La responsabilidad del propietario por actividades molestas

En esta ocasión, presentamos un detallado estudio acerca de la responsabilidad civil del propietario ante las actividades molestas, donde hemos realizado una recopilación de diferentes tipos de actividades de esta clase y las consecuencias de su realización.En el primer bloque de jurisprudencia hemos diferenciado distintos supuestos de actividades molestas, como son la tenencia de animales, los humos y olores, los ruidos y, por último, las relacionadas con las viviendas turísticas (antiguo hospedaje), que tantos problemas están ocasionando actualmente a los vecinos de las Comunidades de Propietarios.En cuanto al segundo bloque de sentencias, hemos recogido las últimas resoluciones jurisprudenciales sobre la acción de cesación del art. 7, apdo. 2, de la Ley de Propiedad Horizontal y las posibles sanciones a los propietarios infractores. Para que las sanciones puedan ser impuestas a los comuneros es preciso cumplir previamente con una serie de requisitos por parte de la Comunidad, pues, tal y como indica el precepto citado anteriormente, es necesario el requerimiento previo por parte del Presidente; en este sentido, surgen varias cuestiones, como si es válido si lo realiza otra figura como el Secretario/Administrador, existiendo jurisprudencia a favor y en contra. Por otro lado, se plantea la duda, en los casos en los que la vivienda o local se encuentran arrendados, de si el escrito debe ir dirigido contra el propietario o contra el arrendatario ocupante, no existiendo un criterio unánime al respecto.Resulta conveniente indicar que dicho requerimiento previo es un requisito de procedibilidad; además, es necesario dar al propietario u ocupante la posibilidad de modificar su actuación, ya que el art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que corresponderá la posible privación cuando el «infractor persistiese en su conducta«, por lo que dicha actuación por parte de la Comunidad de Propietarios resulta totalmente necesaria.En cuanto a la legitimación activa para la interposición de la acción de cesación de las actividades molestas, la Ley indica que corresponde al Presidente, siempre que este se encuentre debidamente autorizado por la Junta, sustanciándose los trámites a través del juicio ordinario. Pero ¿qué ocurre en los casos en los que la Junta o el Presidente no actúan ante este tipo de situaciones? En este supuesto se ha pronunciado el Tribunal Supremo en el Auto de 18 de octubre de 2017 (SP/AUTRJ/924597) y en Sentencias como la de 18 de mayo de 2016 (SP/SENT/854896), que reitera la doctrina jurisprudencial, admitiendo, en ambos casos, la legitimación activa del comunero en beneficio propio ante la pasividad de la Comunidad. La legitimación pasiva suscita las mismas dudas que el requerimiento previo, no existiendo un criterio unánime sobre a quién ha de dirigirse la demanda.Si, una vez requerido el infractor, persiste en su actividad, judicialmente se podrá privar del uso de la vivienda o local como consecuencia de sus actos al propietario y/u ocupantes, como, por ejemplo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Álava de 21 de junio de 2017 (SP/SENT/918647), que priva al propietario por ruidos, suciedad ante la tenencia de animales durante un semestre, o la de la Audiencia Provincial de Asturias de 31 de marzo de 2017 (SP/SENT/904155), en la que se prohíbe el uso de la vivienda a los propietarios, incluyendo la extinción del contrato de arrendamiento por vulnerar las normas básicas de convivencia. Dicha sanción puede llevar aparejada una indemnización al resto de los comuneros por los daños ocasionados.