Reparaciones de elementos comunes de uso privativo
En primer lugar, debe tenerse en cuenta si el Título Constitutivo establece alguna indicación sobre las reparaciones necesarias de los elementos comunes de uso privativo. En caso de no contemplar nada, la jurisprudencia se indica que el mantenimiento y el cuidado del elemento corresponden al propietario que tiene atribuido el uso, mientras que las reparaciones necesarias por defectos estructurales serán a cuenta de la Comunidad. Si bien es cierto que la Comunidad podrá repetir contra el comunero si los daños son consecuencia de un uso anormal de los elementos comunes. En este sentido se pronuncian las siguientes sentencias: – STS, Sala Primera, de lo Civil, 265/2011, de 8 de abril (SP/SENT/630176): Es obligación de la Comunidad las obras de aislamiento de la cubierta del edificio, aunque esta sea de utilización privativa.- SAP Barcelona, Sección 17.ª, 102/2015, de 5 de marzo (SP/SENT/816498): Cuando las filtraciones son causadas por el mal estado de la impermeabilización de la terraza-cubierta de uso privativo, la Comunidad debe responder de las reparaciones correspondientes.- SAP Madrid, Sec. 10.ª, 68/2015, de 19 de febrero (SP/SENT/806794): La Comunidad debe asumir los daños causados por la deficiente impermeabilización de la terraza-cubierta cuando no ha acreditado que concurra un uso descuidado y negligente por parte de los propietarios que tienen el uso privativo de la misma.- DGRN, de 31 de mayo de 2013 (SP/SENT/729470): Los gastos de las reparaciones de la terraza y patio cuyo uso es privativo deben ser asumidos por todos los propietarios siempre que afecten a las condiciones estructurales de estanqueidad, habitabilidad o seguridad del edificio.
Instalación de cámaras en CP para detectar infractores
Sobre la instalación de cámaras de vigilancia en la Comunidad de Propietarios (extensible por lo que aquí interesa a una urbanización), ha establecido la Agencia Española de Protección de Datos que la misma no solo requerirá el pertinente acuerdo de la Junta y su reflejo en acta, sino que la Agencia recomienda que en el acuerdo se reflejen algunas de las características del sistema de videovigilancia, como el número de cámaras o el espacio captado por las mismas.Además, siendo esa captación de imágenes un tratamiento de datos, la Comunidad deberá incorporarlo a su «registro de actividades de tratamiento». Además, la AEPD impone, entre otras, las siguientes obligaciones:- Será obligatorio que se instalen en los distintos accesos a la zona videovigilada, y en lugar visible, uno o varios carteles que informen de que se accede a una zona videovigilada. El cartel indicará de forma clara la identidad del responsable de la instalación ante quién y dónde dirigirse para ejercer los derechos que prevé la normativa de protección de datos, y dónde obtener más información sobre el tratamiento de los datos personales. La AEPD dispone de un modelo. La información puede estar disponible en conserjería, recepción, oficinas, tablones de anuncios o ser accesible a través de Internet.- Las cámaras solamente podrán captar imágenes de las zonas comunes de la Comunidad. No podrán captarse imágenes de la vía pública, a excepción de una franja mínima de los accesos al inmueble, ni tampoco imágenes de terrenos y viviendas colindantes o de cualquier otro espacio ajeno.- Si se utilizan cámaras orientables y/o con zoom será necesaria la instalación de máscaras de privacidad para evitar captar imágenes de la vía pública, terrenos y viviendas de terceros.- La contratación de un servicio de videovigilancia externo o la instalación de las cámaras por un tercero no exime a la Comunidad de Propietarios del cumplimiento de la normativa en materia de protección de datos personales.- El acceso a las imágenes estará restringido a las personas designadas por la Comunidad. En ningún caso serán accesibles a los vecinos mediante canal de televisión comunitaria. Si el acceso se realiza con conexión a Internet, se restringirá con un código de usuario y una contraseña (o cualquier otro medio que garantice la identificación y autenticación unívoca), que solo serán conocidos por las personas autorizadas a acceder a dichas imágenes.- El sistema de grabación se ubicará en un lugar vigilado o de acceso restringido. A las imágenes grabadas accederá solo el personal autorizado que deberá introducir un código de usuario y una contraseña.Sobre el registro de la basura de un vecino, al margen de que dichos hechos pudieran generar algún tipo de responsabilidad civil o incluso penal por vulneración de la intimidad, desde el punto de vista estricto de la protección de datos, toda recogida de datos personales supone un «tratamiento», siendo necesario para que sea legítimo que se den alguno de los presupuestos habilitantes establecidos en el art. 6 del Reglamento Europeo de Protección de Datos (Reglamento UE 2016/679): consentimiento del interesado, tratamiento necesario para la ejecución de un contrato en el que el interesado es parte, tratamiento necesario para el cumplimiento de una misión realizada en interés público, etc. Por último, y respecto a la repercusión de los costes de la instalación de las cámaras a los infractores, entendemos que ello no es posible; la instalación será un gasto común al que deberán hacer frente todos los comuneros sin perjuicio de que, en el caso de que se acredite una infracción, la Comunidad pueda ejercer contra el propietario infractor las acciones legales que le correspondan.
Acuerdos para instalar un sistema de cierre y de apertura de puertas de entrada a la finca
En primer lugar, hay que tener en cuenta que todos los acuerdos comunitarios para ser correctamente adoptados deben aparecer en el «Orden del día», pues este será el marco en el que haya de desarrollarse la Junta de Propietarios, pues de ello dependerá que los propietarios asistan o no, es decir, todo comunero ha de saber previamente los asuntos a tratar y esto se consigue con la redacción de este «Orden del día». De este modo, si se adopta algún acuerdo que no figura en él, podrá ser impugnado por cualquier propietario disidente o ausente con todas las posibilidades de éxito.Con respecto al asunto a tratar (la instalación de un sistema de cierre y apertura de los elementos comunes), consideramos que es suficiente con el acuerdo de la mayoría simple de la regla 7 del art. 17 LPH, al tratarse de un acto de mera administración, pues este mismo «quorum» es admitido por la jurisprudencia cuando se trata de cerrar una Comunidad, y en el caso consultado, simplemente se pretende poner un cierre.