En primer lugar, hay que tener en cuenta que la Comunidad puede sancionar con la privación de este derecho fundamental en un solo supuesto, el previsto en el artículo 15.2 de la LPH que señala: “Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto”.
Así, solo en este caso legalmente previsto será cuando procederá la citada privación, sin que la Junta tenga capacidad sancionadora alguna, pues incluso en el caso de la reforma de la LPH por la Ley de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (SP/LEG/37673), en la que la Comunidad puede imponer sanciones como medidas disuasorias contra la morosidad, también están relacionadas con la falta de pago de los gastos comunes, sanción, además que, como toda prohibición de derechos ha de ser interpretada de manera restrictiva. Así, incluso existen resoluciones que defienden la imposibilidad de poder privar del voto al propietario múltiple que solo es moroso por alguna de sus propiedades; en este sentido se ha pronunciado, entre otras, las sentencias de las Audiencias Provinciales de Madrid, Sec. 12.ª, 768/2010, de 30 de diciembre (SP/SENT/637809) y de las Palmas, Sec. 4.ª, 142/2004, de 23 de febrero (SP/SENT/56942). En estos casos, el criterio de sepín es que, el propietario seguirá teniendo un voto, si bien se restará del cómputo coeficiente de participación de la propiedad por la que es moroso. Ahora bien, no se trata de un criterio unánime de la jurisprudencia, existiendo igualmente sentencias que se pronuncian en contra de este argumento y entienden que, al ser un propietario moroso por alguna deuda comunitaria y con independencia de las propiedades, se le deberá privar de la posibilidad de votar; en este sentido, las sentencias de las Audiencias Provinciales AP Madrid, Sec. 11.ª, 213/2017, de 1 de junio (SP/SENT/912220), AP La Rioja, Sec. 1.ª, 272/2011, de 8 de septiembre (SP/SENT/645694)
Entonces, si parece que está claro la citada imposibilidad de denegar el voto, salvo que el propietario sea moroso, ¿por qué la Comunidad intenta esta privación?
A tenor de las resoluciones judiciales que hemos localizado al respecto, dos parecen ser los supuestos.
- Porque los locales no vayan a hacer uso de los servicios u obras que se pretenden aprobar
- Por estar exentos de los gastos relativos a lo que se somete a votación.
Respecto al primero de ellos se ha pronunciado la sentencia de la AP Palencia, Sec. 1.ª, 339/2006, de 12 de diciembre (SP/SENT/128497). En este caso, como señala la citada resolución, la razón esgrimida por los comuneros que decidieron la exclusión de voto de la propietaria del local comercial era por no ser usuaria del ascensor; mientras que la Audiencia no estima como justificativa esta causa para la privación, pues es evidente que los titulares de locales tienen el derecho de votar en relación con una obra que supone una alteración sustancial de una parte del inmueble, aunque prácticamente no lo utilicen nunca.
Aclarar, por otra parte, que, además, hay que tener en cuenta que la no utilización de un determinado elemento común no es la causa para la exoneración del pago de los gastos que se generan, como señala el artículo 9.2 de la LPH. De tal modo que, con mayor motivo, si deben abonar los gastos como el resto de los propietarios, deberán tener este derecho de voto.
Ahora bien, una opción en estos supuestos es que la Junta acuerde la exoneración del gasto y los locales otorguen el derecho de voto positivo, pero en ningún caso se les podrá privar de este derecho. Esta situación se podrá dar en los casos, en los que el voto de los locales haga imposible alcanzar un acuerdo. El ejemplo más típico podría ser el de instalación del ascensor; en este caso, el acuerdo se podrá adoptar por el mismo quorum que se necesita para el acuerdo principal, como señalan las sentencias del TS Sala Primera de lo Civil, entre otras la 197/2021, de 12 de abril (SP/SENT/1094937), la 2029/2006 de 13 de septiembre de 2010 (SP/SENT/524328) y la de este mismo Tribunal, 804/2011, de 7 de noviembre (SP/SENT/650552).
El segundo supuesto, quizá más controvertido, será cuando los propietarios no están obligados al pago de la obra, instalación, etc., que se pretende acordar, exoneración que puede venir fijada en el Título o mediante acuerdo comunitario. En estos casos, pese a no tener interés alguno y no existir, repito, obligación de pago, ¿deberán participar en la votación?
Sí, tendrán el mismo derecho que todos los propietarios, por ejemplo, podrán votar en el acuerdo de supresión del servicio de calefacción y agua caliente, aunque no tengan este servicio comunitario, si bien lo lógico, en estos casos, es que no voten o se abstengan de un asunto ajeno a sus intereses; pero lo que la Comunidad debe tener claro es que no se les podrá prohibir el repetido derecho de voto. En este sentido se ha pronunciado la sentencia a la que me refería al comienzo de la AP de Madrid Sec. 12.ª, 263/2022, de 1 de julio (SP/SENT/1159289).
No obstante, si asisten, no hay duda alguna de que, como cualquier otro comunero, deben ser convocados, y si no se les permite votar, podrán impugnar el acuerdo por este motivo, haber sido privados indebidamente, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 18 de la LPH, debiendo hacerlo en la forma y plazos del citado precepto legal.
Luego, la conclusión, por lo expuesto, es que los locales siempre tendrán derecho a voto y la Comunidad solo podrá privarles del mismo en el caso señalado en el citado artículo 15.2 de la LPH, es decir, cuando no se encuentren al corriente de pago de los gastos comunes.