El usufructuario vitalicio de una vivienda, ¿tiene la misma capacidad de exigir a la Comunidad las instalaciones para los “discapacitados” que el nudo propietario?

Hemos de referirnos necesariamente a las respuestas que dimos correspondientes al 2.º trimestre del año 2016 de esta misma Encuesta. Es cierto que el art. 10.1 b) de la Ley de Propiedad Horizontal establece carácter obligatorio, y no requerirán de acuerdo previo de la Junta las obras y actuaciones que resulten necesarias para la instalación de rampas en las viviendas que ocupen personas con discapacidad, pero esto debería ser solicitado por el propietario, y ha quedado al margen, según la modificación del art. 24 de la Ley locativa por la Ley 4/2013, de 4 de junio, cuando existe un arrendamiento y el arrendatario es el minusválido, haciéndose extensible al usufructuario con minusvalía y a las personas mayores de 70 años, sean o no minusválidas, por establecerlo así la Disposición Adicional Única de la Ley 15/1995, pues estos carecen de legitimación para comparecer en la Junta y provocar la derrama, conforme al apdo. 2 del referido art. 10. En resumen, puede el propietario solicitar la obra a la Comunidad, conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, pero no viene obligado si no es él el minusválido, sino su inquilino directo o adjudicatario no propietario, en el caso de separación matrimonial, o usufructuario vitalicio, que pueden hacerlo al amparo de lo dispuesto por el art. 2 de la referida Ley 15/1995, que confiere la condición de beneficiario a cualquiera que, padeciendo una minusvalía de las descritas en el artículo siguiente, sea titular de fincas urbanas en calidad de propietario, arrendatario, subarrendatario o usufructuario, o sea, simplemente, usuario de las mismas, considerándose, a los efectos de dicha Ley, usuario, al cónyuge, a la persona que conviva con el titular de forma permanente en análoga relación de afectividad, con independencia de su orientación sexual, o los familiares que con él convivan, e incluso a los trabajadores minusválidos vinculados por una relación laboral con el titular, y en ese caso estos titulares correrían con los gastos, sin perjuicio de la posibilidad de resarcirse en la forma establecida en el art. 7 de dicha Ley, mediante las ayudas, exenciones o subvenciones que puedan obtener, de conformidad con la legislación vigente, pues las obras de adecuación realizadas quedarán en beneficio de la propiedad de la finca urbana, y si estas han sido realizadas en el interior del inmueble, el propietario podrá exigir su reposición al estado anterior.

En términos generales, creo que no. El usufructuario ocupa, respecto de la Comunidad, una posición claramente subordinada al nudo propietario, pues es este quien, conforme se desprende del art. 15 LPH, ostenta el derecho de voto; el usufructuario solo tiene su representación legal tácita para los acuerdos ordinarios, pues para los que exceden de la mera administración precisa obtener un mandato expreso, como detalla dicho precepto en referencia a los acuerdos del art. 17.1 y los que sean de obras extraordinarias y de mejora; todo ello en coherencia con lo dispuesto en los arts. 500 y ss. del Código Civil al regular las obligaciones y facultades del propietario y el usufructuario en general. Y aun cuando la LPH contempla la realidad de la existencia de otros interesados, además del propietario, como se desprende de la propia redacción del art. 10.1 b) LPH al referirse a las personas que habitan o trabajan o prestan servicios voluntarios en las viviendas o locales, lo cierto es que no ha concedido legitimación a estos para pedir a la Comunidad obras u otras actuaciones y sí solo al propietario, por lo que no cabe tampoco considerar que el usufructuario con su capacidad modificada ostente por ello legitimación frente a la Comunidad.

Lo anterior debe entenderse sin perjuicio de lo dispuesto en la legislación especial sobre accesibilidad, pues en esta materia sigue vigente la Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre Límites del Dominio sobre Inmuebles para Eliminar Barreras Arquitectónicas a las Personas con Discapacidad, que dispone que cualquier «usuario» con discapacidad o el cónyuge o conviviente o los trabajadores del titular (art. 2), e incluso usufructuarios y arrendatarios –aunque estos últimos, en cuanto a las obras en el interior de la vivienda, se rigen por la LAU–, tienen derecho a «promover y llevar a cabo las obras de adecuación de la finca urbana y de los accesos a la misma desde la vía pública«, concurriendo determinados requisitos, legitimando expresamente al usuario a solicitar las obras a la Comunidad (art. 4) e incluso exigirlas en vía civil (art. 6).

En principio, los legitimados para exigir las obras y actuaciones a las que se refiere el art. 10.1 b) LPH, que son de carácter obligatorio y no requieren de acuerdo previo de la Junta, como únicos que se mencionan conforme al propio tenor del precepto como autorizados para ello, son los propietarios. Por lo demás, sin exigir, a su vez, que sufran discapacidad o superen los 70 años. Obras y actuaciones que son las necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de 70 años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior en las condiciones que señala el precepto.

De la misma forma, el art. 17.2 LPH contempla que, sin perjuicio de lo establecido en el art. 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del Título Constitutivo, o de los Estatutos, precisan del voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. Lo que implica, respecto de las obras y actuaciones de esta clase que sí precisan del acuerdo comunitario, que quien lo pueda promover sea, igualmente, alguno de los propietarios, pues solo ellos pueden pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la Comunidad (art. 16.2 LPH). Y, así, el art. 15.1 indica que, si la vivienda o local se halla en usufructo, la asistencia y el voto corresponde al nudo propietario, sin perjuicio de ser representado por el usufructuario, pero como mera actuación de este por delegación de aquel, siendo el nudo propietario el único capacitado para actuar y votar por sí mismo como propietario ante la Junta.

Consecuentemente, el usufructuario, sea o no, a su vez, el que sufre la discapacidad o tenga más de 70 años, no puede por su sola cuenta exigir a la Comunidad actuaciones e instalaciones de las referidas, a salvo que lo haga en consenso con el nudo propietario y como expresión de su voluntad y en representación de este.

No obstante, fuera de la LPH también existe la posibilidad, prevista en la Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre Límites del Dominio sobre Inmuebles para Eliminar Barreras Arquitectónicas a las Personas con Discapacidad, de poder promover frente a la Comunidad y llevar a cabo obras de esta clase, que son las indicadas en su art. 3, por parte de los usuarios con discapacidad, tanto se trate de titulares de fincas urbanas en calidad de propietarios, arrendatarios, subarrendatarios y también los usufructuarios, como de meros usuarios. Pero con el importante inconveniente, cuando se exigen las obras conforme a aquella Ley, de no aplicarse el régimen previsto en la LPH sobre el reparto de costes y su asunción por la Comunidad, sino que, conforme al art. 7 de la Ley 15/1995, los gastos que originen las obras de adecuación de la finca urbana o de sus elementos comunes corren a cargo del solicitante de las mismas, como puede ser en este caso el usufructuario.

En mi opinión, con la actual regulación no se recoge dicha posibilidad, pero debería promoverse su reforma en este sentido.

La Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre Límites del Dominio sobre Inmuebles para Eliminar Barreras Arquitectónicas a las Personas con Discapacidad parte de dos preceptos constitucionales (arts. 47 y 49); el primero, relativo al derecho a una vivienda digna y adecuada, y el segundo, que establece, como uno de los principios que han de regir la política social y económica de los poderes públicos, el de llevar a cabo una política de integración de las personas con discapacidad amparándolas, especialmente, para el disfrute de los derechos que el Título I otorga a todos los ciudadanos.

Se recogen como beneficiarios para instar obras de adecuación a su situación de minusvalía a «quienes, padeciendo una minusvalía de las descritas en el artículo siguiente, sean titulares de fincas urbanas en calidad de propietarios, arrendatarios, subarrendatarios o usufructuarios, o sean usuarios de las mismas» (art. 2).

Ahora bien, recoge también un procedimiento para instar la realización de tales obras, según el cual «el titular o, en su caso, el usuario notificará por escrito al propietario, a la comunidad o a la mancomunidad de propietarios, la necesidad de ejecutar las obras de adecuación por causa de minusvalía» (art. 4). En el plazo máximo de 60 días, el propietario, la Comunidad o la Mancomunidad de Propietarios y, en su caso, el empresario, comunicarán por escrito al solicitante su consentimiento o su oposición razonada a la ejecución de las obras; también podrán proponer las soluciones alternativas que estimen pertinentes (art. 5). Comunicada en el tiempo y forma señalados la oposición a la ejecución de las obras de adecuación, o no aceptadas las soluciones alternativas propuestas, el titular o usuario de la finca urbana podrá acudir en defensa de su derecho a la jurisdicción civil, tramitándose su petición por la vía del juicio verbal (art. 6).

Como podemos observar, no se prevé la posibilidad de una impetración directa del usufructuario (u otro tipo de usuario) frente a la Comunidad de Propietarios para exigir las obras de «accesibilidad» por minusvalía (ex art. 10 LPH). La evolución en este punto se cierra con la reforma que, de los arts. 10 y 11 LPH, efectuó la Disposición Adicional Tercera de la Ley 51/2003, de 3 de diciembre, de Igualdad de Oportunidades, No Discriminación y Accesibilidad Universal de las Personas con Discapacidad, con la introducción en el art. 10.2 LPH de la siguiente redacción: «Asimismo, la comunidad, a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta años, vendrá obligada a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes«.

En línea con esta legislación, la jurisprudencia menor sigue una posición contraria a posibilitar la petición directa del usufructuario a la Comunidad de Propietarios:

La SAP Málaga, Sección 4.ª, 171/2016, de 17 de marzo (SP/SENT/867053), indica: «Por ello, lo que habría de comprobarse, en ese estudio de la coherencia y consistencia jurídica entre el título legitimador y la consecuencia que se pretende, es si la posición de usufructuario de una vivienda, incluida en un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, puede reclamar a la Comunidad por las obras que esta deba hacer o por el alcance y modo en que tales obras se ejercitan, que es lo que, en suma, se plantea en la demanda. Pues bien, en este sentido, de la regulación contenida en la Ley de Propiedad Horizontal se infiere, con toda claridad, que el único interlocutor con la Comunidad es el nudo propietario y no el usufructuario. Tal principio se contiene, normativizado en uno de sus aspectos, en el artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal«.

En la misma línea, SAP Madrid, Sección 12.ª, 365/2012, de 6 de junio (SP/SENT/681775) señala:

«Pues bien, en este sentido, de la regulación contenida en la Ley de Propiedad Horizontal se infiere, con toda claridad, que el único interlocutor con la Comunidad es el nudo propietario y no el usufructuario.

Los deberes que la Ley especial impone en relación a la Comunidad igualmente pesan sobre el nudo propietario, y, por tanto, los derechos solo pueden ser reconocidos a favor del mismo«.

En igual sentido, se pronuncia la Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 28 de abril de 2010 (SP/SENT/516032), afirmando que «la Ley de Propiedad Horizontal únicamente se refiere a los propietarios como sujetos activos o pasivos en su relación con la Comunidad, pues una cosa es que, según los artículos 15.1 y 17 de la citada Ley, si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, y otra que este ostente legitimación frente a la Comunidad, pues únicamente el propietario es el titular de las relaciones con la misma«.

En su artículo «Iniciativa y legitimación en la realización de obras dirigidas a la supresión de barreras arquitectónicas en edificios sometidos al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal», don Ramón Ibáñez de Aldecoa Lorente, Magistrado de la Sección 7.ª de la Audiencia Provincial de Asturias (SP/DOCT/3425), ya indicaba:

«Sin duda alguna, el art. 10.2 LPH atribuye la iniciativa para «obligar» a la Comunidad a que realice las obras que en él se contemplan, no directamente al beneficiario (como es el caso de la Ley 15/1995), sino al propietario, sea persona física o jurídica, de la vivienda en la que los beneficiarios (personas con discapacidad, o mayores de 70 años) «vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios». Por lo tanto, en principio solo quien sea propietario de una «vivienda» puede instar a la Comunidad a que realice este tipo de obras (…). No podrán tampoco solicitar (al menos directamente) a la Comunidad la realización de las obras, al amparo del art. 10.2 LPH, quienes sean arrendatarios, subarrendatarios o usufructuarios de la vivienda, pues la Ley solo concede iniciativa a los titulares que lo sean por derecho de propiedad«.

Ahora bien, también es cierto que el panorama normativo cambió con la promulgación del RDL 51/2013, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de los Derechos de las Personas con discapacidad y su Inclusión Social, y garantiza las normas técnicas sobre edificación relativa a las condiciones mínimas que deben reunir los edificios para permitir la accesibilidad de las personas con discapacidad. En el art. 1 de la mencionada norma, se recoge como uno de los objetivos de la misma: «Garantizar el ejercicio real y efectivo de derechos por parte de las personas con discapacidad en igualdad de condiciones respecto del resto de ciudadanos y ciudadanas«. En su art. 2.º, recoge definiciones de aspectos de interés para reflexionar sobre la cuestión planteada:

g) Medidas de acción positiva: son aquellas de carácter específico consistentes en evitar o compensar las desventajas derivadas de la discapacidad y destinadas a acelerar o lograr la igualdad de hecho de las personas con discapacidad y su participación plena en los ámbitos de la vida política, económica, social, educativa, laboral y cultural, atendiendo a los diferentes tipos y grados de discapacidad.

j) Inclusión social: es el principio en virtud del cual la sociedad promueve valores compartidos orientados al bien común y a la cohesión social, permitiendo que todas las personas con discapacidad tengan las oportunidades y recursos necesarios para participar plenamente en la vida política, económica, social, educativa, laboral y cultural, y para disfrutar de unas condiciones de vida en igualdad con los demás.

k) Accesibilidad universal: es la condición que deben cumplir los entornos, procesos, bienes, productos y servicios, así como los objetos, instrumentos, herramientas y dispositivos, para ser comprensibles, utilizables y practicables por todas las personas en condiciones de seguridad y comodidad y de la forma más autónoma y natural posible. Presupone la estrategia de «diseño universal o diseño para todas las personas«, y se entiende sin perjuicio de los ajustes razonables que deban adoptarse.

m) Ajustes razonables: son las modificaciones y adaptaciones necesarias y adecuadas del ambiente físico, social y actitudinal a las necesidades específicas de las personas con discapacidad que no impongan una carga desproporcionada o indebida, cuando se requieran en un caso particular de manera eficaz y práctica, para facilitar la accesibilidad y la participación y para garantizar a las personas con discapacidad el goce o ejercicio, en igualdad de condiciones con las demás, de todos los derechos.

A mi juicio, el marco normativo que se acaba de indicar debe llevar a promover medidas de «acción positiva» que empoderen a personas como el titular «discapacitado» de un usufructo vitalicio de un piso integrado en una Comunidad de Propietarios para exigir directamente de su órgano rector (la Junta de Propietarios) la realización de obras que garanticen la «accesibilidad universal» en el referido edificio [ex art. 10.1 b) LPH], sin necesidad de tener que contar con el nudo propietario del mismo ni tener que acudir al procedimiento previsto en la Ley 15/1995 (que podría calificarse como una «carga desproporcionada o indebida«).

En esta misma línea de opinión, Daniel Loscertales Fuertes, abogado y Director del Consejo Editorial de sepín (SP/DOCT/18571), señala:

«La segunda, ¿qué ocurre si el solicitante es una persona que tiene el usufructo vitalicio? Ya sabemos que la Comunidad solo tiene relación con los propietarios, pero, cuando existe este título de tal nivel permanente y hay «discapacidad», ¿realmente tiene que acudir a la Ley 15/1995 y pagar directamente el importe total de las obras o instalaciones? No parece muy justo y estoy a favor de que, igualmente, se puedan solicitar las obras o instalaciones en sustitución del nudo propietario, sin o con su conformidad, aunque el tan citado art. 10 no haga referencia concreta a esta posibilidad, pero sí cabe desprenderse del art. 15.1 de la misma LPH a efectos de voto, sobre todo si el problema es «permanente». Por mi parte, estoy a favor de que se le concedan facultades al usufructuario «vitalicio», igual que si fuera el propietario«.

La respuesta a la pregunta que se formula es afirmativa, desde el momento en que la legislación les concede legitimación para instar estas obras y la posibilidad de entablar un procedimiento ad hoc para su ejecución, en una interpretación integradora de la actual legislación que recogen, a título de ejemplo (aunque en el caso concreto la acción la instaba el titular del inmueble), las Sentencias de la Sección 6.ª de la AP Asturias de 25 de febrero de 2013 (SP/SENT/716258) y singularmente de 19 de septiembre de 2016 (SP/SENT/874924), que declara:

«Han sido numerosas las reformas acometidas en la legislación positiva encaminadas a lo largo de los últimos años a lograr la supresión de las barreras arquitectónicas de manera que el principio de igualdad sea cada vez más una realidad efectiva que se sobreponga a las discapacidades físicas. Así un primer paso lo constituyó la Ley 3/1990 de 21 de junio que suprimió el principio tradicional de unanimidad para la adopción de este tipo de acuerdos, si bien mantenía la exención de contribuir de los disidentes. El siguiente paso importante viene representado por la Ley 15/1995 de 30 de mayo, sobre límites del derecho de dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad, en la que además de equipararse las personas mayores de 70 años a las personas con minusvalía física, se exige para su imposición que el solicitante afectado por la minusvalía sean copropietario, arrendatario, subarrendatario, usufructuario o mero usuario de la finca, y se fijan unos condicionantes concretos en su art. 3 (entre ellos que no afecte a estructura o fábrica del edificio), además de un procedimiento para poderlo exigir, lo que es más importante, estableciendo en todo caso en su art. 7 el principio de que el solicitante asuma el coste de las obras. Posteriormente la Ley 8/1999 de 6 de abril, modificó el art. 17 de la LPH a efecto de establecer, para este objeto, un quórum suficiente de mayoría simple y la evolución en este punto se cierra con la reforma que de los artículos 10 y 11 de la LPH, efectuó la disposición adicional 3.ª de la Ley 51/2003 de 3 de diciembre, de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad, con la introducción en el primero del apartado 2, según el cual: Asimismo, la comunidad, a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta años, vendrá obligada a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. Derogado por el RDL 1/2013 de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de los derechos de las personas con discapacidad y su inclusión social, y garantiza las normas técnicas sobre edificación relativa a las condiciones mínimas que deben reunir los edificios para permitir la accesibilidad de las personas con discapacidad…, cuyo artículo 22 –añadimos– dice que: Las personas con discapacidad tienen derecho a vivir de forma independiente y a participar plenamente en todos los aspectos de la vida. Para ello, los poderes públicos adoptarán las medidas pertinentes para asegurar la accesibilidad universal, en igualdad de condiciones con las demás personas, en los entornos, procesos, bienes, productos y servicios, el transporte, la información y las comunicaciones, incluidos los sistemas y las tecnologías de la información y las comunicaciones, así como los medios de comunicación social y en otros servicios e instalaciones abiertos al público o de uso público, tanto en zonas urbanas como rurales. En la Ley 15/95 se faculta (artículos 2, 3 y 6) a los beneficiarios de la norma, entre ellos el usufructuario, la posibilidad de instar de la comunidad la realización de las obras destinadas a suprimir las barreras, concediéndoles legitimación para solicitarla si la comunidad se niega en la jurisdicción civil a través del verbal, si bien asumiendo el coste de aquellas según el artículo 7. Reformada con posterioridad la LPH en el sentido indicado, la referencia del artículo 10-2 LPH a que la solicitud de ejecución de obras lo sea a instancia de la propiedad, debe extenderse a aquellas otras personas con un derecho de uso consolidado sobre el inmueble que se hallen en situación objetiva de discapacidad, como el usufructuario, en una interpretación integradora de la legislación coexistente«.

De acuerdo con el art. 10.1 b) LPH, corresponde a los propietarios la facultad de requerir a la Comunidad para que lleve a cabo las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal, así como las que tengan por objeto asegurar un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes a las personas con discapacidad o mayores de 70 años.

Sin embargo, la dicción legal no puede conducir a negar esta facultad a otros interesados, como son los usufructuarios de la vivienda, a quienes ha de serles reconocida, como ha sido señalado con base en la Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre Límites del Dominio sobre Inmuebles para Eliminar Barreras Arquitectónicas a las Personas con Discapacidad.

En efecto, el art. 2 de dicha Ley consagra a quienes sean titulares de fincas urbanas en calidad de propietarios, arrendatarios, subarrendatarios o usufructuarios, o sean usuarios de las mismas, como beneficiarios de las medidas antibarreras que establece; en su art. 3, les otorga el derecho a promover y llevar a cabo las obras de adecuación de la finca urbana y de los accesos a la misma desde la vía pública; y en su art. 4, les faculta directamente para notificar por escrito al propietario, a la Comunidad o a la Mancomunidad de Propietarios, la necesidad de ejecutar las obras de adecuación por causa de minusvalía, preceptos todos ellos de los que, a mi parecer, se deriva sin duda la posibilidad por la que se pregunta.

La misma conclusión, por otra parte, podría ser extraída de la misma regulación del usufructo contenida en el CC, pues su art. 479 confiere al usufructuario «en general todos los beneficios inherentes« a la cosa usufructuada, entre los que cabría entender, sin necesidad de una interpretación forzada, la posibilidad de exigir las obras necesarias para el adecuado disfrute de los elementos comunes sobre los que se extiende su derecho usufructuario.

En conclusión, la pregunta debe ser contestada con un rotundo sí; el usufructuario tiene la misma capacidad que el nudo propietario para exigir a la Comunidad las instalaciones necesarias para los discapacitados.