Como expuse en su momento, en el régimen de propiedad horizontal, existen unas obligaciones de los propietarios fijadas en el artículo 9 de la LPH; entre otras, y en relación con el tema tratado; las de respetar y responder de los elementos comunes dentro de su propiedad; mantener en buen estado de conservación su propio piso o local; consentir las reparaciones y servidumbres que exijan el servicio del inmueble; permitir el acceso a la propiedad privada cuando la Comunidad así lo requiera.Se trata, en general, de unas relaciones de vecindad, por lo que todos los propietarios se pueden ver afectados en una u otra medida, pero ¿qué repercusiones puede tener esta afectación con el resto de la Comunidad?
En aquella ocasión escribí sobre estas obligaciones de los propietarios y, en su caso, del derecho a ser indemnizados; así, por ejemplo, vimos los supuestos de reparaciones necesarias, servidumbres, etc.
Hoy me centraré en el perjuicio que no debe ser consentido y que dará lugar a la posible impugnación judicial de un acuerdo en aquellos casos en los que, como señala el art. 18.1.c) de la LPH: “…supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho”.
Aunque no es sencillo determinar cuáles pueden ser los motivos o supuestos donde se pueda aplicar esta norma legal, está claro que, estarán descartados aquellos acuerdos en los que, como he señalado, la LPH concede facultades a la Junta para imponer una determinada carga, por ejemplo, la servidumbre del del art. 9.1. c).
No obstante, también hay supuestos en los que la jurisprudencia entiende que, incluso si estas servidumbres o relaciones de vecindad se ven superadas, se podría alegar el citado perjuicio por el propietario, por lo que, habría de estarse al caso concreto.
Esto ha dado lugar a sentencias dispares, por ejemplo, cuando se trata de la instalación del ascensor privando de parte de la propiedad a un comunero; así, mientras algunas, como la de AP Cantabria, Sec. 2.ª, 604/2023, de 20 de noviembre. Recurso 445/2022 (SP/SENT/1209229), entienden válido el acuerdo, otras lo anulan, como la de la AP Barcelona, Sec. 1.ª, de 26 de abril de 2004. Recurso 432/2003 (SP/SENT/57598), por causar un grave perjuicio al local que impide su explotación.
De este modo, y aunque repito, es necesario estar, repito, al caso específico, me parece interesante hacer un repaso de algunas de las sentencias que han estimado el citado perjuicio para anular el acuerdo adoptado.
Veamos algunos de estos acuerdos:
Se revocan decisiones adoptadas en Junta.
Partiendo del criterio general, la Comunidad puede revocar un acuerdo (SP/DOCT/82797) como señala, entre otras, la sentencia de la AP A Coruña, Santiago de Compostela, Sec. 6.ª, en sentencia 255/2023, de 9 de octubre. Recurso 77/2023 (SP/SENT/1204917), no obstante, esto podrá hacerse, siempre que no ocasione perjuicios para los comuneros, ni existan derechos adquiridos por estos.
En este sentido se han pronunciado las sentencias de la AP Madrid, Sec. 18.ª, 346/2021, de 15 de octubre. Recurso 15/2021 (SP/SENT/1127161) y la de la AP A Coruña, Santiago de Compostela, Sec. 6.ª, 155/2023, de 1 de junio. Recurso 4/2023 (SP/SENT/1192636). Ambas se anulan el acuerdo que revoca otro anterior, en el primer caso por el que se permitía la segregación de la propiedad, y en el segundo, al haber autorizado previamente la Comunidad en dos ocasiones el cierre de la terraza, lo que crea una decisión vinculante que impide que, posteriormente se pueda acordar la revocación, provocando un claro perjuicio al comunero.
Ahora bien, puede darse el caso en el que, revocado el acuerdo y produciéndose el repetido perjuicio, el afectado solicitase, no la anulación de lo adoptado sino una indemnización, como se ha pronunciado la sentencia de la AP Cádiz, Ceuta, Sec. 6.ª, 32/2024, de 5 de febrero. Recurso 394/2023. (SP/SENT/1221962)Se revocación un acuerdo porque supone un perjuicio para otros comunes.
El acuerdo, a favor de un propietario, causa perjuicio al resto de comuneros.
Este es un supuesto diferente al anterior, en el que procede la revocación al causar perjuicios a otros propietarios.
La sentencia de la AP Salamanca, Sec. 1.ª, 311/2013, de 23 de septiembre. Recurso 83/2013 (SP/SENT/736365), permite la revocación, precisamente porque se acreditan que, la mala instalación de una chimenea, aunque autorizada por la Comunidad, provoca perjuicios al resto de vecinos, de tal modo que, estima válida la decisión por la que la Comunidad acuerda su retirada
El acuerdo produce molestias a un comunero.
Es el caso de la sentencia del TS, Sala Primera, de lo Civil, 307/2013, de 9 de mayo. Recurso 2072/2010 (SP/SENT/718490) donde se declara la nulidad del acuerdo por el que se concedió autorización al local para la instalación de una chimenea en el patio del inmueble.
En este supuesto, además de que la alteración de la configuración del edificio es sustancial, pues atraviesa el forjado del patio y eleva una chimenea de aluminio a lo largo de cinco plantas, reflecta la luz, produce un fuerte impacto visual e interrumpe el espacio existente entre las dos ventanas del piso de la actora, otra propietaria.
La sentencia de la AP Baleares, Sec. 3.ª, 271/2020, de 22 de junio. Recurso 17/2020 (SP/SENT/1062455), anula el acuerdo por el que se pretenden reubicar los aíres acondicionados de las viviendas en una terraza privativa, al suponer, entre otras infracciones, un grave perjuicio para el propietario, ya que le ocasionarían unas molestias (ruidos y acumulación de aire caliente), que sin duda limitarían la habitabilidad de la vivienda
De tal modo que, como se establece en la sentencia, haría muy difícil vivir, e imposible utilizar la terraza privativa, por el nivel de ruido que implicarían, destacando también la vibración.
Limita a la propiedad el acceso a la finca.
Se suele producir, sobre todo, respecto a los locales comerciales.
A este respecto, ya se ha pronunciado el Tribunal Supremo, así la Sala Primera, de lo Civil, en sentencia 579/2009, de 16 de julio. Recurso 2204/2004 (SP/SENT/469957), fija como doctrina jurisprudencial que, el cerramiento de la finca, aprobado por mayoría de la Junta, no puede perjudicar los derechos de explotación adquiridos por el propietario del local destinado a restaurante.
Este mismo Tribunal en sentencia, 579/2009, de 16 de julio. Recurso 2204/2004 (SP/SENT/469957) declara, como doctrina jurisprudencial que,el cerramiento de la finca, aprobado por mayoría de la Junta, no puede perjudicar los derechos de explotación adquiridos por el propietario del local destinado a restaurante.
La AP Alicante, Elche, Sec. 9.ª, 249/2011, de 2 de junio. Recurso 5/2011 (SP/SENT/642646) declara nulo el acuerdo de cerramiento del inmueble por ser contrario al título constitutivo, al no haber sido aprobado por unanimidad y afectar gravemente a los locales comerciales por una posible pérdida de clientela.
Se decide no accionar contra el propietario infractor.
En este caso, la AP Navarra, Sec. 1.ª, en sentencia 291/2011, de 22 de diciembre. Recurso 181/2011 (SP/SENT/666353), anula el acuerdo por el que se deniega requerir al propietario que aparca su vehículo invadiendo elementos comunes y que causa un grave perjuicio a otra propietaria. Este es un supuesto de claro abuso del derecho, en perjuicio de la afectada, sin respetar las limitaciones de uso de las zonas comunes.
Estos son solo algunos ejemplos, aunque suelen ser los más habituales, en los que, el propietario puede impugnar un acuerdo en base a lo dispuesto en el citado art. 18.1.c) de la LPH, es decir, cuando suponga un grave perjuicio que no tenga obligación jurídica de soportarlo.
La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, contando los días inhábiles, comenzando desde el día siguiente de la de la Junta, en caso de asistencia o desde que el propietario ha tenido conocimiento del acuerdo correspondiente, a tenor de lo dispuesto en el art. 5 del Código Civil, teniendo en cuenta las distintas formas de notificación, como señala el art. 9.1.h). Así, se practicará en el domicilio designado, en su defecto, en el piso o local de la Comunidad y, si intentada la notificación al propietario fuese imposible practicarla, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios comunitario, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.