Aunque los gastos siempre generan numerosa polémica, (SP/DOCT/121454), la adaptación de estas propiedades a una determinada actividad es, sin duda, fundamental, pues de ello puede depender su rentabilidad.
En primer lugar, hemos de tener en cuenta que los locales podrán destinarse a todo aquello que estimen oportuno, siempre que no esté expresamente prohibido en los estatutos de la Comunidad, pero esta libertad no legitima a la realización de las obras tendentes a este fin, y como señala, entre otras, la sentencia de la AP Málaga, Sec. 4.ª, de 26 de enero de 20023 (SP/SENT/1183997) “esta Sala reitera el criterio flexible que ha seguido la jurisprudencia. Pero ésta también ha mantenido que tal criterio no alcanza a permitir que el dueño de un local de negocio puede hacer las modificaciones sin autorización de la Comunidad que alteren la configuración de la fachada, aun sin afectar a la estructura. Tanto más cuanto no acredita la necesidad de tales modificaciones para la buena marcha del negocio, ni se prueba que las mismas son precisas para la adecuación a la actividad económica y permiten el desarrollo de su actividad”
Veamos, por tanto, aquellas que están permitidas y las que requieren acuerdo comunitario para su realización.
En primer lugar, habrá de estarse a lo dispuesto en el artículo 7.1 de la LPH que establece: “El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador”,
De tal modo que, en principio, podrán realizar cualquier alteración dentro de su propiedad con el límite impuesto en el citado precepto, es decir, que no exista modificación de elementos comunes.
Este artículo señala un único requisito, que se comuniquen al Presidente, no obstante, es una norma jurídica que se no lleva aparejada sanción alguna, es decir, ni la doctrina ni la jurisprudencia, ha propuesto o sentenciado que la falta de notificación convierta unas obras en ilegales, luego, se trata, como otras muchos supuestos en el régimen de Propiedad Horizontal, de una cuestión de mera convivencia, respeto entre vecinos, pues del mismo modo que el representante de la Comunidad debería estar al corriente de las obras que se realizan en el inmueble, también el vecino más próximo, al que se le pueden causar mayores molestias, debería estar informado.
En este sentido se han pronunciado, entre otras, las sentencias de las Audiencias Provinciales de Cantabria de 5 de mayo de 2009 (SP/SENT/475767), Vizcaya de 14 de junio de 2005 (SP/SENT/74978) y Guipúzcoa de 5 de mayo de 2004 (SP/SENT/62465), considerando que, la falta de comunicación previa de las obras no afecta a su legalidad, luego, repito, se trata de una norma de convivencia comunitaria.
Por lo tanto, la gran problemática estará en aquellas adaptaciones que afecten al exterior del edificio, como puede ser la fachada, los patios, la cubierta, etc., ¿se pueden realizar en estos casos?
Habrá de comprobar es el Título Constitutivo, los estatutos, para conocer la calificación de determinados elementos, por ejemplo, de la fachada y, además para ver si existen cláusulas que permitan algún tipo de obras.
El primero de los supuestos lo encontraremos más habitualmente en las nuevas edificaciones, pues precisamente para garantizar la libertad de negocio, se tiende a dejar la fachada de los locales sin terminar, es decir, se trataría de un elemento privativo o no común y, por lo tanto, existiría libertad para poder llevar a cabo las obras necesarias, pero solo en el citado elemento que no tiene calificación de común.
El segundo, es que, sean los estatutos los que señalen esta posibilidad, la de realizar obras, aunque afecten a elementos comunes. Al respecto existe numerosa jurisprudencia, entendiendo, por regla general que, este tipo de cláusulas se deben interpretar de forma restrictiva pues se trata de excepciones a la regla general, por la que se ha de solicitar el permiso comunitario para su realización, aunque habrá de estarse al supuesto específico si bien tampoco han de desconocerse y, de la misma forma que sucede con las cláusulas de exoneración, si el citado consentimiento no es genérico, sino muy preciso y concreto y de esta forma se realiza la obra, la Comunidad no podrá prohibirlas, salvo que ello suponga cualquier otro perjuicio.
Veamos alguno de ejemplos de cláusulas que consienten estas obras:
– Se permite una alteración específica.
En estos casos, habrá de estarse al supuesto concreto, pudiendo realizarse solo la admitida sin poder hacerse extensivo a otras diferentes. Así se han pronunciado las sentencias de las Audiencias Provinciales de Las Palmas, Sec. 5.ª, 3 de enero de 2023 (SP/SENT/1187368) que posibilita la realización de la apertura de huecos en la fachada cuando así se prevé en los estatutos, mientras que la de Alicante, Sec. 5.ª, de 1 de julio de 2021 (SP/SENT/1122327) establece que el permiso estatutario para iluminar las fachadas y acceso no autoriza a ejecutar cerramientos de carácter permanente, para lo cual los propietarios del local precisarían autorización expresa de la junta. En este mismo sentido, la AP Navarra, Sec. 3.ª, de 1 de abril de 2019 (SP/SENT/1028487) no admite la obra realizada sin permiso comunitario, considerando que, aunque se prevea en los estatutos la autorización a los locales para ejecutar obras de adecuación atravesando elementos comunes para instalar elementos de aire acondicionado o calefacción no permite instalación de elementos de evacuación de humos.
No obstante, también parece admitirse, este es mi criterio, que, si se faculta una obra de mayor entidad, se estarían permitiendo las de menor, salvo que, desde luego, ello suponga una alteración de la estructura, así lo ha entendido la AP Madrid, Sec. 10.ª, de 1 de marzo de 2019 (SP/SENT/999080) en la que permite la instalación de un toldo cuando los estatutos autoriza a los dueños de los locales hacer obras y abrir huecos sin autorización de la Comunidad.
– Se admiten unas alteraciones más amplias.
Aquí la jurisprudencia es más permisiva, como señala el TS Sala Primera, de lo Civil, de 8 de noviembre de 2017 (SP/SENT/927206) entendiendo que, si la autorización estatutaria permitía las denominadas obras de adaptación, es decir, las que consiente la acomodación del local para su apertura al público, siempre que no afectaran a la estructura, la apertura de una nueva puerta (la segunda) en la fachada no era una modificación en tal sentido, en cuanto no alteraba la resistencia su estabilidad, ni la sustentación del edificio, en cuanto la pared de cierre del local no consta que fuese una pared maestra, y por ello la Comunidad no estaba habilitada para oponerse a su apertura, en este sentido se pronuncia, la AP La Rioja, Sec. 1.ª, de 21 de diciembre de 2022 (SP/SENT/1173308) que considera que no puede negarse la autorización al local para la instalación de chimenea y salida de humos para dedicarlo a merendero cuando en el Título Constitutivo se les confiere amplias facultades a los locales para obras de adaptación de los mismos.
Ahora bien, incluso, en estos supuestos, habrá de estarse al caso concreto, pues, como señala la AP Pontevedra, Vigo, Sec. 6.ª, de 5 de octubre de 2020 (SP/SENT/1073022), será válido el acuerdo comunitario que deniega la autorización al local de apertura de hueco en un muro estructural, cuando, aun permitiendo los estatutos la realización de obras, esta afecta a la estructura y estabilidad del edificio, o la de AP Lugo, Sec. 1.ª, de 30 de octubre de 2019 (SP/SENT/1030173) que obliga a la restitución al estado anterior, al estimar que, aun constando en estatutos el derecho de los locales a modificar elementos comunes para adecuación a su actividad, no puede permitirse la colocación de chimeneas en fachada que quedan a distancia de las ventanas inferior a la legalmente permitida.
Además, hay que tener en cuenta que, como señala, entre otras, las sentencia de la AP Madrid, Sec. 14.ª, de 18 de octubre (SP/SENT/1128338), es necesario igualmente el acuerdo comunitario, aunque se cuente con la licencia del Ayuntamiento para su ejecución pues esta no vinculará a la Comunidad.
Por último, si nada aparece en los repetidos estatutos, el propietario deberá solicitar permiso a la Comunidad para poder realizar las mismas, es decir, deberá requerir al Presidente que este punto se incluya en el Orden del día de la próxima Junta a celebrar como señala el art, 16.2 de la LPH, pero ¿qué quorum sería necesario para su aprobación?
A este respecto existen criterios doctrinales y jurisprudenciales; así mientras una corriente considera que es preceptivo el acuerdo unánime, aplicando la regla 6 del artículo 17, como señala la sentencia de la AP Granada, Sec. 4.ª, de 18 de diciembre de 2020 (SP/SENT/1095948), la otra, entre la que se encuentra la mantenida por sepín, es que bastará con el acuerdo de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, como señala el artículo 10.3.b) LPH, así lo entiende la AP Madrid, Sec. 20.ª,de 11 de junio de 2019 (SP/SENT/1014244), debiendo tenerse en cuenta que el citado quorum deberá conseguirse en la propia Junta pues como señala la regla 8 del repetido artículo 17, no se puede computar el voto de los propietarios ausentes, al tratarse de un acuerdo para el aprovechamiento exclusivo de un propietario,
Existe alguna resolución judicial, como la de AP Valladolid, Sec. 1.ª, de 17 de abril de 2020 (SP/SENT/1054713), que entiende que sería suficiente con el acuerdo de la mayoría simple de la regla 7 del artículo 17.
En cualquier caso, es necesario estar al supuesto específico, pues no es lo mismo, por ejemplo, la instalación de un letrero que la apertura de una puerta o incluso cuando se trata de obras que alteren la estructura del edificio, pues en este caso, quizá se podría defender la necesidad de esta unanimidad.
No obstante, mi recomendación es siempre, salvo que existe una cláusula especifica y no haya lugar a dudas, solicitar el previo acuerdo comunitario, pues, en caso contrario, y ante la acción judicial de la Comunidad, se podrá dejar sin efecto, la obra realizada que es posiblemente necesaria para el desarrollo del negocio, como señala la sentencia de la AP Madrid, Sec. 25.ª, de 20 de abril de 2021 (SP/SENT/1104384), dónde, estimando la petición de la Comunidad, declara que deben retirarse las instalaciones de chimeneas llevadas a cabo por el propietario de los locales cuando se acredita que afectan a los elementos arquitectónicos comunes del edificio y no contaron con la preceptiva autorización.