Analizamos a continuación las cuestiones más relevantes:
I. Características del arrendador gran tenedor de vivienda
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda, con entrada en vigor el 26 de mayo, conforme su disposición final novena, con la única excepción de la disposición final segunda «Incentivos fiscales aplicables en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda», que entrará en vigor el 1 de enero de 2024, establece la definición de “gran tenedor” en el artículo 3, letra K): «la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa.». Es decir, nos encontramos ante una posible rebaja del concepto de gran tenedor de diez a cinco viviendas en zonas de mercado residencial tensionado definidos por cada comunidad autónoma.
No se trata de la primera definición de “gran tenedor”, sino que ya hace más de tres años y medio, el Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptaban medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al Covid-19, lo incluyó en el art. 4 “Aplicación automática de la moratoria de la deuda arrendaticia en caso de grandes tenedores…”, indicando que sería toda persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2. La única diferencia entre estas dos definiciones es la mayor precisión en la contenida en la Ley por el derecho a la vivienda, al establecer diez inmuebles urbanos “de uso residencial”, por lo que se restringe el ámbito, no afectando en el cómputo de inmuebles el destinado a local de negocio.
Ahora bien, la definición adolece de precisión, ¿Qué ocurre en caso de copropiedad, comunidad de bienes o usufructo?, ya que ninguna de las normas indicadas ha entrado a discernir estas dudas. Nuestro criterio, dicho con toda cautela, es que deben considerarse a efectos del cómputo solamente las situaciones de plena propiedad, de tal forma que, si el arrendador posee una vivienda en nuda propiedad, usufructo o copropiedad, la misma no debe ser tenida en cuenta para la suma de los 10 inmuebles. Y si un contrato está firmado por uno de los cónyuges, tan solo tendría el 50% y tampoco tendría el concepto de gran tenedor, ya que insistimos, el concepto de titularidad debe ir referido a la plena propiedad y no a cualquier otra configuración limitada del dominio.
Por otra parte, ¿debemos incluir en el cómputo la vivienda habitual y las segundas residencias?, nuestra postura es afirmativa, ya que la Ley no establece el requisito de que los inmuebles a considerar se encuentren arrendados u ocupados.
No obstante, debemos tener en cuenta los Criterios orientadores de los Jueces de Primera Instancia de Barcelona establecidos en la junta sectorial de 29 de junio de 2023, que interpreta el concepto de gran tenedor, señalando que la «titularidad» no es sinónimo de la plena propiedad del 100% de un inmueble, siendo necesario adoptar un criterio que sirva para hacer compatibles el derecho a la tutela judicial efectiva y la protección a las familias vulnerables.
Así, ante la titularidad de diez o más inmuebles, o de una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, computarán las titularidades de derechos reales que conlleven por sí solas la facultad de uso y disfrute del inmueble, o la posibilidad de hacer actos de administración ordinaria sobre el mismo. Se incluirán en el cómputo las situaciones de usufructo, en el caso de titularidades compartidas, se incluirán en el cómputo las propiedades de una parte alícuota superior al 50%, y para alcanzar el cómputo de los 1.500 metros cuadrados de uso residencial, se deberá hacer el cálculo teniendo en cuenta las partes alícuotas, incluyendo todas las fincas sobre las que tenga alguna cuota de participación.
Respecto al inmueble de uso residencial, computarán aquellas fincas identificadas en el Registro de la Propiedad, aunque físicamente estén divididas en varios departamentos, y siempre que sean susceptibles de ser destinadas, en todo o en parte, a un uso residencial. Y ello porque el legislador adopta como criterio la aportación de una certificación del Registro de la Propiedad en el que conste la relación de propiedades de la parte actora, de ahí que el concepto de «inmueble de uso residencial» del art. 3.k) de la Ley ha de interpretarse en sentido registral, y no catastral, ni físico.
Por otra parte, a efectos de cómputo general de titularidad de «más de diez inmuebles» se tendrán en cuenta todos los ubicados en territorio nacional del Estado. En caso de zona de mercado residencial tensionado («cinco o más inmuebles urbanos») se computarán sólo aquéllos que estén ubicados en dicho ámbito.
II. Prórroga extraordinaria de un año y condición de gran tenedor
La aprobación de la Ley por el Derecho a la Vivienda, de 24 de mayo de 2023, establece en su Disposición Adicional Primera, la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, y uno de los cambios fundamentales en esta materia arrendaticia se observa en el artículo 10 dedicado a la prórroga del contrato.
Afecta a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la LAU 29/1994 posteriores al 26 de mayo de 2023, en los que finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o bien el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1. Se añaden dos apartados, 2 y 3, al artículo 10 de la LAU, y la posibilidad de solicitar dos tipos de «prórroga extraordinaria», de uno o hasta tres años de duración. Pues bien, el apartado 2 contempla la prórroga extraordinaria de un año, siempre que el arrendador sea gran tenedor, y se reúnan las condiciones de que el arrendatario de vivienda se encuentre en situación de vulnerabilidad social y económica. La solicitud de la prórroga extraordinaria en este caso debe ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, insistimos, si es un gran tenedor de vivienda, de acuerdo con la definición de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda., salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento.
En el caso de la nueva prórroga extraordinaria de tres años, el apartado 3 del art. 10 contempla la posibilidad de solicitar esta prórroga si el arrendatario de vivienda se encuentra en zona de mercado residencial tensionado, pero aquí se aceptará sin que deba considerarse la condición del arrendador gran tenedor o no de vivienda.
Realmente, en la práctica, esta prórroga de un año extraordinaria no creemos tenga demasiada efectividad, pues muchos arrendadores podrán denunciar la finalización del contrato con cuatro meses de anticipación al término del periodo mínimo de los cinco años, y no entrará en juego la prórroga de tres años del art. 10, apdo. 1 y la posibilidad de ampliación de otro año más de prórroga.
III. Limites en la fijación de la renta en caso de arrendador gran tenedor
Nos encontramos ante otra de las novedades introducidas por la Ley 12/2023, de 24 de mayo en su Disposición Final Primera, que modifica el artículo 17 de la LAU 29/1994, añadiendo los apartados 6 y 7. En este último apartado, se limita la fijación de la renta en los contratos de arrendamiento de vivienda posteriores al 26 de mayo de 2023 en los que el arrendador tenga la condición de gran tenedor de vivienda, y en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado, de tal forma que la renta pactada no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme a un sistema de índices de precios de referencia atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique.
A estos efectos, la Disposición Adicional Primera de la Ley por el derecho a la vivienda contempla la creación de una base de datos de contratos de arrendamiento de vivienda y refuerzo de la colaboración en la información sobre contratos de arrendamiento. El objeto es incrementar la información disponible para el desarrollo del Sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda que ya se había señalado en la Disposición Adicional Segunda del Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
La Disposición Final Sexta de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda contempla la limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda, modificando el Real Decreto-Ley 6/2022, de 29 de marzo y estableciendo los porcentajes para los años 2023, 2024 y a partir de 2025; concretamente, el 2% del IGC durante el año 2023, 3% durante 2024, y a partir de 2025 se creará un nuevo índice conforme establece expresamente la nueva Disposición Adicional Undécima que se añade a la Ley de Arrendamientos Urbanos, indicando que el Instituto Nacional de Estadística definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que se fijará como límite de referencia a los efectos del artículo 18 de la LAU, con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento.
La norma diferencia dos tipos de arrendadores en el apartado 1 del art. 46 del Real Decreto-Ley 6/2022 de 29 de marzo. En su letra a) se refiere al arrendador gran tenedor, indicando que el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que pueda exceder del resultado de aplicar la variación anual del índice de garantía de competitividad (IGC) a fecha de dicha actualización. Y en caso de no existir pacto, el incremento de la renta quedará sujeto a esta misma limitación. Lo curioso en esta cuestión es que en la letra b) se refiere al arrendador no gran tenedor, y lo somete igualmente al acuerdo entre las partes, y si no existe, tal aumento de renta no podrá exceder del IGC anual. En conclusión, a efectos prácticos, y desde el punto de vista del arrendatario, en ambos casos, tendrán derecho a que la renta revisada no exceda de la variación anual del IGC.
El artículo 19 de la Ley por el derecho a la vivienda establece la obligación de colaboración y suministro de información de los grandes tenedores en zonas de mercado residencial tensionado, con las administraciones públicas competentes en materia de vivienda. Estas podrán exigir a los grandes tenedores de vivienda en estas zonas de mercado residencial tensionado, la colaboración y suministro de información del año natural anterior sobre el uso y destino de las viviendas de su titularidad que se encuentren en esas zonas, y podrán incorporar criterios adicionales acordes a la realidad y características de la zona o atendiendo a la normativa específica de la Administración competente en materia de vivienda. Los arrendadores deben comunicar la información en el plazo de tres meses desde el requerimiento, que incluirá, con respecto a las viviendas de titularidad del gran tenedor en la zona de mercado residencial tensionado, al menos, los siguientes datos, tal como señala expresamente el citado art. 19:
“a) Los datos identificativos de la vivienda y el edificio en que se ubica, incluyendo la dirección postal, año de construcción y, en su caso, año y tipo de reforma, superficie construida de uso privativo por usos, referencia catastral y calificación energética. b) Régimen de utilización efectiva de la vivienda, en el contexto de los de usos previstos en los instrumentos de ordenación territorial y urbanística. c) Justificación del cumplimiento de los deberes asociados a la propiedad de vivienda, establecidos en el artículo 11 de esta ley.”
Por último, nos encontramos con una medida de gran trascendencia práctica y a la que deberemos prestar máxima atención, ya que la falta de acreditación de la condición o no de gran tenedor dará lugar a la inadmisión de la demanda conforme el art. 439. 6 de la LEC, aunque recientemente los criterios de los Juzgados de Barcelona, antes indicados, los entienden subsanables al amparo de lo dispuesto en el Art. 231 de la LEC.
En este sentido, la Ley 12/2023, de 24 de mayo por el derecho a la vivienda modifica la Ley de Enjuiciamiento civil 1/2000 en muchos aspectos, siendo de especial relevancia los apartados 6 y 7 añadidos al artículo 439, ya que, en las demandas que pretendan la recuperación de la posesión de una finca, no serán estimadas si no se especifica, por un lado, si el inmueble objeto de las mismas constituye vivienda habitual de la persona ocupante, y por otro, si concurre en la parte demandante la condición o no de gran tenedor de vivienda, en los términos que establece el art. 3, K) de la citada Ley 12/2023, de 24 de mayo. Afecta, en consecuencia, a los juicios de desahucio por falta de pago, expiración del término, reclamación de rentas y cantidades derivadas del arrendamiento, precario, sumario de recobrar la posesión, okupas, y los sumarios ejercitados por titulares de derechos inscritos.
Desde nuestro punto de vista, la exigencia es totalmente desorbitada, ya que, en cualquier caso, hay que demostrar la condición de arrendador.
- Si no es gran tenedor, tendrá que demostrarlo adjuntando certificación del Registro de la Propiedad en el que consten la relación de propiedades a nombre de la parte actora, sin que sea suficiente una nota simple. Los trámites de solicitud ya pueden obtener en el Registro de la Propiedad, en el enlace: https://sede.registradores.org/site/home, en el banner denominado «Certificación de localización de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda».
- Pero, si resulta que el arrendador es gran tenedor, la norma exige aún muchos más requisitos en la letra c) del nuevo apdo. 6, que obliga a que se indique en la demanda, por una parte, si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica y para ello el arrendador debe averiguar este dato y acreditarlo, y por otra, si ha acudido a un procedimiento previo de conciliación o intermediación con el obligado documento acreditativo. Todas estas cuestiones han sido analizadas ampliamente en Sepín Editorial Jurídica, por Alberto Torres López, Director Jurídico de Sepín “Novedades en los Juicios de Desahucio tras la nueva Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda” .
En conclusión, la Ley por el derecho a la vivienda se centra en la figura del “arrendador gran tenedor”, de una forma incisiva y directa; quizás algunos puedan pensar que en ellos está el origen de la problemática del alquiler de vivienda…, cuando debemos ser conscientes de que se trata de una minoría, pues el 80% de los arrendadores son pequeños propietarios. En nuestra opinión, lo único que se consigue con estas nuevas medidas y exigencias adoptadas en la citada Ley, como podemos escuchar y leer en cualquier medio de comunicación, es que el mercado del alquiler de vivienda residencial vaya en claro descenso.