Tras ver algunos de los problemas con los que se han podido encontrar las Comunidades de Propietarios tras el decreto del Estado de Alarma, ¿se podría pensar en adaptar la Ley de Propiedad Horizontal a las nuevas tecnologías? ¿Es necesaria una reforma legislativa ahora que la LPH 49/1960, cumple 60 años?
Quién nos iba a decir hace tan solo unos meses, que nuestra Comunidad de Propietarios se iba a convertir en nuestra fortaleza y no me estoy refiriendo a la virtud, sino en el reciento en el que estamos confinados la mayoría de los ciudadanos de este país pues un gran porcentaje de las viviendas forman parte de estas Comunidades.Desde luego, el entramado de su funcionamiento y, sobre todo, la casuística propia de la convivencia ha hecho que tampoco quede libre de ciertas limitaciones por el Estado de Alarma decretado el 14 de marzo de 2020, creando dudas sobre cómo proceder en algunos supuestos.¿Con qué problemas se han podido encontrar las Comunidades de Propietarios?
Las notificaciones Los comuneros tienen que saber cómo actuar por eso, e necesario hacerles llegar la información, ¿cómo pudo hacerse?El art. 9.1 h) LPH, obliga a «comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo …» señalando, además que, «… si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales».A estos efectos ¿se podría considerar una dirección para comunicaciones el correo electrónico? En principio, parece que no, la Ley habla de «domicilio», y al no tratarse de una ubicación territorial, no tendría esta calificación una dirección de e-mail.Luego, se debe hacer a cada propietario en el domicilio designado o, en su defecto, en la propiedad de la Comunidad y, en el tablón de anuncios.¿De qué forma? La citada LPH no señala una determinada, por lo que, dependerá de cómo se hayan venido haciendo las comunicaciones, de este modo, ahora sí, la jurisprudencia parece admitir esta forma de notificación y a favor del correo electrónico, se han pronunciado, entre otras, las sentencias de la AP Burgos, Sec. 2.ª, 465/2012, de 17 de diciembre de 2012 (SP/SENT/706454), la sentencia de la AP de Sevilla Sec. 5.ª, 489/2010, de 11 de noviembre (SP/SENT/626015) y la de la AP Cádiz, Sec. 5.ª, 512/2011, de 20 de octubre (SP/SENT/654961).Ahora bien, hemos de tener en cuenta que se trata de una situación excepcional, que la finalidad de esta comunicación es llegar a todos los comuneros y que, se haga de la forma más rápida posible, por lo que, si el Administrador dispone del correo electrónico de los propietarios, facilitado por ellos, consideramos que, a estos efectos, la finalidad de esta notificación queda perfectamente cumplida. Además, debió insertarse en el tablón de anuncios o en cualquier otro lugar visible de la finca; portal, ascensores, etc.Por otra parte, no hay que olvidar que durante el confinamiento, decretado por el Estado de Alarma, las Comunidades siguen funcionando y pueden surgir problemas como por ejemplo, corte de suministros por rotura de tuberías, que deberán ser notificados a los propietarios, la forma en la que normalmente se venía haciendo es a través de circulares que se insertaban en lugares comunes pero, ahora, la única manera sería a través del portero o conserje, si los hubiera o, mediante el repetido correo electrónico, que es la forma más rápida y, en estos casos, más segura, de notificar tales incidencias.Desde luego, todas estas notificaciones son válidas, y denotan profesionalidad por parte del Administrador, pues se consigue el fin pretendido, aunque esta forma de hacerlas no esté prevista en la Ley, en este caso, es la manera más segura y eficiente de llevarla a cabo.El problema es que, todavía se carece de este tipo de información por parte de los Administradores y lo más común es que no dispongan de todas las direcciones de correo de los comuneros que, sabemos por ley, no es exigible, pero vemos como agiliza el funcionamiento de las Comunidades por lo que, quizá, sea el momento de pedir que así quede regulado en un futuro, algo que ya se viene solicitando por los Administradores de Fincas colegidos para una posible y demandada reforma de la LPH. (SP/DOCT/75970)En este sentido el CCCat, al regular las notificaciones de las actas y convocatorias en las Comunidades de Propietarios ya lo ha previsto, considerando válida este sistema, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y su contenido.En cualquier caso, repetimos, se trata de una situación excepcional y que, estas notificaciones, no tienen plazos de envío, ni posibilidad de impugnar el acuerdo por falta de recepción, etc., pero, quizá sí sea una reflexión para poder articular un nuevo y más rápido sistema de comunicaciones en las Comunidades de Propietarios. La utilización de los espacios comunes y las posibles sanciones No es fácil determinar la prohibición de estos espacios privativos de uso de la Comunidad, pues de la interpretación a estos efectos de los Reales Decretos, tanto del 423/2020 (SP/LEG/28571) como el 425/2020 (SP/LEG/28697), al menos, según nuestro criterio, no es que se pudiesen referir a estas zonas, pues no son vías ni espacios públicos.No obstante, la rápida interpretación del Consejo General de Colegio de Administradores de Fincas de España (CGCAFE), aconsejó, la no utilización y prohibición de uso de las zonas comunes e incluso, los Colegios de Administradores, recomendaron su clausura. No podía ser otra forma, no ya por la denominación de los citados espacios, sino de la propia finalidad de la norma que es el distanciamiento social y que, evidentemente no se podía cumplir si todos los propietarios salíamos al patio, la azotea o piscina, es decir, a cualquier lugar común, aunque no público.No se puede salir, pero desconocemos la posibilidad de sancionar, pues, ¿qué diferencia existe entre mi terraza y la azotea común? No parece ser un problema del elemento en cuestión, sino del número de personas que puedan utilizarlo, de tal modo que, podría haberse acordado, por ejemplo, un sistema de turnos, pero, es evidente que, no pudiendo reunirnos físicamente y, ante la imposibilidad de poder hacerlo por otros medios, como veremos, hay que impedir la utilización para evitar los contagios.En cualquier caso, no hay que olvidar que, estas sanciones nunca pueden venir impuestas por la Comunidad, es decir, no tiene capacidad de sancionar, por lo que, en su caso, deberá ser la autoridad competente las que las imponga. Las Juntas No se han podido convocar desde el 14 de marzo de 2020 pues el Decreto del Estado de Alarma ha supuesto las ya citadas medidas de distanciamiento social y la suspensión de los plazos sustantivos, por lo que si no se puede notificar con éxito, no es posible la celebración de Juntas ordinarias o extraordinarias de acuerdo con lo dispuesto en el art 16 de la LPH, salvo que se diese, la extraña situación, en la que, concurriesen todos los propietarios y, así lo decidieran, como establece el art. 16.3 de la LPH, si bien esto se vería limitado por la recomendación de no utilizar las zonas comunes.No entraremos ahora en las consecuencias de que sí, pese a todo, se ha celebrado alguna Junta y se han adoptado acuerdos, pues será un tema que se tratará en otro momento, y con los supuestos específicos.Ahora bien, ¿qué ha podido suceder con las convocadas antes del 14 de marzo de 2020?, repetimos, desde esta fecha, quedaron suspendidos los plazos de prescripción y caducidad, de acuerdo con lo dispuesto en la Disposición Adicional Cuarta del Real Decreto 463/2020 (SP/LEG/28571), de tal forma que hubiese resultado complicado celebrar estas Juntas si no se pudieron cumplir los plazos de notificación, máxime si tenemos en cuenta lo que acabamos de exponer con respecto a la utilización de los espacios comunes. De tal forma que, si la convocatoria se realizó antes de esta fecha, pero la celebración estaba prevista para después, el plazo quedará en suspenso y, comenzaría a computar tras el levantamiento del Estado de Alarma. No obstante, nuestro consejo es que, tras este momento, la Junta vuelva a convocarse para, de este modo, poder cumplir los plazos legalmente previstos y fijar una nueva fecha de celebración con todas las garantías legales.A este respecto, hemos de tener en cuenta el Decreto Ley 10/2020, de 27 de marzo, (SP/LEG/28965) por el que se establecen nuevas medidas extraordinarias para hacer frente al impacto sanitario, económico y social del COVID-19. – Diario Oficial de Cataluña de 28-03-2020, establece en su artículo 4.4 que, las reuniones ya convocadas que debían celebrarse durante la vigencia de este estado quedan suspendidas y se tienen que volver a convocar dentro del mes siguiente a su levantamiento, a menos que sea posible llevarlas a cabo por los medios establecidos en el artículo 312-5.2 del Código civil de Cataluña, es decir, podrán reunirse por medio de videoconferencia o de otros medios de comunicación, siempre que quede garantizada la identificación de los asistentes, la continuidad de la comunicación, la posibilidad de intervenir en las deliberaciones y la emisión del voto.Esta medida solo será aplicable en Cataluña. En el resto de España, no vemos la posibilidad legal de poderlas celebrar por estos medios, pues el art. 15 de la LPH, señala que la asistencia a las Juntas será de forma personal o mediante representación, lo que sería imposible si se hiciese, por ejemplo, telemáticamente.Nuevamente vemos la necesidad de una reforma para que se pueda asistirse a las Juntas de Propietarios por videoconferencia o similar, si los estatutos lo establecen o la Junta así lo acuerda con la mayoría legal. Se trataría, en definitiva, de ir normalizando con arreglo a los tiempos actuales el uso de las tecnologías digitales. (SP/DOCT/75970).Pero, qué sucede con las cuestiones urgentes, las decisiones sin Junta. En este sentido, y aunque ni el Presidente ni el Administrador podrán actuar sin el acuerdo de la Junta, si se trata de asuntos de extrema necesidad entendemos que, el Presidente tendrá que decidir, teniendo en cuenta que, en caso contrario y sin posibilidad de celebrar Junta, la Comunidad quedaría paralizada, máxime si se trata de reparaciones necesarias, esta actuación viene avalada por el art. 10.1.a) de la LPH, que señala» tendrán carácter obligatorio y no requerirán previo acuerdo de la Junta, » Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación»Para el resto de asuntos, recordamos que el Presidente, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 13.3 de la LPH, solo representa a la Comunidad, por lo que cualquier decisión deberá adoptarse en Junta, aunque si es necesario la toma de cualquier acuerdo, máxime con respecto a terceros, por ejemplo, firma de contratos, este será válido, aunque nuestra recomendación es que posteriormente y tras el repetido levantamiento del Estado de Alarma, estas decisiones sean ratificadas en Junta, lo que entendemos se hará.En el régimen catalán, el citado art. 4.4, establece la posibilidad de adoptar «acuerdos sin reunión», a instancia de la persona que preside la junta, si se cumplen los requisitos establecidos en el artículo 312-7 del Código civil de Cataluña, es decir, mediante la emisión del voto por correspondencia postal, comunicación telemática o cualquier otro medio, siempre que queden garantizados los derechos de información y de voto, que quede constancia de la recepción del voto y que se garantice su autenticidad. Se entiende que el acuerdo se adopta en el lugar del domicilio de la persona jurídica y en la fecha de recepción del último de los votos válidamente emitidos.En el resto de España, reiteramos lo expuesto en los párrafos anteriores con respecto a las videoconferencias Los empleados de la finca El Real Decreto-ley 10/2020 de 29 de marzo, (SP/LEG/28971), establece en su anexo que no será objeto de aplicación el permiso retribuido regulado en la norma a los siguientes trabajadores por cuenta ajena:«18. Los que presten servicios de limpieza, mantenimiento, reparación de averías urgentes y vigilancia, así como que presten servicios en materia de recogida, gestión y tratamiento de residuos peligrosos, así como de residuos sólidos urbanos, peligrosos y no peligrosos, recogida y tratamiento de aguas residuales, actividades de descontaminación y otros servicios de gestión de residuos y transporte y retirada de subproductos o en cualquiera de las entidades pertenecientes al sector público, de conformidad con lo establecido en el artículo 3 de la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público».De tal forma que, entendemos que estos empleados, deberán seguir prestando sus servicios, teniendo en cuenta que, la Comunidad, si es la que los ha contratado directamente, deberá adoptar medidas preventivas para garantizar su seguridad y salud en todos los aspectos relacionados con el trabajo. El art. 164 Real Decreto Legislativo 8/2015, Ley General Seguridad Social, expresamente previene la responsabilidad del empresario en «centros o lugares de trabajo», » cuando la lesión se produzca por equipos de trabajo o en instalaciones, centros o lugares de trabajo que carezcan de los medios de protección reglamentarios, los tengan inutilizados o en malas condiciones, o cuando no se hayan observado las medidas generales o particulares de seguridad y salud en el trabajo, o las de adecuación personal a cada trabajo, habida cuenta de sus características y de la edad, sexo y demás condiciones del trabajador» y, en el mismo sentido, el art. 42 de la ley 31/1995, de 8 de noviembre de Prevención de Riesgos Laborales.Y desde luego, como han venido aconsejando, desde el decreto del Estado de Alarma, 14 de marzo de 2020, tanto el Consejo como los Colegios de Administradores de Fincas, además, de que se cumplan con las medidas de protección necesarias, (lavados de manos frecuente, uso de guantes, mascarillas) y que, porteros y conserjes permanezcan en la vivienda portería o la garita que, las tareas básicas las hagan a primera hora del día realizando ronda de control cada cierto tiempo. No obstante, ¿se puede parar la actividad a causa del Coronavirus? El art. 21 de la LPRL prevé esta posibilidad si existiera un riesgo grave e inminente para la salud de los trabajadores, como es el posible contagio entre ellos.Este sería otro de los asuntos que debería decidir el Presidente ante la imposibilidad de reuniones, del mismo modo que si la persona o personas encargadas de estas tareas no quiere desarrollar la actividad, será él quien tendrá que contratar a un nuevo empleado a estos efectos. La paralización de las obras Desde el decreto del Estado de Alarma, 14 de marzo hasta el 29 de marzo de 2020, las obras que se estaban realizando en la Comunidad, pudieron seguir llevándose a cabo, pero, a partir de esta fecha y por aplicación de lo dispuesto en el Real Decreto-Ley 10/2020, al no considerarse como un servicio esencial, éstas debieron paralizarse, suspenderse, de momento.Tras esta fecha, y por aplicación de la Orden SND/340/2020, de 12 de abril, por la que se suspenden determinadas actividades relacionadas con obras de intervención en edificios existentes en las que exista riesgo de contagio por el COVID-19 para personas no relacionadas con dicha actividad (SP/LEG/29202), parece que, las obras en las Comunidades, siguen suspendidas, salvo, aquellas que por circunstancias de sectorización del inmueble, no se produzca interferencia alguna con las personas no relacionadas con la actividad de la obra.Asimismo, quedan también exceptuados los trabajos y obras puntuales que se realicen en los inmuebles con la finalidad de realizar reparaciones urgentes de instalaciones y averías, así como las tareas de vigilancia.El caso es que, en muchas ocasiones estas reformas tenían un plazo de finalización fijado en contrato, incluso con cláusula de penalización por incumplimiento. En estos supuestos, si bien no podemos hablar de suspensión de los citados plazos, como señala la Disposición Adicional Cuarta del Real Decreto Ley 423/2020, sí consideramos que se trata de un supuesto de fuerza mayor, que es el citado Decreto del Estado de Alarma, ahora bien, como señala la sentencia de la AP Las Palmas, Sec. 3.ª, 297/2016, de 23 de mayo (SP/SENT/907663), si bien, la fuerza mayor es una causa que exonera al demandado de indemnizar daños y perjuicios, no lo libera de cumplir las obligaciones del contrato, que se retomaran de nuevo cuando se puedan seguir realizando el trabajo.No podemos dar una respuesta concreta en cuanto a los plazos de entrega, pues dependerá de las circunstancias concurrentes cuando la actividad se retome, teniendo en cuenta, repetimos que los plazos, no se suspenden como tales.Entendemos, por tanto, que, con la paralización del sector de la construcción pueden producirse retrasos en cuanto a la fecha prevista para la finalización de las obras, demoras que suelen conllevar penalizaciones económicas, incluso podrían dar lugar a la resolución contractual si el retraso fuese grave. Sin embargo, tales penalizaciones no se aplicarían en el contexto actual. Respecto a los plazos, dependerá de las circunstancias concurrentes cuando la actividad se retome, lo más recomendable y con la finalidad de evitar que estas situaciones se judicialicen es que las partes alcancen acuerdos al respecto. La posible responsabilidad de los cargos directivos y administrativos Nos hallamos ante una situación extraordinaria en la que resulta especialmente complicado que pueda derivarse algún tipo de responsabilidad para los cargos directivos de la Comunidad de Propietarios. No obstante, conviene no olvidar que durante el Estado de Alarma el Presidente de la Comunidad sigue siendo, al amparo de lo dispuesto en el art. 13.3 de la LPH el representante legal de la misma, del mismo modo que no cesan para el Administrador las funciones contenidas en el art. 20 de la LPH y otras específicas que le hubieran podido ser atribuidas específicamente.Es importante tener en consideración que una interpretación amplia de dichas funciones del Administrador permite sostener que es deber de aquellos profesionales informar a los comuneros de las medidas restrictivas adoptadas por las autoridades administrativas en relación con las limitaciones que puedan afectar a cada Comunidad. El impago de los gastos comunes La obligación de pago existe, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 9.1.e) de la LPH, no hay duda, se trata del mantenimiento de los servicios y elementos comunes y no existe moratoria alguna en este sentido y si bien se garantizaran los suministros básicos a los hogares vulnerables (SP/CONS/91527), lo serán para cada uno de los ciudadanos con respecto a su vivienda habitual, sin que parezcan estar referenciados, por ejemplo, a los de escalera o ascensor que son comunes y no podrá tenerse en cuenta las circunstancias personales de cada uno de los propietarios.La Comunidades las formamos todos los comuneros, cada uno con sus circunstancias personales y si bien es cierto que, ante esta crisis sanitaria y, desde luego económica serán muchos los propietarios que no vayan a poder pagar estos gastos, la Comunidad no podrá exonerar del pago por este motivo y sí, llegado el caso, reclamarlo judicialmente, desde luego, cuando se levante el Estado de Alarma, con todo lo que ello supone.La obligación sigue vigente durante el citado Estado de Alarma y en base a lo dispuesto en el art. 9.1.e) de la LPH, todo comunero ha de hacer frente al sostenimiento de los gastos comunes.No obstante, y, teniendo en cuenta la morosidad que esta situación puede provocar, ¿sería la solución que la Comunidad, es decir, el resto de los propietarios que pueden hacer frente a los gastos comunes, acuerden unas moratorias para los que no pueden pagar estos gastos? Esta no es más que una sugerencia, y desde luego, esta prórroga en el pago se ha de adoptar en Junta, para lo que sería suficiente un acuerdo de la mayoría de los propietarios, a tenor de lo dispuesto en el art. 17.7 de la LPH. La suspensión de las reclamaciones judiciales o cualquier juicio de la Comunidad Repetimos, de acuerdo con lo dispuesto en la Disposición Adicional Cuarta del Real Decreto 423/2020 (SP/LEG/28571), quedan suspendidos (SP/DOCT/98548) mientras se halle en vigor el Estado de Alarma. Conclusión Cuando una Comunidad cuenta con un profesional al frente, todo es más sencillo y que, la LPH, a punto de cumplir 60 años, ya necesita una nueva reforma adaptada al uso de las tecnologías digitales.