Recordamos que estos contratos de arrendamiento de temporada no se califican de arrendamiento de vivienda, sino de uso distinto, contemplados en la Ley de Arrendamientos Urbanos (SP/LEG/1539), no en el art. 2 (vivienda residencia permanente), sino en el art. 3, apdo. 2 : «En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean las personas que los celebren.»
Con el fin de solucionar estos problemas, el Gobierno ha creado unos grupos de trabajo, porque considera «necesario y urgente» regular los alquileres de temporada, Para ello la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, ha presidido el pasado 3 de julio de 2024 la tercera reunión. Señalando la necesidad de “establecer los mecanismos necesarios para no burlar la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y salvaguardar los alquileres de temporada que realmente lo son, como los de los estudiantes o los trabajadores temporales” y la «necesidad de proteger los alquileres de temporada para quienes realmente lo necesitan, desarrollar una norma con urgencia y regular este tipo de alquileres«.
Para ello, como ha anunciado, ha de comenzarse a trabajar en una nueva redacción del artículo 3 de la LAU, indicando que «Tendrá que existir una causalidad para poder proceder a este tipo de contratos….”
Por otra parte, también se ha señalado que otros contratos temporales deben contar con su regulación específica, Turísticos, Habitaciones o Embarcaciones Flotantes, que deberán ser registrados para proceder al arrendamiento de corta duración a través de una Plataforma de Registro Único de Alquileres de Corta Duración, cumpliendo con el Reglamento de la Unión Europea (Reglamento 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración). (SP/LEG/42598).
En esta misma reunión, también se ha tratado la problemática de los alojamientos turísticos, y a los avances, junto al Ministerio de Industria y Turismo, en colaboración con las comunidades autónomas y los ayuntamientos, para el desarrollo inminente y entrada en funcionamiento de un Registro Único Estatal «que aporte transparencia al sistema y nos permita la persecución del fraude y el abuso». Y, además, en el marco de sus competencias, trabaja en una propuesta de modificación de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) con el fin de «empoderar a los vecinos y vecinas para que puedan prohibir la implantación de estos alojamientos turísticos en sus fincas residenciales». Recordando, desde nuestra editorial, que el art. 17, apdo. 12 de la citada LPH ya tiene prevista la posibilidad de limitar o condicionar las viviendas de uso turístico por el acuerdo de 3/5 de los propietarios, y que ha dado lugar a numerosas interpretaciones de las Audiencias Provinciales, (https://www.sepin.es/biblioteca-online/verEdicion.asp?cod=0JP1T10Gf0FF1Jl0Gx0FP18%5F0XN0Fa1Gf1jK09P1F31zp08f1C601X07u0yf1Cv05v0Oq1%5F10GB07u0HB0FQ0If1zx), estando en la actualidad a la espera del fallo del Tribunal Supremo sobre si tal acuerdo equivale a prohibición, respecto al recurso de casación interpuesto contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Segovia, Sec. 1.ª, 129/2020, de 21 de abril. Recurso 16/2020 (SP(SENT/1054704).
Respecto a las fechas de estas modificaciones, la ministra ha anunciado que quieren dar prioridad a este real decreto para tenerlo listo ante del final del verano (septiembre), y para 2025 una plataforma estatal y única de datos que ofrezca datos públicos y homologables con la UE sobre pisos turísticos, y también de los alquileres de temporada.
Ahora bien, no es la primera vez que asistimos a la pretensión de regular los arrendamientos de temporada. Este tipo de alquileres ya fue objeto de regulación en Cataluña, donde se dictó el Decreto Ley 6/2024, de 24 de abril, de medidas urgentes en materia de vivienda en Cataluña (SP/LEG/42576), que contemplaba límites en el arrendamiento de temporada, sin embargo, el mismo fue derogado el 23 de mayo de 2024 por Acuerdo de la Diputación Permanente del Parlamento de Cataluña (D.O.G.C. núm. 9170 – 27/05/2024).
Y, por último, respecto a este tipo de contrato de arrendamiento, con fecha reciente, 5 de julio de 2024, publica el Boletín oficial de las Cortes generales, la proposición de ley 122/000119 relativa a la regulación de los contratos de alquiler de vivienda por temporada y alquiler de habitaciones (Proposición de Ley relativa a la regulación de los contratos de alquiler de vivienda por temporada y alquiler de habitaciones. Presentada por el Grupos Parlamentarios Plurinacional SUMAR, Euskal Herria Bildu, Republicano, Mixto), presentada por los Grupos Parlamentarios Plurinacional SUMAR, Euskal Herria Bildu, Republicano y Mixto. Su fundamentación se basa en que estos contratos son utilizados por muchos arrendadores para esquivar algunos de los preceptos más garantistas de la Ley de Arrendamientos Urbanos, ya que la LAU obliga al arrendador a realizar contratos de cinco o siete años, durante los cuales el precio del alquiler debe actualizarse con unos límites señalados por RDL, lo que no ocurre con los de temporada. Por otra parte, alegan en su exposición de motivos que todo ello hace que la oferta en el mercado residencial se desplome.
Con esta Proposición de Ley se propone la modificación de varios artículos, principalmente el 2 y 3, que no han sido modificados desde la entrada en vigor de la LAU, el 1 de enero de 1995. La introducción de estos contratos en el título II de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aportando así simplicidad normativa y seguridad jurídica. Por otra parte, se crea la obligación por parte del arrendador de justificar la necesidad de temporalidad y, por tanto, de probarla en unos términos equivalentes a la legislación laboral. Se introduce una presunción general a favor de los contratos de vivienda habitual.
Las modificaciones propuestas por estos grupos políticos, respecto al concepto de temporalidad del contrato, art. 2 y 3, y a su duración, nuevo art. 9 bis, son las siguientes:
- 2 LAU 29/1994, y nuevo apdo. 3
«Artículo 2. Arrendamiento de vivienda.
- Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda habitual del arrendatario, incluido el arrendamiento de una habitación o estancia de la vivienda.
- Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.
- Asimismo, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas destinados a la vivienda por motivos temporales, tales como actividades profesionales, estudios, atención o asistencia médica u otros análogos; así como aquellos celebrados por temporada, con finalidades recreativas, culturales o artísticas u otras análogas.
Para que se entienda que concurre causa justificada de temporalidad será necesario que se especifiquen con precisión en el contrato la causa habilitante de la temporalidad, las circunstancias concretas que la justifican y su conexión con la duración prevista. En caso de no quedar debidamente acreditadas, se presumirá que dicho contrato es de vivienda habitual.
El deber de comprobar si se dan dichas circunstancias recae sobre el arrendador, quien deberá requerir previamente la información a la parte arrendataria y hacerlo constar expresamente en el contrato. Se entenderá que no concurren dichas circunstancias, si el arrendador no las requiere, en cuyo caso, se presumirá un contrato de arrendamiento de vivienda habitual.»
- 3.2 LAU 29/1994
«Artículo 3. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
[…]
- En especial, tendrán esta consideración los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, asistencial, o docente, cualesquiera que sean las personas que los celebren.»
- 9 bis LAU 29/1994 (añadido)
«Artículo 9 bis. Plazo en los arrendamientos temporales.
- Lo previsto en el artículo anterior no será de aplicación cuando el contrato sea considerado temporal, en cuyo caso la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes, no pudiendo exceder de seis meses, en atención a las causas que lo motiven. En caso de que el contrato se hubiera concertado por una duración inferior a la máxima legal establecida y llegada la finalización de esta siguiera existiendo el motivo que causó la temporalidad, este podrá prorrogarse mediante acuerdo expreso de las partes, sin superar nunca la duración máxima de seis meses.
- No obstante lo anterior, siempre que su duración exceda de seis meses o se encadenen más de dos contratos consecutivos, el primero se entenderá celebrado como un contrato de arrendamiento de vivienda habitual, y le serán de aplicación todos los preceptos previstos para dichos contratos, incluido el plazo mínimo y las prórrogas previstas en los artículos 9 y 10.»