La morosidad en las comunidades de vecinos está aumentando «sustancialmente» desde el inicio de la pandemia. Según un estudio que lanzaron desde el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas, durante la primera ola de la pandemia se estimaba que la morosidad se había incrementado hasta un 40% a nivel nacional. Sin embargo, ahora creen que la subida ya «no es tan pronunciada». Pero el conocer el número exacto de morosos que hay en España es una tarea ardua al no existir un registro oficial de propietarios que hayan dejado de pagar las cuotas de su comunidad de propietarios. A ello hay que sumarle un problema derivado de la pandemia y de las restricciones sanitarias que rigen actualmente en todos los territorios: no se están celebrando juntas generales de propietarios, las únicas capacitadas para proceder a reclamar judicialmente una cuota a un propietario moroso. «El incremento no se está notando porque está quedando en el limbo», apunta Luis Delgado, abogado de Legalitas, que ve una «realidad» que esté aumentando la morosidad porque «la gente con problemas económicos no estará pagando las cuotas de la comunidad».
El número de morosos, como es evidente, se incrementa cuando el país atraviesa una situación económica desfavorable. Y la crisis del coronavirus no iba a ser una excepción. Sin embargo, si que se observa una diferencia entre la crisis actual y la financiera de 2008. Si la anterior recesión fue «un proceso progresivo» por el que la morosidad fue aumentando a lo largo de varios años hasta que en 2012 comenzó a descender, ahora la economía ha sufrido una «caída libre» por la que Salvador Díez, presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas, cree que el impacto puede ser «más complicado» de manejar ya que cuando las comunidaes prevén un periodo de incertidumbre suelen ajustar el presupuesto a la realidad del momento. Pero esto tampoco ha sido posible en esta ocasión porque «también para ello hace falta convocar una junta de vecinos». «La economía la puedes ir ajustando cuando cae poco a poco, pero cuando es de golpe es más difícil conseguir ajustarla», afirma.
Por ello, desde el órgano que preside Díez han pedido al Ministerio de Justicia que regule para que se puedan celebrar juntas telemáticamente o se pueda llegar a acuerdos a través de encuestas, algo que ya se ha hecho en Cataluña, donde tienen las competencias. «Hay que dar alguna solución» porque la morosidad puede complicar «la gestión de ayudas» que puedan llegar de los fondos europeos, que pueden ir destinados a mejorar, por ejemplo, la eficiencia energética de los edificios.
Existe la posiblidad de que los propietarios afronten el pago de las cuotas de un vecino que no puede afrontar sus pagos por necesidad económica. Se produce un acuerdo entre la comunidad y este «moroso accidental» por el que el resto de vecinos afrontan los pagos con el compromiso del propietario de devolver ese dinero cuando su situación mejore. «Se hace para que quede constancia de la buena voluntad de hacer frente a esa deuda y para evitar que se inicie un proceso judicial por parte de la comunidad», continúa. En todo caso, «la morosidad tiene un efecto económico porque la gente está dispuesta a pagar la parte de los morosos si es para el mantenimiento ordinario pero es más reacia a gastos extraordinarios», explica Díez.
Además, estos acuerdos no se realizan ni con morosos profesionales o intencionales ni con las entidades financieras que no tengan al día sus cuotas. Según Díez, en muchas ocasiones los bancos propietarios compensan el valor de las cuotas atrasadas en el precio de venta del piso.
¿Qué ocurre si el vecino deja el piso sin pagar la deuda?
El vendedor tiene la obligación de presentar un certificado del estado de las deudas al particular a la hora de firmar en el notario. Cuando ese certificado no se aporta y el comprador no lo exige, este asume las deudas que haya con la comunidad del ejercicio en el que compra y los tres anteriores. «El momento de la compra–venta es el momento en el que se recupera la morosidad», explica Díez, que apunta que las deudas de más de tres años seguirían siendo responsabilidad del anterior propietario.
¿Cómo puede reclamarse el pago de las cuotas atrasadas?
La junta general de propietarios es la única competente para iniciar un procedimiento de reclamación de la deuda al vecino moroso. El presidente no puede hacerlo si no hay una reunión de la comunidad en la que se apruebe por mayoría de los que están presentes el comenzar la reclamación de las cuotas pendientes. Es por ello por lo que actualmente no se están reclamando las deudas. «Confiamos en poder recuperar las reuniones –segun Díez– al final de año porque esto es una complicación «bastante importante».
¿Puede disfrutar de las zonas comunes un vecino moroso?
Una de las consecuencias que tiene dejar de pagar las cuotas de la comunidad de vecinos es que se pierde el derecho a votar en las juntas de propietarios. «Es la única medida que se le puede oponer al propietario», asegura Adolfo Calvo-Parra, asesor jurídico del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid. Ahora bien, la ley catalana y alguna jurisprudencia establece que se puede limitar el derecho de uso de cierta zonas comunes como puede ser la piscina. «Pero por regla general un servicio básico no se puede privar».