Cuando vivimos en un bloque de pisos todos estamos acostumbrados a usar la denominación Comunidad de Propietarios. Con ella nos referimos al conjunto de propietarios que si bien tienen la propiedad exclusiva de una vivienda o local, también son copropietarios en otra serie de elementos que son comunes a todos los integrantes, (jardines, terrazas, escaleras, pasillos, etc).
La Comunidad de propietarios se regula en la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960 de 21 de julio (LPH), que recientemente ha sido modificada en algunos artículos por la ley 8/2013.
A cada piso o local se atribuye una cuota de participación con relación al valor total del edificio, que sirve de módulo para determinar qué porcentaje de los gastos de la comunidad ha de abonar cada propietario. Así, cuando una persona compra, hereda…, un piso en Propiedad Horizontal, lo hace respecto a ambas cosas, es decir, no sólo el piso sino también, y conjuntamente, una determinada cuota de participación en los elementos comunes.
El título constitutivo y Estatutos de la Comunidad
El título constitutivo de la Comunidad de Propietarios es un documento que describe el edificio en general y cada piso o local en particular, indicando la extensión, planta, y los anejos ( plazas de garaje, buhardillas, trasteros…)
En el título constitutivo de la Comunidad de Propietarios se fija la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, tomando como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma que el propietario en cuestión va a hacer de los elementos comunes. Igualmente suele contener los estatutos de la Comunidad de Propietarios, que recogen entre otras, determinadas reglas de utilización del edificio, sus pisos y locales, instalaciones y servicios, gastos, administración, conservación y reparaciones. Los estatutos, solo pueden ser modificados por unanimidad de todos los copropietarios.
Es importante a la hora de adquirir una vivienda consultar en el Registro de la Propiedad este título constitutivo.
Además de los estatutos, el conjunto de propietarios pueden fijar normas que regulen la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, es decir, lo que comúnmente se llama las normas de régimen interior, y que son de obligado cumplimiento por los copropietarios.
Las obligaciones del propietario y de la Comunidad
- Por otro lado, la Comunidad está obligada a realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad.
- Respetar las instalaciones generales de la Comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
- Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del edificio y permitir en él las servidumbres (de paso, de luces, bajadas de aguas) imprescindibles para la creación de servicios comunes de interés general (como por ejemplo, ascensor, portería, conserjería, vigilancia, etc.), teniendo derecho a que la Comunidad le indemnice por los daños y perjuicios ocasionados.
- Permitir la entradaen su piso o local a los efectos de lo anterior.
- Contribuir, con arreglo a su cuota de participación, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades.
- Resulta importante destacar que el comprador de la vivienda o local responde con el propio inmueble que adquiriere, de las cantidades adeudadas a la Comunidad de Propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que correspondan al año en el que se realiza la compra y al anterior.
- Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que debe existir en la Comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca.
- Comunicar al secretario de la comunidad el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de todo tipo relacionadas con la Comunidad. A falta de esta comunicación, se puede tener por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la Comunidad.
- Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la Comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local. Es decir, si una persona vende su piso pero olvida comunicarlo al Secretario de la Comunidad o no lo hace saber de modo claro, esa persona seguirá respondiendo de las deudas de la Comunidad que surjan después de la venta junto al comprador (aunque luego podrá reclamarle después al comprador que le reembolse lo pagado).
¿Cuáles son los órganos de gobierno de la Comunidad?
La Ley de propiedad horizontal establece el régimen de gobierno de las comunidades de propietarios a través de los siguientes órganos:
a) La Junta de propietarios que reúne a todos los propietarios.
b) El Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes
c) El Secretario
d) El Administardor
Además de los estatutos, un acuerdo mayoritario de la junta puede establecer otros órganos de gobierno sin que esto suponga menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los anteriores.
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