Lo extraordinario del Decreto

Tras la publicación en el BOE de 5 de mayo del Real Decreto-Ley 8/2021, de 4 de mayo, por el que se adoptan medidas urgentes en el orden sanitario, social y jurisdiccional, a aplicar tras la finalización de la vigencia del estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020 de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2, a los administradores de fincas se nos presentan nuevos retos que requerirán otra vez de nuestro esfuerzo para garantizar la armonía vecinal y el mantenimiento y conservación de las comunidades de propietarios.

Hasta el pasado 5 de mayo, los administradores de la capital hemos podido contener en la medida de lo posible y como se recomendaba, la convocatoria de juntas y por tanto de agrupaciones de personas, y celebrar aquellas con carácter extraordinario que, al amparo del artículo 61. 1º de la Orden 668/2020 de 19 de junio publicado en el Real Decreto de la Comunidad de Madrid de 18 de junio, requerían del acuerdo de los propietarios.

Pero con el nuevo Real Decreto parece que el carácter de extraordinario, salvo mejor criterio, se ha hecho extensible a todos los supuestos posibles y además se admiten mecanismos para la adopción de acuerdos a través de Juntas telemáticas y/o voto por correo.

Según el art 2 del mismo … «la obligación de convocar y celebrar las juntas de propietarios en las comunidades sujetas al régimen de propiedad horizontal quedará suspendida hasta el 31 de diciembre de 2021″…, de lo que se desprende que las juntas generales conocidas como ordinarias se suspenderán en este tiempo.

En principio parece razonable pensar que si se ha suspendido la obligación no significa necesariamente que se hubiera prohibido expresamente y que por tanto se podrían celebrar todas las juntas.

Pero el RD establece una excepcionalidad que hace discutible que estuvieran válidamente convocadas las juntas generales ordinarias.

El art. 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) indica que … «la Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y las cuentas y en las demás ocasiones que lo considere el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de estos que represente al menos la cuarta parte de las cuotas de participación»…

Por lo tanto, bastaría con que lo convocara el presidente después de un año sin junta o a petición del 25% de las cuotas, o por el hecho de convocarla en plena crisis sanitaria, para que pudiera quedar amparada la convocatoria con la categoría de extraordinaria, siempre que se cumplieran los requisitos y recomendaciones sanitarias exigidas.

Porque ¿qué da realmente el carácter de «extraordinario» a una Junta? ¿la necesidad de una obra, la toma de una decisión concreta como aprobar o no un recurso de apelación contra una sentencia que condena a una comunidad?, ¿que se solicite en un momento determinado fuera del tiempo habitual, ya sea por el presidente o por el 25% de los propietarios? ¿que requiera del acuerdo de los propietarios porque su decisión tiene una repercusión económica o vinculaciones contractuales, o porque el hecho de no convocarla pueda sentar precedente?

En este sentido parece que estaría bien convocada y no sería susceptible de impugnación una junta calificada como extraordinaria; a) porque la hubiera promovido el 25% de las cuotas de participación, b) para tratar un asunto concreto sobre las molestias ocasionadas por dos viviendas con motivos de las fiestas que se celebraban en los domicilios y que incluyera además como puntos del orden del día: la renovación de los miembros de la junta de gobierno y la aprobación de las cuentas y del nuevo presupuesto estimativo de gastos.

Si la junta iba a celebrarse con carácter extraordinario, garantizando las medidas de seguridad (ventilación, distancia interpersonal de 1,5m, uso obligatorio de mascarillas, disposición de geles y organización de la circulación de personas y distribución de espacios, estableciendo itinerarios y evitando aglomeraciones) y para esa cuestión específica, «las molestias ocasionadas por fiestas en domicilios», ¿por qué no aprovechar la coyuntura de la sesión e incluir en el punto del orden del día los temas recurrentes y necesarios que se tratan de manera periódica y que, al hacerlo, beneficia a los propietarios?

¿Qué puede ocurrir si tenemos razones objetivas para convocar una junta extraordinaria y tratamos de paso los puntos que habitualmente se plantean en una junta ordinaria?

En este sentido estará bien convocada una junta general extraordinaria que, además de tratar la apertura de la piscina y los gastos derivados de la implantación de las medidas de seguridad exigidas: distribución de espacios, limpiezas extraordinarias, controles de agua específicas con una mayor frecuencia… y por tanto generando un incremento de gasto, incluya el cambio de miembros de Junta de Gobierno y la aprobación de las cuentas correspondientes a su mandato.

Excepcionalmente, el RD permite que se celebren juntas si fuese necesaria la adopción de acuerdos que no puedan esperar al 31 de diciembre de 2021 y entre ellas las relativas a obras, actuaciones e instalaciones englobadas en el artículo 10 b) de la Ley 49/1960 de 21 de julio sobre Propiedad Horizontal, que sí requieran acuerdo de la junta.

Pero, ¿qué acuerdos no se pueden demorar considerando que el Real Decreto no recoge una lista cerrada de temas?

La medida de la suspensión y por tanto la prórroga de los presupuestos y cuotas y nombramiento de cargos contemplada en el Real Decreto desbloquea la inseguridad que existía en cuanto al criterio a seguir a la hora de emitir recibos y garantizar la operatividad bancaria o legitimación del presidente en determinadas actuaciones de representación. En este sentido sí que se logra el objetivo de colmar la laguna legal que habría dificultado su gestión.

Pero ¿no se puede considerar necesario y por tanto justificar la convocatoria que propone el cambio de los miembros de una Junta de Gobierno que se han visto obligados a conciliar sus profesiones, su vida privada y además la gestión de su comunidad durante más de tres años, muchos de ellos, y en tiempos extraordinarios de confinamiento? ¿No se podría considerar como causa objetiva e inaplazable esta circunstancia?

Por otro lado, si la certificación de una deuda en acta es un requisito exigido para su reclamación judicial, parece que estarían válidamente convocadas todas las juntas que buscaran certificar los recibos pendientes de cobro y por tanto la aprobación de las cuentas de los ejercicios correspondientes.

La apertura de piscina para la próxima temporada de 2021 será un año más una causa justificada de convocatoria de junta ya que no se podría esperar a 31 de diciembre para aprobar el presupuesto de la empresa, el sistema de control de aforos y medidas de limpieza y desinfección… Mas, si se prorrogan los presupuestos y se pudieran garantizar durante la temporada las medidas sanitarias siendo sostenible económicamente, esto es, se cumplieran las razones objetivas de su apertura, no sería válida la convocatoria porque no entraría dentro de la categoría de inaplazable.

¿Resulta aplazable para una comunidad la decisión sobre un servicio de conserjería y cuyo gasto comporta el 35% del presupuesto ordinario de la Fase y el 65% del presupuesto de la Mancomunidad, cuando el contrato vencido sigue en vigor y es posible resolverlo sin penalización? o ¿hay que esperar al 31 de diciembre de 2021 para plantear cualquier decisión al respecto? Y, en caso de convocar, necesariamente habría que aprobar las cuentas del ejercicio y el presupuesto estimativo de ingresos y gastos que podría verse afectado.

Sin embargo, cualquier obra necesaria de reparación de una fachada o cubierta, de una actuación en el ascensor, que además requiere el establecimiento de una derrama, sería tramitado en una junta general extraordinaria celebrada al efecto con todas las garantías.

Pero ¿sería ineludible tratar como punto del orden del día «medidas a tomar por una comunidad de propietarios de garaje ante la actuación de un propietario que, sin margen de maniobra comunica la instalación del vehículo eléctrico la víspera del fin de semana y el siguiente día hábil ya ha realizado perforaciones en tres comunidades independientes; viviendas, garaje y mancomunidad por las que atraviesa su acometida, considerando además que se estaba preparando el proyecto para aprobar en su caso, la preinstalación y canalización en el garaje a la espera de respuesta sobre su viabilidad y visto bueno de la compañía eléctrica?

Parece razonable la convocatoria encaminada a establecer el criterio de actuación velando por el interés general, en un garaje de 246 plazas que es finca independiente dentro de una urbanización y, evitar con ello que cada uno individualmente canalice sin orden su instalación, incluso cuando la ley contempla esa actuación. O por el hecho de estar contemplada en la ley, esperar al 31 de diciembre y siempre que no se produzcan filtraciones.

Con esta casuística tan grande, se podría considerar válida la celebración de prácticamente todas las juntas presenciales, siempre y cuando se cumplan las medidas de seguridad y aforo del lugar de reunión.

El RD recoge también la alternativa de celebrar juntas virtuales en estos tiempos extraordinarios … «siempre que, a) todos los propietarios dispongan de los medios necesarios, lo que será comprobado por el administrador con antelación a la junta, y b) que el secretario reconozca la identidad de los propietarios asistentes a la junta y así lo exprese en el acta»…, y para ello deberán manifestar su conformidad.

Esta opción de las juntas virtuales, si bien es el futuro, requiere de aplicaciones que agilicen el proceso de identificación ya que resulta muy complicado acreditar la identidad de a lo mejor 130 propietarios al inicio de una junta, cuando no se dispone de la escritura de compraventa de la vivienda ni del dni de los propietarios, en una sociedad en la que además: no todos los propietarios facilitan los boletines sepa, de cesión de datos o delegación de voto debidamente firmados, y en muchos casos se pretende acreditar la delegación de voto aportando un email sin firmar o un mensaje de wathsapp, hay un porcentaje de propietarios que no ha domiciliado su recibo de comunidad.

En estos casos habrá que cuidar especialmente que se pueda identificar a todos los propietarios, que hayan manifestado su voluntad de proceder mediante este sistema, y lograr que todos los propietarios entreguen el escrito de conformidad firmado (tareas especialmente complejas si tenemos en cuenta la falta de recursos)

El RD incorpora otra novedad y es que reconoce la posibilidad de … «adoptar un acuerdo sin celebración de junta mediante la emisión de voto por correo postal o comunicación telemática, siempre que puedan cumplirse las debidas garantías de participación de todos los propietarios, identidad del remitente y de recepción de la comunicación»…

El voto por correo o telemático, exige la emisión de un informe previo y de la correcta recepción del propietario, y otorga un plazo de 10 días desde la fecha del envío.

Con este sistema se legitimarían los procedimientos que hemos seguido muchos administradores a la hora de formular consultas sobre asuntos concretos e inaplazables y que hasta el pasado 5 de mayo eran consultas no vinculantes o sondeos de opinión que ayudaban en la toma de decisiones de los presidentes.

Al recoger esta posibilidad se atiende la necesidad de alcanzar soluciones intermedias para la aprobación de acuerdos que garanticen la buena marcha de la comunidad, entre la aplicación del art 10 de la LHP y la celebración de juntas presenciales (art. 15 LPH), y evitar con ello que un presidente pueda tomar decisiones unilateralmente, o que se tenga necesariamente que agrupar a un gran número de personas en una junta general mientras perdura la crisis sanitaria.

En cualquier caso, tenemos que concienciarnos en cumplir con los formalismos exigidos y favorecer para que se produzcan los avances, adaptándonos a las necesidades de cada finca y en cada caso concreto, porque si bien en una comunidad pequeña es posible hacer el seguimiento e incluso controlar la asistencia e intervenciones en una junta virtual o voto por correo, en una comunidad de más de 100 propietarios se presenta como una terea ardua para los administradores.

Pero ¿qué sucederá si concurren las tres opciones: se celebra una junta presencial, se emite simultáneamente por vía telemática y en el mismo acto se faculta a los propietarios que no han asistido presencialmente para que puedan manifestar su voto?.

A tan solo 20 días de la publicación del RD, la casuística que se ha generado supera todas las expectativas y en este tiempo de excesiva y controvertida regulación, seguimos en una inercia en el que debe imperar el criterio de la buena fe y la disposición de todos para velar por el bien común, además de una estrecha colaboración entre los propietarios, los administradores y juntas de gobierno para lograr el primer objetivo: la contención de la propagación del virus.