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Empresa líder en el mercado de Canarias de la administración de fincas. Administradores de Fincas Colegiados , con alta profesionalidad, medios y solvencia para la realización de la administración de las comunidades de propietarios. SOMOS EL ADMINISTRADOR DE TU COMUNDIAD DE PROPIETARIOS.


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Comprometidos con ofrecer servicios de CALIDAD, GAE Comunidades Sur se renueva cada año, obteniendo certificaciones profesionales, siendo la única empresa en Canarias con la certificación de la organización del Bien Común. + info

SERVICIOS

CONTABILIDAD y ADMINISTRACIÓN

Control y la gestión de todos los movimientos contables que afecten a las comunidades asociadas, así como el estudio de la estructura organizativa de las mismas, y la creación de ésta en los casos de que no exista.

SERVICIOS JURIDICOS

En GAE Comunidades Sur buscamos satisfacer cualquier consulta jurídica que necesite.
Derecho Laboral - Derecho Mercantil y Sociedades - Derecho Tributario - Derecho administrativo - Derecho Civil y procesal - Derecho Penal
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RECURSOS HUMANOS

Nuestros Recursos Humanos brindan asesoramiento personalizado y realizan servicios como:
· La redacción de escritos referentes a sanciones, despidos o faltas, confección de nóminas, boletines, seguros sociales, contratos laborales, renovaciones, modelos 110 y 190, certificados de retenciones, etc.

MANTENIMIENTO DEL INMUEBLE

Ofrecemos los siguientes servicios para el mantenimiento adecuado del inmueble:
· Control periódico de las instalaciones comunes de la comunidad.
· Supervisión de las revisiones técnicas que afecten a la comunidad, como por ejemplo, la supervisión de las revisiones de ascensores.
· Informe anual del inmueble realizado por un arquitecto.
· Servicio de reparaciones de pequeñas averías en caso de urgencia.

ADMINISTRACIÓN TOTAL DE LA COMUNIDAD

GAE Comunidades Sur S.L. le ofrece un consultor con presencia permanente para las gestiones diarias de la Comunidad.
Tambien brindamos los siguientes servicios:
· Reuniones mensuales de la administración con la comunidad para evaluar la evolución de esta.
· Visita semanal de la administración para detectar los problemas que se originen, así como para asesorar a los propietarios sobre sus consultas.
· Servicio de atención en nuestras oficinas en horario de trabajo.



EQUIPO - NOSOTROS

Empresa dedicada a la administración de fincas urbanas.

GAE Comunidades Sur S.L. le ofrece los siguientes servicios como actividades principales de nuestra empresa
CONTABILIDAD Y ADMINISTRACIÓN
SERVICIOS JURÍDICOS
RECURSOS HUMANOS
MANTENIMIENTO DEL INMUEBLE
ADMINISTRACIÓN TOTAL DE LA COMUNIDAD





CONTACTO

OFICINA GOLF del SUR

Trasera San Blas, 7 Golf del Sur
922 738 532 - 922 080 261
karina.alfonso@gaecomunidadessur.es

OFICINA ADEJE

Parque Royal Ernesto Sarti, 10 - 2ª Planta Local 54
922 750 789 - 922 717 947
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SERVICIO DE ATENCION 24 HORAS

Con el fin de mejorar nuestros servicios, a partir del día 02/01/2019 la administración ha puesto a su disposición un teléfono 24 HORAS en el cual usted podrá contactar con personal de nuestra empresa fuera de nuestros horarios de oficina.

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Este servicio será exclusivamente para los problemas URGENTES Y GRAVES que surjan y que afecten directamente a las zonas comunes de la comunidad, por ejemplo:
- Grave problema de orden público.
- Emergencia de la estructura de la comunidad.
- Rotura de tuberías grave.
- Falta de suministro eléctrico del Edificio.
- Incendio.
- Desprendimientos.
- Caída de ornamentos.
- Graves problemas de aguas negras.
- Falta de suministro de agua general.
Y cualquier otro tipo de emergencia de esta índole.




2020-02-27 12:58:55

Las terrazas o patios en las Comunidades de Propietarios

Dos artículos son fundamentales a este respecto; el art. 3.b) de la LPH y el 396 del Código Civil, el primero de ellos, señala que, en el régimen de propiedad establecido en el art. 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local: «La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, (entendiendo los no privativos) pertenencias y servicios comunes.»El citado art. 396 del Código Civil determina la necesidad de que existan elementos comunes, pues sin ellos no habría ninguna Comunidad. Este precepto hace una relación indicativa, nunca cerrada, de los elementos comunes por naturaleza, pero, a la vez, hay que añadir los llamados de destino y accesorios, de tal manera que podríamos calificar el concepto de «común» como todo aquello que no se ha asignado expresamente como elemento privativo y que sirva, además, para el servicio general. Se mantiene el criterio de que solamente puede reivindicarse individualmente lo que de forma concreta figura de esta forma en el Título y en las propias Escrituras, pues hay que partir de la base de que el resto siempre será comunitario, así se ha pronunciado, entre otras, la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de marzo de 2017 (SP/SENT/108615).El objeto del comentario del post anterior, era el destino o uso que la Comunidad podía hacer de estos elementos comunes; entre los que sin duda está el arrendamiento, teniendo en cuenta que, además, también podría ser utilizado por algún comunero, bien porque así apareciese en el Título, por acuerdo de la Junta o por uso continuado.Pues bien, dejando aparte el arrendamiento que al tratarse de una relación contractual habrá de estarse a la misma, si un determinado comunero utiliza de forma privativa un elemento común, tendrá una serie de derechos y obligaciones, ¿Cuáles son estos?Pensemos en las situaciones más habituales; las terrazas de los áticos o de los bajos.Posiblemente estos elementos sean unos de los que más problemas generan en las Comunidades de Propietarios quizá, en la mayoría de los casos, por la indefinición de su calificación, ¿son elementos comunes, privativos o comunes de uso privativo?, aunque, como veremos, en la mayoría de las ocasiones esta no va a modificar los derechos y obligaciones del comunero, propietario o simplemente usuario a titulo privativo, es interesante determinar cada supuesto.La respuesta, en principio, nos la dará el Título Constitutivo o escritura de división horizontal, aunque, la Comunidad podrá, mediante acuerdo, ceder el  uso privativo, bien a título gratuito, en cuyo caso, consideramos que se está modificando el Título y se necesitaría el acuerdo unánime, art. 17.6 de la LPH o mediante el correspondiente arrendamiento, por precio y plazo, para lo que será suficiente el acuerdo de las tres quintas partes de cuotas y propietarios, como señala la regla 3 del citado art. 17.El uso generará una serie de derechos y obligaciones que podrán variar dependiendo de la calificación. Veamos cada uno de los supuestos.Elemento común: En este caso, vendrá descrito como tal en el Título Constitutivo. Las obligaciones de los propietarios serán las fijadas en el art. 9.1.a) de la LPH y  el derecho serán igualmente de uso general, en la mayoría de los casos, el derivado del destino propio ya sea de paso, de recreo o etc., pudiendo delimitarse o fijarse por acuerdo de la Junta, (uso y abuso de los elementos comunes), en caso contrario se deberá hacer un uso responsable de los mismos.Las obligaciones serán, como en el resto de los elementos comunes, fachadas, portales, escaleras, ascensores, etc.., las de mantenimiento y reparación.Elemento común de uso privativo: Así debe constar en escrituras, bien de manera expresa o simplemente describiéndolo como parte de la propiedad, pues como hemos expuesto, en caso de no calificarse como privativo, deberá tener el carácter comunitario.El propietario será el responsable del mantenimiento y conservación ordinarias propias del uso, mientras de la Comunidad responderá de las extraordinarias, por ejemplo, las derivadas del forjado, al ser este un elemento común, serán responsabilidad comunitaria y no privativa en ambos casos.Por eso, en este tipo de cuestiones, lo importante siempre es, en caso de duda, un informe técnico que determine el origen de los daños, para que, una vez fijado, se puedan derivar las citadas responsabilidades.Elemento privativo: Como se ha venido exponiendo, así debe aparecer descrito.Con respecto a las obligaciones, poco se diferencia del supuesto anterior, el propietario es el obligado a la conservación y mantenimiento, ordinario, mientras que el extraordinario será responsabilidad de la Comunidad, teniendo en cuenta que se tratará de problemas estructurales y como tales consecuencias de elementos comunes.No obstante en el caso de daños, pensemos en las últimas lluvias del mes de agosto que han podido generar algún tipo de filtración, ¿quién será el responsable? Pues, habrá de estarse al supuesto especifico, pues aunque se trata, por ejemplo, de un problema de impermeabilización que derivaría en la responsabilidad de la Comunidad pero, si se demuestra que es consecuencia de un mantenimiento negligente del usuario, será este el que deba asumir la reparación y perjuicio ocasionado.En todos los supuestos merecen especial atención las obras, pues, aun fijándose en el Título que determinadas terrazas o patios son privativos, ello no supone que los propietarios puedan, por ejemplo, realizar obras de las denominadas de fábrica que alteran la estructura del inmueble, y que incluso suponen una modificación u obra de elementos comunes; el mejor ejemplo a este respecto será el cerramiento de una terraza de las denominadas a nivel, calificada como privativa, ya que no se pueden realizar obras de este tipo sin el consentimiento de la Comunidad, teniendo en cuenta que, a este respecto, en cuanto al acuerdo comunitario, tras la reforma de la LPH, por aplicación del art. 10.3 b), el quorum para aprobar estas obras es de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, no la unanimidad. No obstante, habrá de estarse al supuesto especifico, pues la Comunidad puede haber dado su autorización bien de forma expresa o tácita, pudiendo alegar el propietario ejemplos precedentes, cuando las obras consentidas son las mismas que las que se pretender realizar, en cuyo caso, la Comunidad no podrá negarse.De lo expuesto, podemos derivar las siguientes conclusiones:Con independencia de la calificación de estos elementos, si están siendo utilizados de forma privativa, el comunero que tiene el uso estará obligado a su conservación  y mantenimiento ordinario, aunque en el caso de que existan problemas derivados de la estructura, será la Comunidad la obligada a la reparación.No podrán realizarse obras que afecten a elementos comunes, luego habrá de entenderse que en prácticamente ningún supuesto podrán llevarse a cabo pues, al tratarse de un elemento exterior, siempre afectará a la fachada o al suelo, elementos comunes ambos, por lo que requerirá el consentimiento comunitario que podrá ser tácito, por el paso del tiempo, no existe un limite, pero ha de ser prolongado o haber prescrito la acción, es decir haber transcurrido más de cinco años, aplicando el art. 1964 del Código Civil, o por los denominados ejemplos precedentes, teniendo en cuenta que la Comunidad está obligada por sus propios actos de tal modo que la jurisprudencia viene admitiendo que si se han autorizado las mismas obras, de la misma naturaleza y consolidadas en el tiempo, no se podrán impedir otras obras.Esta claro que el uso permite su utilización, por el propietario, sin límites, es decir, la Comunidad no puede decidir si se pone una o dos mesas o si es un almacén o una terraza para negocio, todo ello con independencia de si luego derivan actividades molestas, como señala la sentencia de la AP Baleares, Sec. 4.ª, 131/2019, de 16 de abril (SP/SENT/1008996), pero ese será el objeto de otro post.

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2020-02-13 09:44:19

¿Cuándo se puede impugnar sin estar al corriente de pago de las deudas vencidas con la Comunidad?

Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal

Es un requisito para la impugnación que el propietario se encuentre al corriente de pago de estos gastos o, en su defecto proceda a la consignación de esta cantidad, teniendo en cuenta que la esta no debe estar condicionado, es decir, que se hará en beneficio de la Comunidad que podrá hacerse cargo de la misma. Se trata de un presupuesto necesario para la citada acción judicial, pero ni la Ley sustantiva ni la procesal exigen que el propietario impugnante deba hallarse al corriente de pago durante toda la tramitación del procedimiento. Es más, el art. 449.4 LEC, para el caso de recursos, establece la necesidad de consignar las cantidades debidas, pero solo cuando se trate de condenas al pago de cantidades dinerarias de un propietario de una Comunidad, y el apdo. 2 de este mismo precepto exige específicamente la necesidad de estar al corriente de pago durante toda la tramitación del recurso, aunque solamente en el caso de los procedimientos que lleven aparejado el lanzamiento.Ahora bien, esto lo será con respecto al procedimiento, pero si el propietario no paga los gastos de Comunidad, se le considerará moroso a todos los efectos, es decir, nuestro criterio es que teniendo en cuenta lo dispuesto en el art. 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, si el propietario que impugnó en su momento un acuerdo anterior de otra Junta no sigue consignando las cuotas siguientes en el mismo Juzgado o mediante notario, será moroso y no podrá votar en la Junta de Propietarios.Según establece la norma jurídica, pues, si no fuera así y el proceso de impugnación llegara hasta el Tribunal Supremo, se podría no pagar los gastos comunes durante varios años y, en cambio, seguir disfrutando de los servicios de la Comunidad.No obstante, el art.18.2 de la LPH estable una excepción en la que el propietario no está obligado al pago o consignación y es precisamente la interpretación de este precepto el objeto de este comentario derivado de la presente sentencia del Tribunal Supremo. La interpretación del citado artículo 18.2 LPH, referente a los requisitos necesarios para la impugnación de los acuerdos, ha dado lugar a diversas resoluciones judiciales, teniendo en cuenta que, como señala el citado precepto legal "… para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios".¿Podría entenderse que esta excepción se refiere también a los acuerdos que modifican el sistema de reparto de los gastos? Se podría aplicar esta excepción a ¿cualquier acuerdo de aprobación de cuentas o de nuevas derramas, acuerdos liquidatarios de deuda o cuando el impago se refiera a aquellas cantidades que se derivan del propio acuerdo impugnado? es decir, en estos casos, ¿el propietario estaría exonerado de pagar o consignar? El Tribunal Supremo ya había fijado doctrina a este respecto, en sentencia de 22 de octubre de 2013 (SP/SENT/740040), señalando que la excepción para impugnar cuando un propietario no está al corriente de pago se aplica también cuando el acuerdo se refiere a la modificación en el sistema de reparto de gastos, pero con respecto al acuerdos de aprobación de cuentas o liquidación de deudas, las Audiencias provinciales, en general, se han pronunciado en contra; destacamos, entre otras, las de AP Guipúzcoa, Sec. 2.ª, 147/2019, de 25 de febrero (SP/SENT/1005267), AP Vizcaya, Sec. 4.ª, 859/2018, de 5 de diciembre (SP/SENT/992525), AP Las Palmas, Sec. 5.ª, 108/2017, de 30 de marzo (SP/SENT/907823), AP Valencia, Sec. 8.ª, 243/2015, de 21 de septiembre (SP/SENT/833320), aunque también alguna otra, como la de AP Murcia, Sec. 1.ª, 462/2017, de 25 de septiembre (SP/SENT/923893), se ha pronunciado a favor de aplicar esta excepción Dado que la deuda del comunero deviene del acuerdo que se impugnó, no se exige el pago previo o consignación de la misma para la impugnación del acuerdo, es este caso se trata de un gasto que se establece por primera vez. La resolución ahora comentada y que nos sirve de excusa para poder ver como se están pronunciando también las Audiencias en este sentido, considera que no se debe pagar o consignar, cuando lo que se acuerda es aplicar un nuevo sistema de reparto derivado de una nueva configuración de la Comunidad, diferente a la que figura en el Título, lo que, de manera indirecta supone una modificación de la cuota, por lo que está claro que el propietario demandante podría impugnar el acuerdo sin necesidad de pago de la deuda.

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