actividades de tipo turístico en las viviendas del edificio, de conformidad con lo establecido en el Real Decreto Ley 7/2019».La consecuencia lógica de este acuerdo es la posibilidad de poder inscribirlo en el Registro, es decir, no es necesario otro acuerdo para hacerlo y, si se adopta por el quorum legalmente previsto en la regla 12 del art. 17, ya se prevé la posibilidad de modificar el Título Constitutivo, que se deriva de esta prohibición: «12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos».Naturalmente que el derecho de impugnación cabe, pero nos tememos que con pocas posibilidades de éxito, pues, aunque no figuró expresamente en el orden del día «(…) e inscripción en el registro», máxime cuando el quorum para el citado acuerdo de inscripción sería el mismo. Además, este acuerdo no tendría sentido sin la inscripción, pues lo que se pretende con esta prohibición es su eficacia no solo para los propietarios actuales, sino para terceros adquirentes y esto solo podrá hacerse si así figura registralmente.Son ilustrativas de este tema el artículo doctrinal de María José Polo Portilla, «¿Se puede adoptar algún acuerdo que no figure en el orden del día?» (SP/DOCT/22260), y el comentario, «La claridad en el orden del día de la Junta y los acuerdos adoptados» (SP/DOCT/17462), a la Sentencia del TS, Sala Primera, de lo Civil, 219/2013, de 15 de marzo (SP/SENT/711067).Se podría concluir que no hace falta que haya una coincidencia exacta entre lo que figura en el orden del día y los acuerdos que finalmente adopte la Junta de Propietarios. Lo señalan también las Sentencias de las AA. PP. Madrid de 16 de septiembre de 2015 (SP/SENT/834630) y Santa Cruz de Tenerife, Sección 1.ª, de 5 de septiembre de 2014 (SP/SENT/825221), bastando, por ejemplo, que en la convocatoria figure que se va a tratar el tema de los ascensores para que se puedan adoptar decisiones al respecto, tanto de reparaciones como, incluso, de instalar uno nuevo en una finca que no tiene este servicio. Así, la mera referencia a una situación de la finca que afecte a elementos o servicios comunes permitiría que la Junta adopte los acuerdos que considere oportunos al respecto, naturalmente, respetando los quorum que la ley establezca para cada caso.Pese a todo, lo aconsejable sería que, como hemos expuesto, al ser el marco de los asuntos a tratar, sea lo más específico posible, evitando con ello impugnaciones judiciales que, ya tengan o no una sentencia favorable para la Comunidad, supondrán siempre tiempo y dinero que sería fácilmente evitable, en este caso, con una buena redacción del orden del día como así ha señalado la Sentencia de AP Valencia, Sección 11.ª, de 17 de marzo de 2014 (SP/SENT/772480).

Consulta. Diciembre 2019

SP/CONS/90863

CONSULTAS

Reparaciones de elementos comunes de uso privativo

En primer lugar, debe tenerse en cuenta si el Título Constitutivo establece alguna indicación sobre las reparaciones necesarias de los elementos comunes de uso privativo. En caso de no contemplar nada, la jurisprudencia se indica que el mantenimiento y el cuidado del elemento corresponden al propietario que tiene atribuido el uso, mientras que las reparaciones necesarias por defectos estructurales serán a cuenta de la Comunidad. Si bien es cierto que la Comunidad podrá repetir contra el comunero si los daños son consecuencia de un uso anormal de los elementos comunes. En este sentido se pronuncian las siguientes sentencias: – STS, Sala Primera, de lo Civil, 265/2011, de 8 de abril (SP/SENT/630176): Es obligación de la Comunidad las obras de aislamiento de la cubierta del edificio, aunque esta sea de utilización privativa.- SAP Barcelona, Sección 17.ª, 102/2015, de 5 de marzo (SP/SENT/816498): Cuando las filtraciones son causadas por el mal estado de la impermeabilización de la terraza-cubierta de uso privativo, la Comunidad debe responder de las reparaciones correspondientes.- SAP Madrid, Sec. 10.ª, 68/2015, de 19 de febrero (SP/SENT/806794): La Comunidad debe asumir los daños causados por la deficiente impermeabilización de la terraza-cubierta cuando no ha acreditado que concurra un uso descuidado y negligente por parte de los propietarios que tienen el uso privativo de la misma.- DGRN, de 31 de mayo de 2013 (SP/SENT/729470): Los gastos de las reparaciones de la terraza y patio cuyo uso es privativo deben ser asumidos por todos los propietarios siempre que afecten a las condiciones estructurales de estanqueidad, habitabilidad o seguridad del edificio.

Instalación de cámaras en CP para detectar infractores

Sobre la instalación de cámaras de vigilancia en la Comunidad de Propietarios (extensible por lo que aquí interesa a una urbanización), ha establecido la Agencia Española de Protección de Datos que la misma no solo requerirá el pertinente acuerdo de la Junta y su reflejo en acta, sino que la Agencia recomienda que en el acuerdo se reflejen algunas de las características del sistema de videovigilancia, como el número de cámaras o el espacio captado por las mismas.Además, siendo esa captación de imágenes un tratamiento de datos, la Comunidad deberá incorporarlo a su «registro de actividades de tratamiento». Además, la AEPD impone, entre otras, las siguientes obligaciones:- Será obligatorio que se instalen en los distintos accesos a la zona videovigilada, y en lugar visible, uno o varios carteles que informen de que se accede a una zona videovigilada. El cartel indicará de forma clara la identidad del responsable de la instalación ante quién y dónde dirigirse para ejercer los derechos que prevé la normativa de protección de datos, y dónde obtener más información sobre el tratamiento de los datos personales. La AEPD dispone de un modelo. La información puede estar disponible en conserjería, recepción, oficinas, tablones de anuncios o ser accesible a través de Internet.- Las cámaras solamente podrán captar imágenes de las zonas comunes de la Comunidad. No podrán captarse imágenes de la vía pública, a excepción de una franja mínima de los accesos al inmueble, ni tampoco imágenes de terrenos y viviendas colindantes o de cualquier otro espacio ajeno.- Si se utilizan cámaras orientables y/o con zoom será necesaria la instalación de máscaras de privacidad para evitar captar imágenes de la vía pública, terrenos y viviendas de terceros.- La contratación de un servicio de videovigilancia externo o la instalación de las cámaras por un tercero no exime a la Comunidad de Propietarios del cumplimiento de la normativa en materia de protección de datos personales.- El acceso a las imágenes estará restringido a las personas designadas por la Comunidad. En ningún caso serán accesibles a los vecinos mediante canal de televisión comunitaria. Si el acceso se realiza con conexión a Internet, se restringirá con un código de usuario y una contraseña (o cualquier otro medio que garantice la identificación y autenticación unívoca), que solo serán conocidos por las personas autorizadas a acceder a dichas imágenes.- El sistema de grabación se ubicará en un lugar vigilado o de acceso restringido. A las imágenes grabadas accederá solo el personal autorizado que deberá introducir un código de usuario y una contraseña.Sobre el registro de la basura de un vecino, al margen de que dichos hechos pudieran generar algún tipo de responsabilidad civil o incluso penal por vulneración de la intimidad, desde el punto de vista estricto de la protección de datos, toda recogida de datos personales supone un «tratamiento», siendo necesario para que sea legítimo que se den alguno de los presupuestos habilitantes establecidos en el art. 6 del Reglamento Europeo de Protección de Datos (Reglamento UE 2016/679): consentimiento del interesado, tratamiento necesario para la ejecución de un contrato en el que el interesado es parte, tratamiento necesario para el cumplimiento de una misión realizada en interés público, etc. Por último, y respecto a la repercusión de los costes de la instalación de las cámaras a los infractores, entendemos que ello no es posible; la instalación será un gasto común al que deberán hacer frente todos los comuneros sin perjuicio de que, en el caso de que se acredite una infracción, la Comunidad pueda ejercer contra el propietario infractor las acciones legales que le correspondan.

Acuerdos para instalar un sistema de cierre y de apertura de puertas de entrada a la finca

En primer lugar, hay que tener en cuenta que todos los acuerdos comunitarios para ser correctamente adoptados deben aparecer en el «Orden del día», pues este será el marco en el que haya de desarrollarse la Junta de Propietarios, pues de ello dependerá que los propietarios asistan o no, es decir, todo comunero ha de saber previamente los asuntos a tratar y esto se consigue con la redacción de este «Orden del día». De este modo, si se adopta algún acuerdo que no figura en él, podrá ser impugnado por cualquier propietario disidente o ausente con todas las posibilidades de éxito.Con respecto al asunto a tratar (la instalación de un sistema de cierre y apertura de los elementos comunes), consideramos que es suficiente con el acuerdo de la mayoría simple de la regla 7 del art. 17 LPH, al tratarse de un acto de mera administración, pues este mismo «quorum» es admitido por la jurisprudencia cuando se trata de cerrar una Comunidad, y en el caso consultado, simplemente se pretende poner un cierre.

Los impagos de las comunidades de propietarios, al descubierto

Crean la primera plataforma digital para reclamar y publicar deuda comercial que hasta ahora no estaba disponible en ningún fichero de morosidad | El CEO de la startup Icired y presidente del Consejo Andaluz de Administradores de Fincas firman un acuerdo de colaboración

El socio fundador y CEO de la startup granadina Icired, Enrique Rodríguez Zarza, y Rafael Trujillo, presidente del Consejo Andaluz de Administradores de Fincas, firmaron esta pasada semana un acuerdo de colaboración.

Icired es la compañía española que ha revolucionado la lucha contra la morosidad en España con un innovador modelo de negocio basado en la economía colaborativa y en uso del BIG DATA, cumpliendo con la normativa vigente en materia de Protección de datos de Carácter Personal, así como con los requisitos exigidos por la Agencia Española de Protección de Datos.

Gracias a este acuerdo de colaboración, los administradores de fincas podrán hacer uso de esta novedosa plataforma digital, pionera en nuestro país, para reclamar deuda comercial que hasta ahora no estaba disponible en ningún fichero de morosidad. Además, podrán consultar la información compartida mediante un acceso on line. Esto supone que miles de impagos de las comunidades de propietarios saldrán por primera vez a la luz gracias a su publicación en el fichero Icired.

Esta información, a su vez, será difundida al sistema financiero y empresarial del país por Informa D&B, socio estratégico de la startup granadina y líder en el suministro de información comercial, financiera, sectorial y de marketing sobre empresas. Esta difusión permitirá una mayor transparencia financiera, lo que contribuirá a minimizar los riesgos de impagos en las comunidades de propietarios.

El método Icired

El fichero Icired es la primera plataforma privada online de morosidad accesible a cualquier persona física o jurídica, pudiendo consultarse, de manera sencilla, la información compartida por particulares, autónomos, empresas o entidades financieras en su web www.iciredimpagados.es.

La compañía surgió con la idea de democratizar los ficheros de morosidad, que eran muy restrictivos, siendo únicamente  accesibles a bancos y entidades financieras y hoy en día es una eficaz herramienta que permite recuperar las deudas y salvar la brecha entre el acreedor y los deudores, ayudando a  profesionales, empresas o particulares a recuperar ingresos perdidos y a mejorar su rentabilidad a la vez que ofrece soluciones a las personas endeudadas permitiéndoles alcanzar acuerdos de pago inmediatos y saldar deudas a través de su novedoso sistema.

El revolucionario modelo de negocio de Icired, basado en la economía colaborativa apoyada en la tecnología y en el uso de internet como método de comunicación universal, permite que miles de usuarios compartan información para beneficiarse recíprocamente del poder del big data, lo que supone para los administradores de finca un complemento que dota de mayor eficacia a sus reclamaciones de cantidad. 

La mercantil andaluza cuenta con el apoyo tecnológico e institucional de dos nuevos socios estratégicos: EVERIS, consultora con presencia internacional que forma parte del grupo NTT DATA e INFORMA D&B filial de CESCE (grupo de referencia en la gestión integral del riesgo comercial) y líder en el suministro de información Comercial, Financiera, Sectorial y de Marketing.

fuente: SEPIN

¿Deben contar las Comunidades con certificado digital? ¿Puede solicitarlo el Administrador?

Debemos recordar que, de conformidad con las previsiones del art. 14.2 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas (en vigor desde el 2 de octubre de 2016), están obligados a relacionarse electrónicamente con las Administraciones los siguientes colectivos:a) Las personas jurídicas.b) Las entidades sin personalidad jurídica.c) Quienes ejerzan una actividad profesional para la que se requiera colegiación obligatoria, para los trámites y actuaciones que realicen con las Administraciones Públicas en ejercicio de dicha actividad profesional. En todo caso, dentro de este colectivo se entenderán incluidos los notarios y registradores de la propiedad y mercantiles.d) Quienes representen a un interesado que esté obligado a relacionarse electrónicamente con la Administración.e) Los empleados de las Administraciones Públicas para los trámites y actuaciones que realicen con ellas por razón de su condición de empleado público, en la forma en que se determine reglamentariamente por cada Administración. Además, según el artículo 14.3, reglamentariamente las Administraciones Públicas podrán establecer otros sujetos con obligación de mantener relación electrónica con ellas.Dicha instauración de las comunicaciones electrónicas ya estaba vigente anteriormente en otros ámbitos, como en el tributario, donde ya existía la obligación de efectuar presentaciones y recibir notificaciones por medios electrónicos en los procedimientos ante la Agencia Tributaria o, igualmente, en el ámbito de la Seguridad Social, con el Sistema RED.Así pues, dado que las Comunidades de Propietarios deben relacionarse con la Administración por medios electrónicos, debemos concluir que deberán estar provistas de algunos de los sistemas de identificación y firma electrónica recogidos en los artículos 9 y 10 de la citada Ley 39/2015 (certificados de firma electrónica, de sello electrónico o cualquier otro sistema que las Administraciones Públicas consideren válido).¿Cómo solicitarlo?En el portal de la Fábrica Nacional de La Moneda y Timbre, pidiendo un certificado de representación de entidad sin personalidad jurídica. En este proceso, se indicará una dirección de correo electrónico a la que la FNMT enviará un código.Con este código y previa cita se deberá acudir a las oficinas de la AEAT. Deberá aportar también en ese momento una fotocopia de su DNI, del CIF de la Comunidad, el Acta de nombramiento como Presidente, si este cargo el que lo solicita y el Acta de la Junta donde se autorizó este trámite.Al realizar esta gestión, se recibirá un email de confirmación. En el mismo, figuran las instrucciones para descargar el certificado. Éste tiene que ser el mismo ordenador que obtuvo el código de solicitud.Finalmente, el Presidente puede apoderar al Administrador para que sea él quien reciba las notificaciones y quien realice las gestiones de la comunidad. Puede hacerlo cómodamente a través del portal de apoderamiento electrónico.Aunque lo más sencillo sería que lo solicite el Administrador en nombre de la comunidad, teniendo en cuenta que, en este caso, en Junta de Propietarios es necesario hacer constar en Acta el poder que le otorga la Junta para realizar los trámites necesarios para solicitar, descargar, renovar, etc.