M.ª José Polo Portilla. Directora Sepin Propiedad Horizontal. Abogada
RESUMENLa jurisprudencia del Tribunal Supremo ha fijado, como doctrina jurisprudencial que, las cláusulas de exoneración deben interpretarse de manera restrictiva, pero la casuística en el régimen de propiedad horizontal hace que haya de estarse al supuesto concreto.
PALABRAS CLAVEExoneración gastos comunes- Supresión barreras arquitectónicasKEYWORDS Siendo una de las obligaciones principales de todo propietario, la de hacer frente al sostenimiento de los gastos comunes, a tenor de lo dispuesto en el art. 9.1.e) de la LPH, cualquier exoneración ha de ser interpretada siempre con carácter restrictivo, sin que, además, el no uso de un determinado elemento o servicio común, sea razón para eximirle de este cumplimiento, como señala en apartado 2 del citado artículo legal.Sobre este tipo de cláusulas existe numerosa jurisprudencia incluso, el Tribunal Supremo ha fijado doctrina jurisprudencial pero, con la innumerable casuística en el régimen de propiedad horizontal, habrá de estarse siempre al caso concreto y, el que es objeto de la sentencia que ahora comentamos, nos ha parecido uno de ellos dónde, con una maravillosa argumentación, se estudia la cláusula de exoneración para los locales de «los gastos de conservación, reparación y mantenimiento del portal de acceso al inmueble y las escaleras que arrancan de él» y, la aplicación de la misma a las obras de remodelación de estos elementos comunes, tendentes a la supresión de las barreras arquitectónicas en la Comunidad.La citada resolución repasa las sentencias dictadas a este respecto por el Tribunal Supremo, algunas de las cuales traemos a este comentario y entre las que se pueden diferenciar, las que interpretan las cláusulas genéricas, las que lo hacen en relación a las específicas de conservación y mantenimiento y algunas otras con distinta redacción y en concreto en relación con las obras de supresión de barreras arquitectónicas.Respecto a las primeras, genéricas, el Alto Tribunal, se ha pronuncia a favor de la exoneración de la totalidad de los gastos de un determinado elemento o servicio común, cuándo la cláusula, no hace diferencia alguna sobre si se trata de gastos ordinarios o extraordinarios, en este sentido, citamos la sentencia de 10 de febrero 2014 (SP/SENT/749614) que considera nulo el acuerdo por el que se obliga a pagar los gastos de sustitución del ascensor, cuando se establece la exoneración general de este servicio común, la de 6 de mayo de 2013 (SP/SENT/723017), reitera, como doctrina jurisprudencial, que las exenciones genéricas de gastos comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios y, la de 7 de junio de 2011 (SP/SENT/636555), reitera, nuevamente, como doctrina jurisprudencial que, las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.Es decir, no cabe distinguir dónde los estatutos no han diferenciado.Cuando este tipo de cláusulas se refieren solo a los gastos de conservación y mantenimiento, sentencias como la de 10 de octubre de 2019 (SP/SENT/1022525), señala que la exoneración estatutaria sobre los gastos ordinarios, no incluye los extraordinarios de la sustitución del ascensor, del mismo modo, la de 3 de octubre de 2013 (SP/SENT/734712), establece que las obras que se efectúan en la Comunidad son derivadas de una inspección periódica cuatrianual y obligatoria de los tres ascensores existentes en el interior del edificio, observándose en el mismo defectos y estableciéndose la obligación de proceder a su reparación en un plazo inferior a cinco meses, por lo tanto, siendo obras extraordinarias, aunque de reparación, no se aplica la cláusula de no pago de los gastos de conservación. Se pronuncia a favor del pago de los gastos de instalación del ascensor, la sentencia de 20 de octubre de 2010 (SP/SENT/526451) pues la exoneración solo está referida a los gastos de conservación, limpieza, y alumbrado de portal y escaleras.Además, y volvemos a los casos específicos, pueden existir otro tipo de cláusulas, por ejemplo, y con respecto al tema concreto de la supresión de barreras arquitectónicas, nos encontramos sentencias que se pronuncian a favor y en contra del pago, aunque, nuevamente, se trata de la interpretación de este tipo de cláusulas.Así, la resolución de 23 de abril de 2014 (SP/SENT/767542) fija como doctrina jurisprudencial que, la exoneración de las obras de adaptación o sustitución de ascensores no puede ser aplicada a la instalación de plataformas elevadoras que pretenden eliminar este tipo de barreras arquitectónicas.En contra del pago, la sentencia de 17 de noviembre de 2016 (SP/SENT/877454) dónde declara que no procede la contribución de los locales a los gastos originados por la supresión de barreras arquitectónicas, bajando el ascensor a cota cero, de acuerdo con la interpretación de la cláusula estatutaria que señala: «los dueños de la planta baja o primera de la casa no tienen participación en la escalera ni en el ascensor si llegara a establecerse; b) artículo 14»:«los gastos de conservación, reparación y reconstrucción de las escaleras serán costeados por todos los condueños, excepto los de planta baja o primera y patio posterior, y c) artículo 15: «los dueños de la planta baja estarán exentos de los gastos a que se refiere el artículo anterior y de los de funcionamiento, conservación y reconstrucción del ascensor si se estableciera. Los gastos de escalera y ascensor se dividirán entre los demás condueños en la siguiente proporción…».Y, una vez que, hemos repasado el criterio de la jurisprudencia, veamos la que es objeto de comentario, en este caso, existe una exclusión de los propietarios de los locales «respecto de los gastos de conservación, reparación y mantenimiento del portal de acceso al inmueble y las escaleras que arrancan de él». La obra que se efectúa es la modificación de una rampa por la que se sustituyen los peldaños del exterior de la calle, partiendo de cota cero, de tal modo que se considera que la rampa que ya existía, no es una modificación o reparación ni una reconstrucción de la anterior, sino una completamente nueva y que se dirige a cumplir todos los requisitos que exige la normativa legal. La rampa inicial no llegaba a los escalones exteriores, por lo que el edificio era inaccesible. Antes el acceso al edificio desde la calle se llevaba a cabo por medio de escalones, pero la actualidad ya no hay escalones, por todo ello, los locales, como el resto de los propietarios, están obligados a los gastos generados por estas obras de supresión de barreras arquitectónicas.Considera que no es aplicable la interpretación restrictiva de la cláusula estatuaría pues las obras realizadas están dirigidas a bajar a cota cero el portal, con la consiguiente eliminación de las barreras arquitectónicas, los escalones, existentes, y la construcción de una rampa que cumpla la ley y normas de accesibilidad, pues la que existía no respetaba en absoluto tal normativa, concluyendo que. «No se ha tratado, por tanto, de la realización de obras de conservación o de reparación en un portal que ya cumplía las normas y requisitos de accesibilidad, sino de realizar ex novo obras dirigidas a colocar al portal a cota cero y hacer el edificio accesible, no porque lo fuese antes, aunque en menor medida, sino porque antes no lo era en absoluto. Las obras objeto de juicio cuyo pago se reclama a los actores no pueden ser calificadas sino como obras de accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas, de modo que son «obras obligatorias» ex Ley 8/2013, por aplicación del principio de solidaridad de los comuneros».
FUENTE: SEPIN